W dzisiejszym świecie widoczny jest znaczny wzrost ilości inwestycji budowlanych, w szczególności z branży deweloperskiej. Niejednokrotnie jednak deweloperzy, a także inni inwestorzy (w tym indywidualni) napotykają trudności, które podyktowane są m.in. zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako: „MPZP”). Zdarza się, że zapisy te ograniczają, a nawet uniemożliwiają wykonanie określonej inwestycji na danym terenie. Inwestor chcąc wykonać ją w sposób przez niego przewidziany, a jednocześnie naruszający zapisy MPZP, zasadniczo powinien doprowadzić do zmiany MPZP co niejednokrotnie wiązałoby się ze skomplikowaną i długotrwałą procedurą w szczególności w większych miastach, w których przeprocedowanie zmian może trwać nawet kilka lat. Czas oczekiwania na uchwalenie zmiany MPZP może spowodować, że inwestycja przestanie być dla inwestora opłacalna i finalnie nie dojdzie do skutku.

Ustawą z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1688) ustawodawca znowelizował ustawę z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717 ze zm.) – dalej jako: „Ustawa Planistyczna” – wprowadzając m.in. zintegrowany plan inwestycyjny (dalej jako: „ZPI”).

Co to jest zintegrowany plan inwestycyjny?

ZPI jest nowym narzędziem planistycznym, dającym gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większej partycypacji społecznej, a jednocześnie przy mniejszych kosztach gminy (znaczna część kosztów ponoszona jest przez inwestora). Z projektu ustawy nowelizującej wynika, że „nadanie ZPI rangi planu miejscowego zwiększy udział mieszkańców w postępowaniu i uporządkuje zasady lokalizacji inwestycji, wprowadzając warunek zgodności z planem ogólnym, jak przy każdym planie miejscowym.” Obecnie ZPI uzupełni, a od 2026 r. zastąpi, uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej podejmowaną na podstawie ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. 2018 poz. 1496 ze zm.) – dalej jako: „Lex Deweloper”. Część tych rozwiązań zostało przeniesionych do Ustawy Planistycznej i znajdzie zastosowanie do ZPI.

ZPI to zatem nic innego jak szczególna forma planu miejscowego, przygotowywanego przez inwestora, na jego koszt. Inwestorem zasadniczo może być każdy, w tym osoba fizyczna. Kompetencje do uchwalenia ZPI otrzymała rada gminy, która nie jest związana wnioskiem inwestora. Wniosek składa inwestor za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (dalej jako: „Organ Wykonawczy”). Z uwagi na swoją funkcję uchwalenie a następnie wejście w życie ZPI powoduje utratę mocy obowiązującej MPZP lub ich części odnoszących się do terenu objętego ZPI.

Z powyższego wynika kilka istotnych zagadnień:

1. skoro ZPI jest szczególną formą planu miejscowego, to jego treść musi być zgodna z zapisami planu ogólnego, a aktualnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, obowiązujących na terenie objętym ZPI,
2. nie ma konieczności, aby na terenie objętym ZPI obowiązywał MPZP; jeżeli brak MPZP, to ZPI niejako zastępuje taki plan, jeśli jednak dla terenu objętego ZPI obowiązuje MPZP, to wejście w życie ZPI spowoduje utratę przez MPZP mocy obowiązującej w zakresie objętym ZPI,
3. do czasu wejścia w życie przepisów dotyczących planu ogólnego i przy braku MPZP alternatywą dla ZPI w dalszym ciągu pozostaną m.in. decyzje o warunkach zabudowy (WZ). Po wejściu z życie w/w przepisów wydawanie decyzji WZ nie będzie już takie proste – zasadniczo będą mogły zostać wydane, gdy na danym terenie będzie obowiązywał plan ogólny, a teren, dla którego ma zostać wydana decyzja WZ, będzie w nim określony jako obszar uzupełnienia zabudowy. Nowością jest również to, że decyzje WZ będą wydawane na okres 5 lat.

ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej.

Pojęcie inwestycji głównej nie zostało zdefiniowane w Ustawie Planistycznej. Znaczenie tego pojęcia jest znacznie szersze niż pojęcie inwestycji mieszkaniowej używane w Lex Deweloper i obejmuje nie tylko budynki mieszkalne, ale w zasadzie każdą inwestycję – np. osiedle, budynek mieszkalny jednorodzinny, zakład, instalację odnawialnych źródeł energii innych niż elektrownie wiatrowe itd.

Inwestycja uzupełniająca została zdefiniowana w art. 2 pkt 5a Ustawy Planistycznej. Należy przez nią rozumieć: inwestycję w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1990, z 2022 r. poz. 1846 i 2185 oraz z 2023 r. poz. 803, 1615 i 1688), dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej.

Przykłady:

1. inwestycja główna – osiedle; inwestycja uzupełniająca – budowa placówki opieki zdrowotnej, budowa boiska, budowa przedszkola;
2. inwestycja główna – zakład produkcyjny; inwestycja uzupełniająca – przebudowa/rozbudowa drogi publicznej z przebudową sieci kanalizacyjnej;
3. inwestycja główna – dom jednorodzinny; inwestycja uzupełniająca – budowa zjazdu.

Wniosek o uchwalenie ZPI

Do wniosku o uchwalenie ZPI inwestor zobowiązany jest dołączyć projekt ZPI, który powinien spełniać wymagania ustawowe wynikające m.in. z:

1. art. 15 ust. 1-3 Ustawy Planistycznej, tj. obligatoryjne oraz fakultatywne elementy planu miejscowego, a zatem zawierać część tekstową oraz graficzną, uzasadnienie oraz uwzględniać politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego;
2. art. 16 ust. 1 Ustawy Planistycznej, tj. wymagania dotyczące skali (co do zasady 1:1000) oraz wymagania dotyczące wykorzystanych materiałów (urzędowe kopie map zasadniczych albo w przypadku ich braku – mapy katastralne, gromadzone w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym);
3. przepisów wydanych na podstawie art. 16 ust. 2 Ustawy Planistycznej, tj. na chwilę sporządzenia niniejszego artykułu przepisów Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2021 poz. 2404).

Ponadto projekt ZPI powinien zawierać załącznik, o którym mowa w art. 67a ust. 5 Ustawy Planistycznej, tj. dane przestrzenne tworzone dla aktów planowania przestrzennego.

Jeżeli do wniosku nie zostanie załączony projekt ZPI lub projekt ten nie będzie spełniał któregokolwiek z w/w wymagań Organ Wykonawczy wezwie inwestora do uzupełnienia braków w terminie nie dłuższym niż 14 dni, pouczając, że nieuzupełnienie braków spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpoznania. Rozstrzygnięcie w sprawie pozostawienia wniosku bez rozpoznania następuje w formie postanowienia Organu Wykonawczego, na które przysługuje zażalenie do wojewody, a następnie skarga do odpowiedniego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Jeżeli wniosek oraz ZPI są kompletne i zgodne z wymogami, Organ Wykonawczy w terminie 3 dni od daty wpływu lub usunięcia braków przekazuje je radzie gminy ogłaszając o tych czynnościach w sposób określony w art. 8h ust. 1 pkt 2-4 Ustawy Planistycznej, tj. co najmniej przez:

• wywieszenie ich w widocznym miejscu na terenie objętym ZPI lub w siedzibie urzędu;
• udostępnienie informacji na stronie internetowej urzędu (jeśli posiada) oraz w Biuletynie Informacji Publicznej urzędu;
• w sposób zwyczajowo przyjęty w danej gminie.

Od 1 stycznia 2026 r. wejdzie w życie kolejny obowiązek dla Organu Wykonawczego, który oprócz przekazania wniosku wraz z ZPI radzie gminy będzie również zobowiązany do udostępnienia ich w Rejestrze Urbanistycznym – dalej jako „Rejestr” (o Rejestrze Urbanistycznym w kolejnym artykule). Do tego dnia będą one zamieszczane w Biuletynie Informacji Publicznej – dalej jako: „BIP”.

Procedura sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego

Procedura sporządzenia ZPI jest w większości zgodna z ogólnymi zasadami sporządzenia planu miejscowego. Zawiera jednak pewne modyfikacje mające spowodować jej szybsze przeprowadzenie.

W pierwszej kolejności rada gminy podejmuje uchwałę o wyrażeniu zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI. Rada gminy nie jest związana wnioskiem inwestora i może odmówić uruchomienia procedury sporządzenia ZPI.  

Po podjęciu przez radę gminy pozytywnej uchwały Organ Wykonawczy kolejno:

1. podejmuje oraz prowadzi z inwestorem negocjacje w zakresie treści projektu umowy urbanistycznej oraz projektu ZPI. W wypadku, gdy osoba trzecia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, negocjacje podejmowane i prowadzone są również z jej udziałem. Oznacza to, że negocjacje mogą odbywać się z udziałem kilku stron – inwestor (jeden lub więcej), Organ Wykonawczy, właściciel/użytkownik wieczysty – w takim wypadku ostateczna treść umowy urbanistycznej uwzględnia wielostronny charakter stosunku prawnego;
2. wprowadza zmiany do projektu ZPI wraz z uzasadnieniem, sporządza prognozę oddziaływania na środowisko (o ile jest wymagana) oraz projekt umowy urbanistycznej, uwzględniając wynik negocjacji. Wypracowana podczas negocjacji zmiana projektu ZPI musi zostać uzasadniona.

Etap negocjacyjny kończy się udostępnieniem w Rejestrze: projektu ZPI wraz z uzasadnieniem, projektu umowy urbanistycznej oraz prognozy oddziaływania na środowisko. Do czasu wejścia w życie przepisów dot. Rejestru wymienione dokumenty są udostępniane w BIP gminy.

Kolejnym etapem jest jednoczesne wystąpienie Organu Wykonawczego do odpowiednich organów i osób o:

• opinie o projekcie ZPI (art. 17 pkt 6 lit. a Ustawy Planistycznej),
• uzgodnienia projektu ZPI (art. 17 pkt 6 lit. b Ustawy Planistycznej),
• zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne.

Wraz z powyższymi czynnościami Organ Wykonawczy ogłasza o rozpoczęciu konsultacji społecznych i przeprowadza te konsultacje. Ogłoszenia dokonuje się co najmniej zgodnie z art. 8h ust. 1 Ustawy Planistycznej, tj. oprócz trzech sposobów już opisanych również poprzez publikację w prasie.

W terminie 14 dni od zakończenia opiniowania, uzgadniania konsultacji społecznych Organ Wykonawczy wprowadza zmiany do ZPI z nich wynikające. Termin 14 dni powinien być liczony od zakończenia ostatniej z czynności.

Po wprowadzeniu zmian do ZPI Organ Wykonawczy w niezbędnym zakresie:

1. ponawia negocjacje z inwestorem, ewentualnie również z osobą trzecią będącą właścicielem/użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma zostać realizowana inwestycja uzupełniająca w zakresie treści projektu umowy urbanistycznej oraz projektu ZPI,
2. ponawia wystąpienie o uzgodnienia projektu ZPI do odpowiednich organów i osób (art. 17 pkt 6 lit. b Ustawy Planistycznej),
3. wprowadza zmiany do projektu ZPI.

Jeżeli wprowadzone zmiany dotyczą lokalizacji przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko ogłasza ponadto o przeprowadzeniu konsultacji społecznych, przeprowadza je oraz ponownie wprowadza zmiany do ZPI wynikające z tych konsultacji.

W kolejnym etapie Organ Wykonawczy (w imieniu gminy) zawiera umowę urbanistyczną. Po tych czynnościach Organ Wykonawczy udostępnia w Rejestrze:

• projekt ZPI wraz z uzasadnieniem,
• umowę urbanistyczną,
• prognozę oddziaływania na środowisko (o ile jest wymagana), 
• raport podsumowujący przebieg konsultacji społecznych.

Raport zawiera w szczególności wykaz zgłoszonych uwag wraz z propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem, jak również protokoły z czynności prowadzonych w ramach konsultacji społecznych. Do czasu wejścia w życie przepisów dot. Rejestru czynności związane z udostępnieniem w/w dokumentów dokonuje się w BIP.

Następnie Organ Wykonawczy przedstawia radzie gminy projekt ZPI stanowiący załącznik do umowy urbanistycznej wraz z raportem podsumowującym przebieg konsultacji społecznych.

Rada gminy nie ma uprawnienia do wniesienia wiążących poprawek do projektu ZPI. Rada gminy może jedynie

• uchwalić,
• całkowicie odrzucić,
• odrzucić i przekazać ZPI do Organu Wykonawczego wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym do projektu ZPI.

W przypadku podjęcia uchwały o odrzuceniu ZPI i zwróceniu go do Organu Wykonawczego, Organ Wykonawczy ponawia następujące czynności:

1. podejmuje oraz prowadzi z inwestorem, a w wypadku, o którym mowa w art. 37ed ust. 5 Ustawy Planistycznej, również z osobą trzecią, negocjacje w zakresie treści projektu umowy urbanistycznej oraz projektu ZPI. W toku tych negocjacji Organ Wykonawczy powinien być związany propozycjami sformułowanymi przez radę gminy,
2. uwzględniając wynik negocjacji wprowadza zmiany do projektu ZPI (z uzasadnieniem), sporządza prognozę oddziaływania na środowisko (o ile jest wymagana) oraz projekt umowy urbanistycznej,
3. udostępnienia w Rejestrze projekt ZPI wraz z uzasadnieniem, projekt umowy urbanistycznej oraz prognozę oddziaływania na środowisko o ile jest wymagana (do czasu wprowadzenia przepisów dot. Rejestru – udostępnia je w BIP),
4. występuje o uzgodnienia projektu ZPI (art. 17 pkt 6 lit. b Ustawy Planistycznej),
5. w terminie 14 dni od dnia zakończenia uzgadniania wprowadza wynikające z nich zmiany do projektu ZPI,
6. zawiera w imieniu gminy umowę urbanistyczną,
7. podaje dokumenty do publicznej wiadomości zgodnie z art. 37ec ust. 2 pkt 8 Ustawy Planistycznej,
8. przekazuje umowę urbanistyczną wraz z projektem ZPI radzie gminy.

W przypadku uwzględnienia i wprowadzenia poprawek rady gminy do umowy urbanistycznej oraz projektu ZPI wydaje się, że rada gminy nie powinna już odrzucić ZPI, gdyż w przeciwnym razie w/w procedura byłaby iluzoryczna. Ustawodawca jednak zaniechał jednoznacznego uregulowania tej kwestii w Ustawie Planistycznej. A zatem rada gminy po rozpoznaniu zmodyfikowanych dokumentów nadal może podjąć jedną w wcześniej wymienionych uchwał.

Dodatkowe informacje

Do czasu zawarcia umowy urbanistycznej Organ Wykonawczy może odstąpić od negocjacji, o czym powinien poinformować radę gminy. Ustawa Planistyczna nie wskazując podstaw do skorzystania z tej możliwości tym samym nie ogranicza tej kompetencji Organu Wykonawczego, pozostawiając to jego dowolnemu uznaniu.  

W Ustawie Planistycznej (jak również w uzasadnieniu jej projektu) na próżno szukać jakichkolwiek powodów, po spełnieniu których Organ Wykonawczy byłby uprawniony do odstąpienia od negocjacji. Prawdopodobnie intencją ustawodawcy było umożliwienie Organowi Wykonawczemu zakończenia negocjacji w każdym przypadku (do czasu zawarcia umowy urbanistycznej), bez konsekwencji i bez podania przyczyny. Może to jednak powodować wątpliwości w szczególności z uwagi na art. 72 § 2 k.c. (Strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy).  

Procedura związana z uchwaleniem ZPI w założeniu ma być szybsza niż procedura sporządzenia planu miejscowego, co wynika z większej swobody działania przez inwestora. Nie będzie na przykład stosowana procedura wynikająca z prawa zamówień publicznych przy okazji zlecania prac, których obowiązek wykonania został przerzucony na inwestora. Innymi słowy, inwestor może szybciej niż gmina opracować niezbędną dokumentację i elastyczniej zarządzać projektem.

Poza tym terminy do wykonania niektórych etapów zostały skrócone wobec terminów dla procedury uchwalania MPZP, i tak m.in.:

• termin na dokonanie uzgodnień i przedstawienie opinii o których mowa w art. 17 pkt 6 lit. a i b Ustawy Planistycznej wynosi 14 dni od dnia wystąpienia – w normalnej procedurze wynosi od 14 do 30 dni w zależności od decyzji Organu Wykonawczego,
• termin na dokonanie uzgodnień w ramach czynności ponawianych (art. 37ec ust. 2 pkt 6 Ustawy Planistycznej) również wynosi 14 dni od dnia wystąpienia o uzgodnienie.

Co więcej, powyższe terminy nie mogą być wydłużane.

Z kolei konsultacje społeczne mogą zostać przeprowadzone w formie uproszczonej, tj. można ograniczyć je do zbierania uwag oraz prowadzenia ich przez okres co najmniej 21 dni. W normalnej procedurze konsultacje społeczne prowadzi się co najmniej 28 dni, a ich formami oprócz zbierania uwag są m.in.: (1) spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty poprzedzone prezentacją projektu aktu planowania przestrzennego; (2) spotkania plenerowe lub spacery studyjne; (3) ankiety lub geoankiety; (4) wywiady, prowadzenie punktu konsultacyjnego lub dyżury projektanta.

UWAGA: Jeżeli ZPI dotyczy wyłącznie lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii innych niż elektrownie wiatrowe oraz nie dotyczy warunków określonych w art. 27b ust. 2 Ustawy Planistycznej ustawodawca wprowadził inne obowiązki. W takim wypadku Organ Wykonawczy może wykonywać czynności bez wyrażenia przez radę gminy zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI, a konsultacje społeczne prowadzi się przez 14 dni (z zastrzeżeniem, że w tym wypadku stosuje się więcej form konsultacji społecznych niż w przypadku sporządzenia ZPI dot. innych inwestycji).

ZPI nie zastępuje również pozwolenia na budowę lub innych decyzji administracyjnych, a zatem nie można rozpocząć budowy wyłącznie na jego podstawie.

Umowa urbanistyczna

W artykule kilkukrotnie pojawiło się pojęcie „umowa urbanistyczna”. Jest to umowa zawierana w formie aktu notarialnego, do której załącznik stanowi projekt ZPI. Stronami umowy zasadniczo są gmina oraz inwestor (jeden lub kilku). Stroną umowy mogą być również właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, na których ma być realizowana inwestycja uzupełniająca.

W negocjacjach poprzedzających zawarcie umowy urbanistycznej bierze udział osoba wyznaczona przez radę gminy, a w przypadku braku wyznaczenia takiej osoby – przewodniczący rady gminy.

Essentialia negoti umowy urbanistycznej stanowi zobowiązanie inwestora do realizacji na rzecz gminy inwestycji uzupełniającej. Ustawa Planistyczna zawiera otwarty katalog potencjalnych zobowiązań inwestora, obejmujący m.in.:

• przekazanie nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej,
• pokrycie całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej,
• zapłatę całości lub części ceny za nieruchomość, gdy inwestycja uzupełniająca ma zostać zrealizowana na nieruchomości, stanowiącej własność (przedmiot użytkowania wieczystego) osoby trzeciej,
• pokrycie całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia ZPI, w tym kosztów realizacji roszczeń określonych w art. 36 ust. 1 i 3 Ustawy Planistycznej (m.in. roszczeń odszkodowawczych właścicieli/użytkowników wieczystych nieruchomości za poniesioną szkodę w związku z uniemożliwieniem lub istotnym ograniczeniem korzystania z niej, względnie za obniżenie jej wartości; kosztów wykupienia nieruchomości lub jej części).

Z uwagi na otwarty katalog inwestor może przyjąć na siebie również inne zobowiązania niż wskazane powyżej.

W wypadku, gdy inwestor jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, Ustawa Planistyczna przewiduje zobowiązanie inwestora przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie. Jeżeli właścicielem (użytkownikiem wieczystym) jest osoba trzecia, to umowa urbanistyczna także może przewidywać takie zobowiązanie (w takim wypadku umowa ma charakter wielostronny).

Jeżeli umowa urbanistyczna zobowiązuje do zbycia rzeczy, w tym nieruchomości, należy w niej określić zasady tego zbycia.

Nie jest jednak tak, że zobowiązanym z umowy urbanistycznej może być wyłącznie inwestor (i ewentualnie osoba trzecia). Gmina również może przyjąć na siebie określone obowiązki, np. zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy. W umowie urbanistycznej gmina może również zwolnić w całości lub w części inwestora z opłaty określonej w art. 36 ust. 4 Ustawy Planistycznej (tj. opłaty planistycznej wymaganej przy sprzedaży nieruchomości w związku ze wzrostem jej wartości na skutek uchwalenia planu).

Skutki prawne umowy urbanistycznej powstają z dniem wejścia w życie ZPI (po uchwaleniu przez radę gminy), w brzmieniu określonym w załączniku do umowy urbanistycznej. Jeżeli jednak ZPI zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą od niej odstąpić w terminie 6 miesięcy od wystąpienia w/w okoliczności. W takim wypadku umowę urbanistyczną uznaje się za niezawartą, a jako, że należy poczytywać tą umowę jako wzajemną strony powinny rozliczyć się zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.

Jak już zostało wskazane, stroną umowy urbanistycznej może być jeden lub więcej inwestorów. Zasadniczo będzie to miało miejsce, gdy kilku inwestorów złożyło jeden wniosek o uchwalenie ZPI. W przypadku natomiast kilku oddzielnych wniosków Organ Wykonawczy został wyposażony w uprawnienie do prowadzenia jednego postępowania w sprawie uchwalenia ZPI na ich podstawie. W takim wypadku zawierana jest jedna umowa urbanistyczna oraz podejmowana jest jedna uchwała w przedmiocie ZPI. Niewątpliwie pozwoli to na oszczędność czasu oraz kosztów po stronie inwestorów.

Na marginesie należy wskazać, że do umowy urbanistycznej nie stosuje się przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym oraz uchwał dotyczących zasad wydawanych na podstawie tego przepisu. Nie ma więc konieczności podjęcia przez radę gminy uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, a dotyczących m.in. zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości. W sytuacji uchwalenia ZPI rada gminy w sposób dorozumiany wyraża zgodę na postanowienia umowy urbanistycznej potwierdzając tym samym czynności prawne przekraczające zwykły zarząd.

Podsumowanie

Chociaż przepisy Ustawy Planistycznej aktualnie powodują wątpliwości interpretacyjne, które zapewne zostaną rozstrzygnięte w praktyce, to samą zmianę i wprowadzenie ZPI należy ocenić pozytywnie. ZPI stanowi obiecujące narzędzie, które może umożliwić szybsze przeprowadzenie inwestycji budowlanych oraz przyczynić się do rozwoju urbanistycznego gmin jednocześnie nie nadwyrężając ich budżetów. Dzięki ZPI będzie również możliwe poradzenie sobie z przeszkodami stawianymi przez zapisy MPZP bez konieczności prowadzenia długotrwałej procedury jego zmiany.

Elastyczność przepisów, poniesienie kosztów sporządzenia projektu ZPI przez inwestora, możliwość umownego nałożenia na inwestora wielu różnych obowiązków oraz możliwość przerzucenia na niego wielu innych kosztów, które w ramach normalnej procedury ponosiłaby gmina, może spowodować, że gminy będą chętne do korzystania z procedury uchwalania ZPI.

Gminy powinny rozważnie wyważyć szereg interesów w szczególności interes całej społeczności lokalnej, która z uwagi na objęcie przez ZPI również inwestycji uzupełniającej może przyczynić się do wielu korzyści.

Z drugiej strony, inwestor ponosi ryzyko znacznych kosztów związanych m.in. z opracowaniem niezbędnej dokumentacji, jeżeli finalnie rada gminy odmówi podjęcia uchwały w sprawie zatwierdzenia ZPI albo zażąda wprowadzenia zmian, które będą nieakceptowalne dla inwestora.