Z końcem czerwca 2026 roku tracą moc studia zagospodarowania przestrzennego. W ich miejsce wejdą w życie plany ogólne, którym, w przeciwieństwie do studiów, będzie przysługiwać moc aktu prawa miejscowego. Ich obecność w polityce przestrzennej gmin ukróci zjawisko niekontrolowanego rozlewania się zabudowy. Wszystko to zapowiada się bardzo dobrze. Przynajmniej w teorii…
Na niecały rok przed planowanym wejściem w życie w tych zmian, widać już, że część gmin będzie mieć problem z uchwaleniem planów ogólnych w terminie. Dzieje się tak mimo zasilenia gmin środkami z Krajowego Planu Odbudowy na cele związane z uchwaleniem planu ogólnego oraz mimo przedłużenia o pół roku terminu na uchwalenie planu.
Prace nad planami ogólnymi wyraźnie ustępują pierwszeństwa innym działaniom gmin, również tym dokonywanym w ramach polityki przestrzennej, a stopień zaawansowania prac raczej skłania do wniosku, że z końcem czerwca 2026 roku w wielu gminach nie będzie nie tylko studiów, ale i planów ogólnych.
Przeprowadzone przez nas badania wskazują, że gminy nie traktują priorytetowo prac nad planami ogólnymi.
1. Co z tego wynika?
Brak planu ogólnego stoi na przeszkodzie wydaniu decyzji o warunkach zabudowy począwszy od dnia 1 lipca 2026 r. Innymi słowy, jeżeli od tej daty na obszarze gminy nie będzie obowiązywać plan ogólny, a obszar planowanej inwestycji budowlanej nie został wcześniej objęty planem miejscowym (w formie podstawowej lub szczególnej: zintegrowanym planem inwestycyjnym albo miejscowym planem rewitalizacji), inwestycja budowlana co do zasady nie zostanie zrealizowana.
Gmina nieobjęta planem miejscowym w dniu 1 lipca 2026 r. nie uniknie tego scenariusza, bowiem od tej daty, bez planu ogólnego, nie będzie można ani uchwalić, ani zmienić planu miejscowego. Przepisy przejściowe przewidują od tej zasady wyjątki, jednak jedynie w niewielkim zakresie – głównie w zakresie inwestycji celu publicznego.
2. Na jakim jesteśmy etapie?
Problemu z odkładaniem prac nad planami ogólnymi doświadczają gminy w całej Polsce. W lipcu 2025 r. opublikowano wyniki monitoringu ewidencji zbioru planów ogólnych. Wynika z niego, że dotychczas do prac nad planami ogólnymi przystąpiło 85,80% wszystkich gmin. Tak wysoki wskaźnik wygląda imponująco, jednak nie należy zapominać, że samo przystąpienie do sporządzania planu ogólnego nie wyczerpuje całej procedury niezbędnej do uchwalenia planu ogólnego. Do tego etapu jeszcze daleko.
Gminy, które dotychczas nie zgłosiły zbioru planu ogólnego przedstawia poniższa rycina:

Źródło: https://geo-system.blogspot.com/2025/07/badanie-usug-oraz-zbiorow-mpzp-suikzp-i.html (stan na 02.07.2025 r.)
Jak widać, odkładanie prac nad planami ogólnymi nie jest problemem lokalnym lecz dotyczy terytorium całego państwa. Mimo to można dostrzec wyraźną koncentrację m.in. w sąsiedztwie stolicy Małopolski.
3. Jak radzą sobie w Krakowie?
W Krakowie i w sąsiadujących gminach w większości przystąpiono do prac nad planami ogólnymi. W powiecie krakowskim w 12 na 17 gmin (ok. 70%) takie prace już się toczą. W powicie wielickim wszystkie gminy wszczęły procedurę. W samym Krakowie również. Niestety w większości gmin prace znajdują się w bardzo wczesnym stadium; część gmin wprost przyznaje, że nie zakończy prac przed końcem czerwca 2026 r.
Poniższa tabela zawiera opis przebiegu prac w Krakowie, a także we wszystkich gminach powiatu krakowskiego oraz powiatu wielickiego:
J.S.T. | pokrycie planem | etap prac | termin konsultacji społecznych | standardy opcjonalne |
KRAKÓW | ||||
Kraków | 80,3% | przystąpienie (17.01.2024), składanie wniosków (26.02.-30.06.2024), wybór wykonawcy, sporządzanie projektu | Q4 2025, prawdopodobnie przełom października i listopada | nie zostaną ujęte w planie ogólnym, zostaną za to ujęte w ramach nowej strategii rozwoju gminy (Strategia Rozwoju Krakowa – przystąpienie 02.07.2025 r.) |
POWIAT KRAKOWSKI | ||||
Świątniki Górne (M+G) | ok. 99% | przystąpienie (24.06.2024), składanie wniosków (01.10.2024-15.01.2024), wybór wykonawcy (28.05.2025), sporządzanie projektu | Q1 2026 | prawdopodobnie nie zostaną ujęte w planie ogólnym |
Skawina (M+G) | ok. 99% | jeszcze nie podjęto działań | jeszcze nie ustalono | jeszcze nie podjęto decyzji |
Krzeszowice (M+G) | ok. 99% | przystąpienie (27.06.2024), składanie wniosków (05.09.-27.09.2024), wybór wykonawcy, sporządzanie projektu | jeszcze nie ustalono | jeszcze nie podjęto decyzji |
Skała (M+G) | ok. 50% | jeszcze nie podjęto działań | jeszcze nie ustalono | jeszcze nie podjęto decyzji |
Słomniki (M+G) | ok. 99% | przystąpienie (19.12.2024), składanie wniosków (05.05.2025-30.06.2025), wybór wykonawcy, sporządzanie projektu | jeszcze nie ustalono | jeszcze nie podjęto decyzji |
Mogilany | ok. 95% | jeszcze nie podjęto działań | jeszcze nie ustalono | jeszcze nie podjęto decyzji |
Czernichów | ok. 99% | przystąpienie (26.02.2024), składanie wniosków (26.06.-02.09.2024), wybór wykonawcy, sporządzenie projektu, uzgodnienia i opinie | prawdopodobnie przełom sierpnia i września 2025 | nie zostaną ujęte w planie ogólnym |
Liszki | ok. 95% | przystąpienie (26.06.2024), składanie wniosków (09.07.-16.09.2024), wybór wykonawcy, sporządzanie projektu | Q4 2025, prawdopodobnie przełom listopada i grudnia | nie zostaną ujęte w planie ogólnym |
Zabierzów | ok. 95% | przystąpienie (29.02.2024), składanie wniosków (29.04.-31.07.2024), wykonawca wybrany, sporządzanie projektu | jeszcze nie ustalono | jeszcze nie podjęto decyzji |
Jerzmanowice-Przeginia | ok. 99% | jeszcze nie podjęto działań, przystąpienie prawdopodobnie Q1 2026 | jeszcze nie ustalono | jeszcze nie podjęto decyzji |
Sułoszowa | ok. 95% | przystąpienie (15.03.2024), składanie wniosków (16.09.-14.10.2024), wykonawca wybrany, sporządzenie projektu, uzgodnienia i opinie | jeszcze nie ustalono | jeszcze nie podjęto decyzji |
Wielka Wieś | ok. 99% | przystąpienie (13.02.2025), składanie wniosków (17.03.-30.04.2025), wykonawca wybrany, sporządzanie projektu | Q1 2026 | jeszcze nie podjęto decyzji |
Zielonki | ok. 95% | jeszcze nie podjęto działań | jeszcze nie ustalono | jeszcze nie podjęto decyzji |
Iwanowice | ok. 99% | przystąpienie (30.01.2025), składanie wniosków (03.04.-09.05.2025), wybór wykonawcy | prawdopodobnie Q3 2025 | nie zostaną ujęte w planie ogólnym |
Michałowice | ok. 99% | przystąpienie (28.10.2024), składanie wniosków (25.11.2024-20.01.2025), wybór wykonawcy, sporządzanie projektu | prawdopodobnie przełom października i listopada | jeszcze nie podjęto decyzji |
Kocmyrzów-Luborzyca | ok. 99% | przystąpienie (15.07.2024), składanie wniosków (17.09.-31.10.2024), wybór wykonawcy, sporządzanie projektu | jeszcze nie ustalono | jeszcze nie podjęto decyzji |
Igołomia-Wawrzeńczyce | ok. 99% | przystąpienie (24.02.2025), składanie wniosków (24.03.-30.04.2025), wybór wykonawcy | prawdopodobnie Q4 2025 | jeszcze nie podjęto decyzji |
POWIAT WIELICKI | ||||
Wieliczka (M+G) | ok. 99% | przystąpienie (08.07.2024), składanie wniosków (19.08.-31.10.2024), wybór wykonawcy (15.11.2024), sporządzanie projektu | prawdopodobnie listopad 2025 | nie zostaną ujęte w planie ogólnym |
Niepołomice (M+G) | ok. 99% | przystąpienie (24.04.2025), składanie wniosków (28.05.-31.07.2025), wybór wykonawcy, sporządzanie projektu | Q1 2026 | jeszcze nie podjęto decyzji |
Biskupice | ok. 99% | przystąpienie (25.11.2024), składanie wniosków (09.06.-31.07.2025), wybór wykonawcy, sporządzanie projektu | jeszcze nie ustalono | jeszcze nie podjęto decyzji |
Gdów | ok. 99% | przystąpienie (27.03.2025), składanie wniosków (05.06.-11.07.2025), wybór wykonawcy | prawdopodobnie Q3-4 2026 | jeszcze nie podjęto decyzji |
Kłaj | ok. 95% | przystąpienie (16.07.2024), składanie wniosków (18.09.-18.10.2024), wybór wykonawcy (09.2025) | jeszcze nie ustalono | jeszcze nie podjęto decyzji |
Źródło: właściwe wydziały lub referaty urzędów gmin – opracowanie własne (stan na 01.08.2025 r.)
Na podstawie tabeli można ocenić, że sytuacja w Krakowie i sąsiedztwie nie przedstawia się kolorowo. Jak wyżej wskazałem, brak planu ogólnego uniemożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz uchwalenie lub zmianę planu miejscowego. Taka perspektywa jest tragiczna zarówno dla gminy, jak i dla inwestora, ponieważ co do zasady blokuje inwestycje budowlane.
4. Czy grozi nam paraliż?
Istnieje rozwiązanie, które w ograniczonym stopniu pozwala zapobiec paraliżowi inwestycyjnemu. Zgodnie z art. 34 ust. 1a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „u.p.z.p.”) wejście w życie planu ogólnego nie powoduje utraty mocy obowiązującej planów miejscowych. A skoro jest plan miejscowy, można i zrealizować inwestycje budowlaną. Co więcej, zgodnie z przepisami przejściowymi, plan miejscowy można sporządzać w trakcie sporządzania planu ogólnego.
Gminy korzystają z tych przepisów jako z rozwiązania, które odsuwa widmo paraliżu inwestycyjnego. Priorytetowo traktują uchwalenie planu miejscowego i jedynie niejako „przy okazji” przystępują do prac nad planem ogólnym.
Praktyka pokazuje, że dużo łatwiej uchwalić plan miejscowy, akt obecny w polskim porządku prawnym od wielu lat. Gminy są dobrze zaznajomione z procedurą tworzenia oraz uchwalania planu miejscowego.
W odniesieniu do planów ogólnych brak jest tej pewności. Nowelizacja u.p.z.p. wprowadziła wśród elementów planu ogólnego szereg ustaleń dotychczas nieznanych praktyce. W szczególności gminy muszą mierzyć się z koniecznością ustalania gminnych standardów urbanistycznych, w tym muszą rozważyć włączenie do nich standardów opcjonalnych (art. 13f u.p.z.p.), co jest zupełnym novum dla gmin.
Nie dziwi więc, że większość gmin priorytetowo traktuje zwiększenie wskaźnika pokrycia obszaru gminy planami miejscowymi. Zamiast skupiać się na pracach nad planem ogólnym, gminy koncentrują swoje siły na pracach nad planami miejscowymi. Tam gdzie planu miejscowego nie ma, gmina przystępuje do procedury uchwalenia planu miejscowego. Tam gdzie plan miejscowy obowiązuje, ale jego ustalenia nie wytrzymały próby czasu, gmina przystępuje do zmiany planu miejscowego w całości lub w części, w tym celu, by urealnić postanowienia planu.
Tytułem przykładu: w Krakowie obowiązuje 276 planów miejscowych (80,3% powierzchni gminy), a sporządzanych jest 68 planów miejscowych, w tym 7 zintegrowanych planów inwestycyjnych) (informacja z BIP UM w Krakowie, stan na 3 lipca 2025 r.).
Na usprawiedliwienie gmin trzeba dodać, że wykonawcy projektów planów (biura architektoniczno-planistyczne, biura urbanistyczne, ośrodki naukowe) są przeciążeni wnioskami o sporządzenie projektu planów. Świetnie widać to po liczbie zgłoszeń udziału w przetargach publicznych, które trzeba powtarzać z uwagi na brak chętnych, albo zamykać z jedną złożoną ofertą.
5. Co dalej?
Z powyższych ustaleń wynika, że należy monitorować te gminy (zwłaszcza jeśli jesteś inwestorem), w których wskaźnik pokrycia obszaru planami miejscowymi jest niski a prace nad planem ogólnym albo znajdują się we wczesnym stadium, albo w ogóle nie zostały wszczęte. Niezależnie od tego, nawet w gminach, które uważają się za „zabezpieczone” przed paraliżem inwestycyjnym, z uwagi na wysoki poziom wskaźnika pokrycia obszaru planami miejscowymi, nie należy odkładać prac nad planem ogólnym na ostatni moment.
Nie ma jeszcze pewności z jakimi innymi problemami praktycznymi przyjdzie się mierzyć władzom gmin oraz mieszkańcom gmin, w których nie będzie planu ogólnego. Nie wiadomo jakie spory to wywoła i jakie rozstrzygnięcia przyniesie.
Przyjmowanie „na szybko” planów miejscowych jest rozwiązaniem z ograniczeniami. Gminy prędzej czy później będą zmuszone uchwalić plany ogólne, ponieważ jest to warunek konieczny wprowadzenia lub zmiany planu miejscowego oraz warunek konieczny wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli planu ogólnego nie będzie, gmina nie zdoła wykonywać swoich obowiązków w zakresie planowania przestrzennego. Z uwagi na ten fakt w długim okresie uchwalenie planu ogólnego będzie zapewne koniecznością.
-
Filip Magieraaplikant radcowski, w WN zajmuje się sprawami z zakresu prawa pracy, prawa zabezpieczenia społecznego oraz prawa gospodarczego prywatnego.