Pytanie to wciąż zadaje sobie wielu przedsiębiorców, bo epidemia wywróciła do góry nogami nie tylko ochronę zdrowia, gospodarkę, ale także wiele relacji umownych – zwłaszcza tych o charakterze długoterminowym.

Oczywistym jest, że od marca 2020 r. z różnym nasileniem mamy do czynienia z „pełzającym stanem nadzwyczajnym”, choć formalnie takiego nie wprowadzono. Niektóre branże notują straty, których nikt rozsądny nie mógł jeszcze rok temu przewidywać. Mimo luzowania obostrzeń znaczna część przedsiębiorców wciąż nie złapała oddechu, a nierzadko grozi im upadłość. W tej nadzwyczajnej sytuacji naturalnym jest, że trzeba poszukiwać w systemie prawnym jakiś kół ratunkowych, gdy inne środki zawiodą (np. nie uda się wynegocjować porozumienia z drugą stroną umowy). 

Takim kołem może być tzw.  klauzula rebus sic stantibus, uregulowana w art. 357¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia może łączyć się z nadmiernymi trudnościami albo grozić jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może – po rozważeniu interesów stron i zgodnie z zasadami współżycia społecznego – oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

Innymi słowy, sądowi wolno zaingerować w stosunki umowne, w taki sposób, aby uchronić jedną ze stron przed niemożnością wykonania jej zobowiązania, ale przy rozważeniu także interesów drugiej strony kontraktu. Wydaje się, że w wielu przypadkach taką nadzwyczajną zmianę stosunków udałoby się udowodnić (np. na skutek władczych decyzji o ograniczeniu, czy nawet zamknięciu restauracji, hoteli, branży rozrywkowej, kulturalnej sportowej i fitness, utrudnień w transporcie etc.). Przepis ten można zastosować do wielu umów, np. świadczenia usług, sprzedaży towarów lub do umów najmu. Szczególnie ten ostatni rodzaj umów jest dotknięty skutkami epidemii, a działania ustawodawcy oceniane są jako niewystarczające. Oczywiście każdy przypadek podlega indywidualnej ocenie.

Jedyną drogą do uzyskania ochrony z klauzuli rebus sic stantibus jest wytoczenie powództwa do sądu. Wprawdzie postępowania sądowe trwają dość długo (problem ten spotęgowany jest teraz nomen omen epidemią, która siłą rzeczy dziesiątkuje zasoby kadrowe w sądach), ale pewnym antidotum może tu być złożenie wniosku o zabezpieczenie powództwa. Wniosek taki rozpoznawany jest szybko. Przepisy przewidują termin tygodniowy, zwykle jednak taki wniosek rozpoznawany jest w ciągu 2-3 tygodni. Uzyskanie takiego zabezpieczenia jest o tyle korzystne, że sąd bardzo szybko może uregulować prawa i obowiązki stron na czas procesu – nie trzeba więc czekać na wyrok. Wniosek taki można złożyć jeszcze przed wytoczeniem powództwa, traktując go jako „balonik próbny” przed wniesieniem pozwu (pozwala to zaoszczędzić na kosztach procesu).

Prześledziliśmy pierwsze tego typu zabezpieczenia „covidowe”, żeby zobaczyć, jak kształtuje się linia orzecznicza w tego typu sprawach. Pierwsze doświadczenia pokazują, że tego typu roszczenie i wniosek o zabezpieczenie może być dobrym kierunkiem np. dla najemców, i to zarówno biur, jak i punktów handlowych czy usługowych.

Żeby nie być gołosłownym: Postanowieniem z 18.08.2020 r., sygn. akt XVI GCo 191/20, Sąd Okręgowy w Warszawie obniżył o 40% wysokość czynszu. Sąd uznał, że w ramach wniosku najemca zdołał uprawdopodobnić, iż wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków, wywołanej epidemią COVID-19 oraz związanymi z nią restrykcjami sanitarnymi, spełnianie świadczenia w dotychczasowej wysokości grozi poniesieniem przez niego rażącej straty. Czynsz najmu przekroczył bowiem dochody, które można aktualnie osiągnąć z prowadzenia danego punktu usługowego, co uczyniło go dla innych potencjalnych najemców całkowicie nieatrakcyjnym, a dodatkowo wielu najemców lokali w centrach handlowych zdecydowało się na ich opuszczenie, nawet kosztem zapłaty kar umownych wynajmującym. Wskutek powyższego spadł stopień komercjalizacji centrów handlowych, co z kolei wprost przekłada się na zmianę wartości świadczenia w postaci czynszu najmu – w sposób, którego strony nie mogły przewidzieć przy zawarciu umowy.

Skorzystanie z art. 357¹ § 1 Kodeksu cywilnego okazało się możliwe również w odniesieniu do zabezpieczenia roszczenia o obniżenie o 20% czynszu najmu za biuro – taki wniosek został uwzględniony przez Sąd Rejonowy Poznań-Stare Miasto w Poznaniu postanowieniem z 29.06.2020 r., sygn. akt X GCo 96/20. Najemca – spółka z branży IT – wykazała, że wskutek epidemii COVID-19 odnotowała spadek obrotów, spowodowany problemami finansowymi jej klientów. Głównym argumentem było jednak przejście wszystkich pracowników z oddziału spółki, którego dotyczył wniosek, na pracę zdalną. Spółka argumentowała, że wpłynęło to na znaczne ograniczenie przydatności wynajętego biura do umówionego użytku, czego żadna ze stron nie była w stanie przewiedzieć przy zawarciu umowy. W biurze przestała być zatem prowadzona bieżąca działalność spółki, zaś celem spółki przy zawarciu umowy najmu nie było samo posiadanie jakiegokolwiek lokalu, lecz wynajęcie biura, w którym pracownicy spółki mogliby normalnie wykonywać pracę i do którego mogliby przychodzić kontrahenci spółki.

Rzeczywistość nie jest rzecz jasna zawsze tak kolorowa dla najemców, bo wynajmujący broniąc się w takich sprawach nie zasypują gruszek w popiele. Po jaką artylerię sięgają i jakich argumentów używają?

1. zabezpieczenie polegające na obniżeniu stawki czynszu do końca trwania umowy najmu albo do końca trwania postępowania jest nadmierne i nieograniczone czasowo, zatem nie powinno podlegać uwzględnieniu;

2. nie ma podstaw, aby twierdzić, że brak udzielenia zabezpieczenia uniemożliwi albo poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia; innymi słowy: brak zabezpieczenia nie sprawi, że w wyniku wygrania procesu taki wyrok nie będzie mógł zostać „normalnie” wykonany;

3. negatywne skutki epidemii zostały złagodzone przez ustawodawcę poprzez:

• uregulowanie oferty przedłużenia i jej skutków w art. 15ze Tarczy (zwolnienie z opłat z tytułu umowy najmu za okres „lockdownu”);
• szereg programów pomocowych (pomoc publiczna), z której mogą korzystać najemcy;

4. należy wziąć pod uwagę skutki „lockdownu” dla całego majątku najemcy – najemca, który rekompensuje zmniejszenie sprzedaży w lokalach stacjonarnych działalnością sklepu online nie spełnia przesłanki „rażącej straty”;

5. gospodarka powoli wraca na dotychczasowe tory.

Warto dodać, że wnioski o zabezpieczenie ze strony najemców nie ograniczały się tylko do obniżenia czynszu. Najemcy wnioskowali też np. o zakazanie wynajmującemu korzystania z gwarancji bankowej (jako zabezpieczenia zobowiązań najemcy), zakazanie wszczynania egzekucji, czy składania wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji co do zapłaty czynszu.

Przy takiej konstrukcji wniosku o zabezpieczenie, najemcy musieli na ogół przełykać gorycz porażki, ponieważ:

– nie można  zakazać wynajmującemu korzystania z gwarancji bankowej, gdyż:

• godzi to w istotę gwarancji jako zobowiązania abstrakcyjnego, bezwarunkowego, nieodwołalnego, płatnego na pierwsze żądanie;
• realizacja gwarancji następuje w relacji wynajmujący – bank, a bank nie jest stroną procesu;

– nie można zakazać wszczynania egzekucji lub składania wniosków o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniem z art. 777 k.p.c., gdyż:

• ograniczenie prawa do sądu może nastąpić tylko z mocy ustawy (a nie orzeczenia sądowego);
• postanowienie o nadaniu klauzuli / czynności komornika podlegają kontroli instancyjnej;
• najemca może skorzystać z powództwa przeciwegzekucyjnego,

PODSUMOWANIE: jak zatem widać klauzula rebus sic stantibus nie jest złym pomysłem, pod warunkiem, że skutecznie uda się przeforsować zabezpieczenie i uzyskać tymczasową ochronę na czas procesu. Jeżeli zabezpieczenie „chwyci”, to czas trwania procesu (może to być nawet okres 2-3 lat) będzie w większym stopniu zmartwieniem dla drugiej strony.