31 sierpnia 2024 r. upływa termin, do którego użytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowych mogą wystąpić z żądaniem sprzedaży na ich rzecz tych nieruchomości. Uprawnienie żądania sprzedaży nieruchomości zostało wprowadzone na mocy ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463), która weszła w życie z dniem 31 lipca 2023 r. („ustawa z dnia 26 maja 2023 r.”), dodając m.in. Dział VIa Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego do ustawy o gospodarce nieruchomościami („u.g.n.”). W dalszej części niniejszego artykułu zostały przedstawione zasady dotyczące występowania z żądaniem sprzedaży oraz ustalania warunków sprzedaży.

Mimo, że dodany Dział VIa u.g.n. dotyczy wyłącznie nieruchomości zabudowanych, to jednak z uwagi na przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 386), u.g.n. nie obejmuje nieruchomości zabudowanych wyłącznie budynkami mieszkalnymi, których prawo użytkowania wieczystego już wcześniej zostało przekształcone – z mocy samej ustawy – w prawo własności.

Wprowadzenie względnie krótkiego, jedynie 12 miesięcznego, okresu na wystąpienie z żądaniem sprzedaży zdaje się być niezrozumiałe, szczególnie w kontekście postulowanego (m.in. w uzasadnieniu ww. ustawy z dnia 26 maja 2023 r.) wyeliminowania użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych i zagospodarowanych. Trudno zrozumieć, w jaki sposób wprowadzenie tak krótkiego terminu ma wpłynąć na „zdynamizowanie procesu eliminacji użytkowania wieczystego na gruntach, które zostały już zabudowane i zagospodarowane na określone cele” (tak: uzasadnienie projektu ustawy wprowadzającej Dział VIa u.g.n.). Wydaje się bowiem, że dla realizacji przywołanego postulatu korzystniejszym dla użytkowników wieczystych (i bardziej efektywnym) byłoby wprowadzenie dłuższego terminu (lub wręcz rezygnacja z ograniczenia czasowego) na zgłoszenie żądania sprzedaży, zaś w jego miejsce – wprowadzenie korzystniejszych warunków wykupu nieruchomości w początkowym okresie obowiązywania ustawy. Zgodnie jednak z uzasadnieniem projektu ustawy, instytucja użytkowania wieczystego nie zostanie całkowicie wyeliminowana. Ustawodawca przyjął, że nie jest celowym wprowadzenie uprawnienia żądania wykupu w przypadku gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r., ponieważ nieruchomości te mają być wykorzystywane do realizacji celów zagospodarowania terenów i kształtowania lokalnej polityki przestrzennej.

Żądanie sprzedaży nieruchomości

Z zastrzeżeniem opisanych poniżej wyjątków, uprawnienie do wystąpienia z żądaniem sprzedaży nieruchomości gruntowej przysługuje jej użytkownikowi wieczystemu, niezależnie od jego statusu. Przedmiotowe uprawnienie przysługuje zarówno osobom fizycznym, jak i prawnym, a także jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej – i to niezależnie od tego, czy prowadzą działalność gospodarczą czy nie, i czy nieruchomość jest wykorzystywana w tej działalności.

Jak wskazano powyżej, możliwość wystąpienia z żądaniem sprzedaży nieruchomości została ograniczona (w art. 198g ust. 1 u.g.n.) terminem 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy. Żądanie sprzedaży może zatem zostać zgłoszone do dnia 31 sierpnia 2024 r. i jest to termin nieprzekraczalny. Po upływie terminu nie jest możliwe wystąpienie z żądaniem sprzedaży nieruchomości – co wprawdzie nie wyłącza możliwości zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, ale wymagane jest w tym zakresie porozumienie (zgodna wola) obu stron transakcji, a użytkownik wieczysty nie ma roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży, w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości nie przejawia woli sprzedaży.

W tym miejscu należy wskazać, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że żądanie sprzedaży nieruchomości jest w istocie roszczeniem cywilnoprawnym. Z tego powodu, jeżeli właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste odmawia zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości, użytkownik wieczysty może dochodzić spełnienia przysługującego mu roszczenia przed sądem powszechnym (tak: postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 kwietnia 2024 r., sygn. II SA/Kr 404/24).

Przywołany wyżej termin, określony w art. 198g ust. 1 u.g.n., jest terminem wyznaczającym najpóźniejszy moment, w którym użytkownik wieczysty może wystąpić z żądaniem sprzedaży. Sam proces sprzedaży, w tym zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości gruntowej, może nastąpić już po dniu 31 sierpnia 2024 r.

Przykład sytuacji, kiedy umowa sprzedaży będzie zawierana już po dniu 31 sierpnia 2024 r. przewiduje już art. 198g ust. 3 u.g.n. Przepis ten określa, że nie zawiera się umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Jeżeli postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste zostanie zakończone (a umowa nie zostanie rozwiązana), wówczas nie będzie przeszkód, aby została zawarta umowa sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego, oczywiście przy założeniu, że samo żądanie sprzedaży zostanie zgłoszone przed upływem ustawowego terminu (tj. do 31 sierpnia 2024 r.).

Ustawodawca określił, że uprawnienie do żądania sprzedaży nieruchomości gruntowej obejmuje zarówno nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste na podstawie umowy (zawieranej w formie aktu notarialnego), jak również w innej drodze (w szczególności na mocy decyzji administracyjnej).

Forma, w jakiej powinno zostać zgłoszone żądanie sprzedaży nieruchomości nie jest określona ustawowo. Należy rekomendować, aby dla celów dowodowych została zachowana przynajmniej forma pisemna.

Wyłączenia możliwości żądania sprzedaży nieruchomości

Możliwość żądania sprzedaży nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może dotyczyć jedynie nieruchomości zabudowanej, oddanej w użytkowanie wieczyste. W art. 198g ust. 2 ustawodawca wyłączył możliwość żądania sprzedaży w następujących wypadkach:

1. w odniesieniu do nieruchomości, która została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.,
2. jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste – w piśmiennictwie przyjmuje się, że pojęcie zobowiązania należy przede wszystkim odnosić do zobowiązania wybudowania budynku na nieruchomości w ustalonym terminie, ale także zobowiązania do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z ustalonym przeznaczeniem, jednakże – z uwagi na użycie przez ustawodawcę bardzo ogólnego i nieprecyzyjnego określenia – należy uwzględniać również wszelkie inne zobowiązania określone w umowie użytkowania wieczystego (w tym do uiszczania opłat),
3. w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich (tj. akwenów i gruntów oraz związanej z nimi infrastruktury portowej, znajdujących się w granicach portów lub przystani morskich),
4. w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego (przez co należy rozumieć wydzielony obszar lub obszary przeznaczone na cele rodzinnych ogrodów działkowych, składające się z działek i terenu ogólnego, służące do wspólnego korzystania przez działkowców, wyposażone w infrastrukturę ogrodową),
5. w odniesieniu do nieruchomości gruntowych niezabudowanych – przy czym z uwagi na brak rozróżnienia przez ustawodawcę, wyłączenie to będzie znajdowało zastosowanie niezależnie od tego, czy fakt niezabudowania jest następstwem tego, że nieruchomość miała pozostać niezabudowana, przepisy planistyczne wyłączyły możliwość jej zabudowania, czy też użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania do zabudowania nieruchomości – decydujący jest zatem fakt, że nieruchomość jest faktycznie niezabudowana.

Opisane wyżej wyłączenia mają zastosowanie do użytkowania wieczystego powstałego w dowolny sposób – na mocy umowy lub aktu administracyjnego.

Ponadto, poza samą u.g.n. – co negatywnie wpływa na przejrzystość dodawanych przepisów – wprowadzono wyłączenia możliwości wystąpienia z żądaniem sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do:

• nieruchomości pozostających w zasobie Agencji Mienia Wojskowego (zgodnie z art. 54 ust. 5 ustawy o Agencji Mienia Wojskowego),
• nieruchomości niewykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej będących przedmiotem postępowań o sprzedaż na rzecz ich użytkowników wieczystych – jeżeli przed 31 sierpnia 2023 r. sporządzono odpowiednio protokół z rokowań albo ogłoszono wykaz nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przeznaczonych do sprzedaży (a to wobec stosowania przepisów dotychczasowych zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 26 maja 2023 r.).

Cena nieruchomości sprzedawanej na żądanie użytkownika wieczystego

Cena sprzedaży będzie w każdym przypadku uzależniona przede wszystkim od wartości nieruchomości oraz stawki procentowej opłaty rocznej. Ustawodawca uzależnia jednak sposób ustalenia ceny, za jaką będzie następowała sprzedaż nieruchomości od tego, czyją własnością jest nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste.

W wypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, cena jest ustalana w sposób określony w ustawie (co zostało przedstawione poniżej).

Z kolei w wypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, ustawodawca co do zasady nie wskazuje sztywnego sposobu określania ceny, a jedynie wyznacza granice, w których cena sprzedaży powinna się zawierać. Ustalenie szczegółowych warunków sprzedaży (w tym ewentualne zobowiązanie organu wykonawczego jednostki do indywidualnego określania warunków w drodze zarządzenia) zostało pozostawione w kompetencji rady lub sejmiku danej jednostki samorządu terytorialnego. Jeżeli jednak uchwała nie została podjęta w terminie do 31 grudnia 2023 r. (zgodnie z art. 198i ust. 2 u.g.n.), to do sprzedaży gruntów jednostek samorządu terytorialnego odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy o ustalaniu ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa.

W art. 198h ust. 3 u.g.n. ustawodawca określił, że jeżeli w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego nie obowiązywała opłata roczna lub gdy toczyło się postępowanie w sprawie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, to do ustalenia ceny sprzedaży przyjmuje się stawkę procentową opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego określoną w art. 72 ust. 3 u.g.n., tj. uzależnioną od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (wysokość stawki procentowej waha się od 0,3% do 3%). Ustawodawca zastrzega przy tym, że wystąpienie z żądaniem sprzedaży nieruchomości nie wstrzymuje postępowań w sprawie aktualizacji stawki procentowej lub aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 26 maja 2023 r.).

Art. 198j u.g.n. wprowadza uproszczenia dotyczące określania wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży. Uproszczenia te mają zastosowanie, jeżeli po ustanowieniu użytkowania wieczystego – w okresie 12 miesięcy przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. dokonywano ustalenia opłaty rocznej (zaktualizowanej opłaty rocznej). W takich przypadkach, jeżeli:

• użytkownik wieczysty przyjął ofertę nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego; lub
• właściwy organ nie odmówił aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na żądanie użytkownika wieczystego; lub
• wartość nieruchomości została określona na potrzeby ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

– do ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego przyjmuje się wartość nieruchomości, która była podstawą ustalenia opłaty rocznej (zaktualizowanej opłaty rocznej) z tytułu użytkowania wieczystego. W innych przypadkach konieczne będzie dokonanie wyceny w oparciu o aktualny operat szacunkowy.

Uzasadnieniem dla przedstawionych wyżej uproszczeń – jak wyjaśniono w projekcie ustawy – jest ograniczenie kosztów ponownej wyceny nieruchomości oraz redukcja obciążeń administracyjnych w sytuacji, gdy wartość nieruchomości nie była kwestionowana przez strony umowy sprzedaży, a 12 miesięczny okres odpowiada zasadniczemu okresowi aktualności operatów szacunkowych (wynikającemu z art. 156 ust. 3 u.g.n.).

Ustalenie ceny nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa

Cena sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa jest określana w zależności od ustalonego sposobu zapłaty ceny (art. 198h ust. 1 u.g.n.), jako wielokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, wynosząc:

1. w przypadku płatności jednorazowej – dwudziestokrotność wskazanej wyżej kwoty,
2. w przypadku płatności rozłożonej na raty – dwudziestopięciokrotność tej kwoty.

Nie jest możliwa zmiana sposobu określenia ceny sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa w stosunku do przedstawionej wyżej metody wynikającej z art. 198h ust. 1 u.g.n.

Ustalenie ceny nieruchomości stanowiącej własność jednostek samorządu terytorialnego

Sposób ustalania ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego może być określony uchwałą odpowiedniej rady lub sejmiku tej jednostki (uchwała może też zobowiązywać organ wykonawczy jednostki od indywidualnego określenia tych warunków w drodze zarządzenia), przy czym uchwała taka musiała zostać podjęta do dnia 31 grudnia 2023 r. (tj. w terminie 4 miesięcy od dnia wejścia w życie mocy ustawy z dnia 26 maja 2023 r.).

Podjęcie wspomnianej wyżej uchwały nie było obligatoryjne, jednak jej nie podjęciedo 31 grudnia 2023 r. powoduje,że do sprzedaży nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego należy stosować odpowiednio zasady ustalania ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa określone w art. 198h ust. 1 u.g.n.

W art. 198h ust. 2 u.g.n. ustawodawca wyznaczył ramy, w których powinna mieścić się cena sprzedaży nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego (wyznaczane w uchwale rady lub sejmiku). Zgodnie z powołanym przepisem, sposób ustalania ceny sprzedaży powinien być tak określony, aby cena wynosiła nie mniej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Jednocześnie cena sprzedaży nie może być wyższa niż wartość nieruchomości gruntowej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Rozłożenie płatności na raty

Art. 198h ust. 1 pkt 2 u.g.n. przewiduje, że zapłata ceny sprzedaży może następować w ratach. Dział VIa u.g.n. nie określa jednak ani maksymalnej liczby rat, ani innych szczegółów dotyczących rozłożenia ceny na raty. Jeżeli nieruchomości są własnością jednostek samorządu terytorialnego, zasady rozkładania ceny na raty mogą być określone w uchwale rady lub sejmiku. Jeżeli jednak uchwały nie zostały podjęte lub nie określają tych zasad albo gdy nieruchomości stanowią własność Skarbu Państwa, to brak z góry określonych zasad rozkładania ceny na raty. W szczególności przepisy działu VIa u.g.n. dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie zawierają wyraźnego odesłania do 70 u.g.n., regulującego zasady rozłożenia na raty ceny nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań.

W piśmiennictwie zwraca się uwagę na wątpliwości co do możliwości stosowania art. 70 u.g.n. w przypadku sprzedaży w następstwie zgłoszonego żądania. Należy przychylić się do podejścia systemowego i postulatu, aby dopuścić analogiczne stosowanie art. 70 ust. 2-4 u.g.n. również do sprzedaży nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego. Stanowisko takie ma uzasadnienie również w treści art. 70 ust. 3a u.g.n. W takim wypadku cena sprzedaży może być rozłożona na raty na okres nie dłuższy niż 10 lat, z czego pierwsza rata podlega zapłacie najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Kolejne raty podlegają zapłacie w terminach ustalonych w umowie i są oprocentowane (tj. w zakresie niespłaconej części ceny). Wierzytelność o zapłatę ceny sprzedaży podlega zabezpieczeniu (w szczególności przez ustanowienie hipoteki).

Co do zasady w przypadku nieruchomości, które nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, niespłacona część ceny, która zostaje rozłożona na raty, podlega oprocentowaniu według stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP. Dopuszcza się zastosowanie innej stopy procentowej (za zgodą wojewody w wypadku nieruchomości Skarbu Państwa, a w wypadku nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego – za zgodą rady lub sejmiku).

Oprocentowanie ceny sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej przez jej użytkownika wieczystego ukształtowano w ten sposób, że rozłożona na raty niespłacona część podlega oprocentowaniu według stopy referencyjnej ustalonej zgodnie z komunikatem Komisji Europejskiej w sprawie zmiany metody ustalania stóp referencyjnych i dyskontowych (Dz. Urz. UE C 14 z 19.01.2008, str. 6) i u.g.n. nie przewiduje możliwości stosowania innej stopy procentowej.

Bonifikaty

Ustawodawca przewidział bonifikaty dla osób nabywających nieruchomości oddane im w użytkowanie wieczyste. Podobnie jednak jak w przypadku zasad ustalania ceny sprzedaży, tak i zasady stosowania bonifikat są uzależnione od tego, czyją własnością jest nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste.

W wypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, organ reprezentujący Skarb Państwa jest zobowiązany udzielić bonifikaty w wysokości 90% (jest to stała wartość określona przez ustawodawcę) od ceny sprzedaży, jeżeli nabywca złoży wniosek o udzielenie bonifikaty oraz jest osobą fizyczną spełniającą przynajmniej jeden z następujących warunków (art. 198k ust. 1 u.g.n.):

• orzeczono w stosunku do niej niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym; lub
• orzeczono w stosunku do niej niepełnosprawność przed ukończeniem 16 roku życia; lub
• w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży zamieszkuje z osobami w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność (w stopniu znacznym lub umiarkowanym) lub orzeczono ich niepełnosprawność przed ukończeniem 16 roku życia – a jednocześnie jest opiekunem prawnym lub przedstawicielem ustawowym tych osób; lub
• jest członkiem rodziny wielodzietnej uprawnionym do posiadania Karty Dużej Rodziny (przez którą rozumie się rodzinę, w której rodzic/rodzice lub małżonek rodzica mają lub mieli na utrzymaniu łącznie co najmniej troje dzieci bez względu na ich wiek).

Ustawodawca nie przewiduje innego rodzaju bonifikat (w innej wysokości lub dla innych podmiotów) w wypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa.

Jednocześnie należy podkreślić, że udzielenie bonifikaty jest uzależnione od złożenia przez wniosku przez uprawnionego, a zatem nie może nastąpić z urzędu.

Z kolei w wypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, zasady udzielania bonifikat nie zostały uregulowane na poziomie ustawowym. Warunki udzielania bonifikat i ich wysokość mogą zostać określone w uchwale odpowiedniej rady albo sejmiku jednostki samorządu terytorialnego. Art. 198k ust. 3 u.g.n. określa jedynie, co powinny uwzględniać wspomniane warunki udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych, nie narzucając przy tym żadnych wartości granicznych.

W wypadku niepodjęcia uchwały w sprawie udzielania bonifikat ustawodawca nie przewiduje odpowiedniego stosowania przepisów o bonifikatach dotyczących nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa (inaczej niż w przypadku zasad ustalania warunków sprzedaży). A zatem, jeżeli stosowna uchwała nie została podjęta, to nie będzie możliwe udzielanie jakichkolwiek bonifikat od ceny sprzedaży.

Uchwały organów jednostek samorządu terytorialnego mogą zasadniczo dowolnie określać stawki procentowe bonifikat (z tym, że powinny być one określone w sposób jednoznaczny dla poszczególnych przesłanek i nie mogą być określone zakresowo). Również same warunki udzielania bonifikat mogą zostać skonstruowane wedle uznania rady lub sejmiku jednostki samorządu terytorialnego, przy czym zgodnie z przywołanym już art. 198k ust. 3 u.g.n. powinny uwzględniać w szczególności (a zatem mogą uwzględniać również inne przesłanki) następujące okoliczności:

• sprzedaż nieruchomości na rzecz osoby fizycznej w stosunku do której orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym;
• sprzedaż nieruchomości na rzecz osoby fizycznej w stosunku do której orzeczono niepełnosprawność przed ukończeniem 16 roku życia;
• sprzedaż nieruchomości na rzecz osoby fizycznej, która w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży zamieszkuje z osobami w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność (w stopniu znacznym lub umiarkowanym) lub orzeczono niepełnosprawność przed ukończeniem 16 roku życia – a jednocześnie jest opiekunem prawnym lub przedstawicielem ustawowym tych osób;
• sprzedaż nieruchomości na rzecz osoby fizycznej, która jest członkiem rodziny wielodzietnej uprawnionym do posiadania Karty Dużej Rodziny;
• sprzedaż nieruchomości w warunkach określonych w art. 68 u.g.n., to jest:
  • na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych,
  • osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego,
  • stowarzyszeniom ogrodowym (tj. stowarzyszeniom powołanym wyłącznie w celu zakładania i prowadzenia rodzinnych ogrodów działkowych) z przeznaczeniem na rodzinne ogrody działkowe,
  • poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.,
  • na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego,
  • kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej,
  • stanowiącej lokal mieszkalny,
  • w wyniku uwzględnienia roszczeń, o których mowa w art. 209a ust. 1, 3 i 5 u.g.n., to jest:
    • roszczeń dotyczących przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste na rzecz właścicieli lokali, jeżeli przy wyodrębnianiu tych lokali wydzielono dla budynku, w którym znajdują się lokale, działkę niespełniającą wymogów działki budowlanej, jeżeli wraz z działką dotychczas wydzieloną obie działki będą spełniać wymogi działki budowlanej;
    • roszczeń dotyczących przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej lub jej części, która nie przylega do działki zabudowanej budynkiem, jeżeli nieruchomość ta jest niezbędna do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynku, w którym wyodrębniono lokale,
  • spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych,
  • osobie, o której mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. (tj. właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przyległej w sytuacji, gdy zbywana nieruchomość nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość) z zastrzeżeniem, że nieruchomość przyległa jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe,
  • przedstawicielstwom dyplomatycznym lub urzędom konsularnym państw obcych oraz innym przedstawicielstwom i instytucjom zrównanym z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów na podstawie ustaw, umów międzynarodowych lub powszechnie obowiązujących zwyczajów międzynarodowych,
  • na cele realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych, o których mowa w art. 15 ust. 1 pkt 5 lit. a ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;
• realizację przez użytkownika wieczystego celów publicznych, budownictwa mieszkaniowego lub celów użyteczności publicznej oraz potrzeb społeczności lokalnej,
• długość okresu trwania użytkowania wieczystego,
• terminową realizację celu określonego w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (w szczególności terminową zabudowę),
• brak zaległości w regulowaniu zobowiązań z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste oraz podatku od nieruchomości.

Uchwała może przewidywać, że bonifikaty będą udzielane – w przeciwieństwie do sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa – również podmiotom innym niż osoby fizyczne (a wniosek taki płynie już z samej analizy okoliczności, które powinny być uwzględnione przy ustalaniu warunków udzielania bonifikat – np. sprzedaż na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, stowarzyszeń ogrodowych, Skarbu Państwa, spółdzielni mieszkaniowych).

Jak zostało wskazane na wstępie, przepisów Działu VIa u.g.n. nie stosuje się do nieruchomości zabudowanych na cele mieszkalne, których użytkowanie wieczyste już wcześniej zostało przekształcone w prawo własności. Ustawa dopuszcza jednak, że żądanie sprzedaży nieruchomości może zostać zgłoszone w związku z realizacją celów mieszkaniowych. Realizacja celów mieszkaniowych może mieć miejsce np. w przypadku zamierzonej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości.

Pomoc publiczna

Z punktu widzenia przedsiębiorców istotną informacją jest, że – jak wynika z art. 198l u.g.n. – przepisy u.g.n. dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej, a samo udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis określonych przepisami unijnymi. Odzwierciedleniem stosowania przepisów o pomocy publicznej jest dodanie art. 69a ust. 1 u.g.n, który określa, że w wypadku, gdy nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, wartość pomocy publicznej odpowiada różnicy pomiędzy wartością nieruchomości gruntowej a ceną, za którą następuje sprzedaż. W takim przypadku datą udzielenia pomocy publicznej jest dzień zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Ustawodawca uregulował sytuację, w której wartość udzielanej pomocy publicznej przekracza limit dopuszczalnej pomocy de minimis – w art. 69a ust. 2 u.g.n. określono, że w takim wypadku nabywca nieruchomości będzie zobowiązany uiścić dopłatę do wartości nieruchomości przyjętej do ustalenia ceny sprzedaży. Wysokość dopłaty powinna zostać wskazana w umowie sprzedaży.

Ustawodawca określił w art. 69a ust. 3 u.g.n., że dopłata może zostać uiszczona jednorazowo (w pełnej wysokości) w terminie 14 dni od dnia nabycia nieruchomości gruntowej. Dopłata może zostać również uiszczona w rocznych ratach – podlegających oprocentowaniu (w zakresie niespłaconej części dopłaty) według stopy referencyjnej ustalonej zgodnie z komunikatem Komisji Europejskiej w sprawie zmiany metody ustalania stóp referencyjnych i dyskontowych (Dz. Urz. UE C 14 z 19.01.2008, str. 6) – płatnych przez okres nie dłuższy niż 20 lat. Płatność rat z tytułu dopłaty jest dokonywana od roku następującego po roku nabycia nieruchomości. Ustawodawca dopuszcza możliwość wcześniejszej jednorazowej spłaty kwoty rozłożonej na raty, jednak w tym celu nabywca nieruchomości powinien złożyć stosowny wniosek.

Należy zaznaczyć, że limit pomocy de minimis został zwiększony od 1 stycznia 2024 r. – zgodnie z art. 3 ust. 2 rozporządzenia Komisji (UE) 2023/2831 z dnia 13 grudnia 2023 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis (Dz. U. UE. L. z 2023 r. poz. 2831) – i co do zasady wynosi 300 000€ w okresie trzech lat (wcześniej limit pomocy de minimis wynosił co do zasady 200 000€).

Podsumowanie

Wprowadzenie przez ustawodawcę możliwości żądania sprzedaży nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego należy ocenić pozytywnie, przede wszystkim z uwagi na to, że pozwala uzyskać użytkownikowi wieczystemu pewność co przysługujących mu praw – jest to szczególnie istotne w przypadku poczynienia znacznych nakładów w celu zagospodarowania nieruchomości. Wprowadzone rozwiązanie umożliwia wszystkim użytkownikom wieczystym wykup nieruchomości, nawet jeżeli są one wykorzystywane w celach związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wątpliwości może wzbudzać wprowadzenie – inaczej niż miało to miejsce w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe w prawo własności, czyli z mocy samej ustawy – wykupu na wniosek, szczególnie w sytuacji, w której sam ustawodawca podnosi, że celem wprowadzanej instytucji jest „zdynamizowanie procesu eliminacji użytkowania wieczystego”. Należy stwierdzić, że ustawodawcy przyświecało zapewnienie użytkownikom wieczystym swobody wyboru, czy chcą skorzystać z możliwości żądania sprzedaży nieruchomości, czy preferują nadal pozostawać użytkownikami wieczystymi. W efekcie, nie można oczekiwać, że – jak sugerowały to liczne przekazy medialne towarzyszące wejściu w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. – nastąpi całkowite wygaśnięcie użytkowania wieczystego.

Biorąc pod uwagę, że ustawowy 12 miesięczny termin do wystąpienia z żądaniem sprzedaży nieruchomości upływający 31 sierpnia 2024 r., użytkownicy wieczyści, którym przysługuje to uprawnienie, powinni już teraz poczynić rozważania czy zamierzają wystąpić z takim żądaniem, a wówczas dokonać niezbędnych formalności.