Bardziej wnikliwi obserwatorzy być może dostrzegli, że w naszej praktyce pojawiła się nowa specjalizacja, którą nazwaliśmy „problemy karne w nieruchomościach”. Skąd taki pomysł? Przyniosło go życie, a raczej sprawy, którymi zajmowaliśmy się w ostatnich latach. Rola prawa karnego w życiu gospodarczym stale wzrasta. Skutkiem tego jest m.in. wykorzystywanie prawa karnego do „walki” z inwestorami czy osobami zajmującymi eksponowane stanowiska polityczne lub gospodarcze. Nierzadko jest to poszukiwanie winnych za rozmaite zdarzenia, czasem z pozoru losowe, takie jak pożary, zawalenie budynków czy wypadki przy pracy na budowie, czego skutkiem jest wikłanie właścicieli nieruchomości, inwestorów, wykonawców, zarządców nieruchomości lub osób pełniących samodzielne funkcje w budownictwie w procesy karne. Może się zdarzyć, że dla tych ostatnich taki proces to „być albo nie być”, ponieważ grozi im możliwość orzeczenia zakazu wykonywania zawodu np. tytułem środka karnego.

Wychodząc naprzeciw potrzebom w tym obszarze (w myśl zasady „lepiej zapobiegać niż leczyć, a jeśli leczyć to skutecznie”), na tzw. „pierwszy ogień” podzielę się kilkoma przemyśleniami na temat przepisu art. 91a Prawa budowlanego, który ma charakter niezwykle pojemny i przez to rodzi dla właścicieli i zarządców obiektów wiele pułapek i niebezpieczeństw. Dodatkowym pretekstem, aby o tym napisać jest niedawny wyrok Trybunału Konstytucyjnego, ale o tym – w nagrodę dla cierpliwych – na końcu artykułu.

Przepis ten stanowi, że kto nie spełnia, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Mówimy więc o przestępstwie!

Art. 91a Prawa budowlanego staje się przedmiotem zainteresowania organów ścigania najczęściej „przy okazji”, np. gdy wydarzy się jakiś wypadek, albo też w przypadku zawiadomienia osoby trzeciej (np. „życzliwego sąsiada”). W każdym razie w takiej sytuacji badane jest spełnienie obowiązków ciążących na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego, a polegających m.in. na użytkowaniu obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywaniu w należytym stanie technicznym i estetycznym, niedopuszczeniu do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. O jakich zatem sytuacjach mowa? Jako typowe przykłady można podać:

• zaniechanie bieżącej konserwacji oraz napraw elewacji, dachu, klatek schodowych, wind, balustrad itp;
• śnieg zalegający na dachu;
• nienależyty stan instalacji gazowej, elektrycznej, wod-kan itp.

Warto zauważyć, że zarzut z art. 91a może i nierzadko „idzie w parze” z zarzutem z art. 160 § 3 kodeksu karnego (kto nieumyślnie naraża człowieka na bezpośrednie niebezpieczeństwo utraty życia albo ciężkiego uszczerbku na zdrowiu, podlega karze pozbawienia wolności do roku). Prokuratorzy i sądy chętnie sięgają po taką właśnie kumulatywną kwalifikację.

To, czy obiekt budowlany utrzymywany jest w należytym stanie podlega weryfikacji podczas okresowych kontroli, przewidzianych w art. 62 Prawa budowalnego. Wykonują je osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Dlaczego to tak ważne? Otóż wykonywanie kontroli okresowych (i zlecenie ich profesjonalistom) może być istotnym elementem linii obrony i zwalniać właściciela/zarządcę z odpowiedzialności karnej z uwagi na brak winy. Będzie on bowiem mógł bronić się tym, że zlecił kontrolę uprawnionym ekspertom i skoro oni nie dostrzegli (zwłaszcza tych niewidocznych a istniejących w chwili kontroli) nieprawidłowości, to tym bardziej nie można tego oczekiwać od laika.  Warto przy tym wspomnieć, że nieprzeprowadzenie kontroli okresowych też samo w sobie rodzi odpowiedzialność (choć tym razem za wykroczenie – kara grzywny). 

Wreszcie pamiętajmy, że nieprawidłowości mogą zostać wytknięte także w toku extra – kontroli nadzoru budowlanego (art. 81 i następne Prawa budowlanego).

O ile samo naruszenie art. 91a Prawa budowlanego nie kończy się zazwyczaj orzekaniem drakońskich kar (gdy popatrzymy na orzeczenia sądów, to zobaczymy, że postępowania kończą się orzeczeniem grzywny lub są warunkowo umarzane), to w sytuacji, gdy zostanie komuś wyrządzona szkoda lub uszczerbek na zdrowiu, wyrok skazujący nie tylko będzie surowszy, ale też może mieć istotne „przełożenie” na odpowiedzialność cywilną, ponieważ zgodnie z art. 11 kodeksu postępowania cywilnego wyrok skazujący (karny) będzie wiążący w procesie cywilnym.

I na koniec, choć trudno jest w ostatnich latach chwalić „urobek” naszego bieda – Trybunału Konstytucyjnego, a jego autorytet został delikatnie mówiąc nadwyrężony, to… akurat wyrok z dnia 9 lutego 2021 r. sygn. akt P 15/17 zasługuje na aprobatę. Trybunał uznał, że art. 91a w zakresie obejmującym zwrot „użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami” jest niezgodny Konstytucją.  W skrócie chodziło o to, że ustawodawca nie sprecyzował, jakie przepisy powinny być wzięte pod uwagę podczas interpretacji zawartego w art. 91a Prawa budowlanego zwrotu „użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami”. Nie wskazał, czy chodzi wyłącznie o przepisy związane z bezpieczeństwem użytkowania obiektu określone w prawie budowlanym, czy też o wszystkie przepisy prawa budowlanego, czy też nawet o przepisy związane z użytkowaniem obiektów budowlanych. Mało tego: ustawodawca, posługując się jedynie wyrażeniem „przepisy”, nie określił nawet, czy chodzi o przepisy o mocy ustawy, czy też dopuścił w tym wypadku stosowanie aktów podstawowych.

W rezultacie przepis art. 91a został okrojony z korzyścią dla pewności prawa i jego jakości.