Od 19 września 2020 r. zaczęły
obowiązywać znowelizowane przepisy Prawa budowlanego (PrBud). Zmiany są
duże i mają służyć uproszczeniu oraz uporządkowaniu procedur. Dotyczą w
zasadzie każdego etapu procesu budowlanego – od uzyskania pozwolenia na budowę,
przez wykonywanie robót budowlanych i ich odbiór, aż po kwestie dotyczące
zrealizowanych już inwestycji. Niniejsze opracowanie służyć ma wskazaniu i
omówieniu najważniejszych zmian, obejmujących:
- Ułatwienia w ustaleniu, kiedy potrzebne jest pozwolenie budowlane, kiedy zgłoszenie budowy lub robót, a kiedy są one zbędne.
- Dalsze ograniczenie kręgu stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.
- Zmiany w procedurze uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
- Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych na nowych zasadach.
- Ograniczenia w możliwości stwierdzania nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
- Legalizacja samowoli budowlanej po nowemu.
- Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę nie zawsze ze zgodą jej adresata.
1. Ułatwienia w ustaleniu, kiedy potrzebne jest pozwolenie budowlane, kiedy zgłoszenie budowy lub robót, a kiedy są one zbędne
Wielokrotne nowelizacje PrBud doprowadziły do
sytuacji, w której przepisy określające, jakie roboty budowlane wymagają
decyzji o pozwoleniu na budowę, jakie zgłoszenia, a jakie można wykonywać bez
dodatkowych formalności, stały się zupełnie nieprzejrzyste. Problemy z
ustaleniem, czy dana inwestycja wymaga pozwolenia na budowę, zgłoszenia, czy
jest zwolniona z tych obowiązków, mieli nie tylko prywatni inwestorzy, ale
także Ci duzi, komercyjni, jak również architekci czy wykonawcy robót
budowlanych.
Nowelizacja PrBud porządkuje zagadnienia dotychczas
uregulowane w szeregu przepisów, często na zasadzie wyjątków od wyjątków.
Zasadą pozostaje konieczność uzyskania pozwolenia na budowę, natomiast znowelizowany
przepis art. 29 PrBud wyraźnie dzieli i wskazuje:
- jakie budowy lub roboty budowlane zwolnione są z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymagają zgłoszenia (ust. 1 i ust.
3);
- jakie budowy lub roboty budowlane zwolnione są z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz z obowiązku zgłoszenia (ust. 2 i
ust. 4);
- jakie są wyjątki od powyższych zasad.
W pewnym uproszczeniu możemy powiedzieć, że utrzymany
został podział na 3 grupy budów lub robót budowlanych:
- wymagające
pozwolenia budowlanego (zasada);
- wymagające
jedynie zgłoszenia określone w art. 29 ust.
1 i ust. 3;
- nie wymagające
zachowania żadnej z powyższych procedur określone w art. 29 ust. 2 i ust. 4.
Trzeba oczywiście pamiętać o wyjątkach dotyczących
kwalifikowania poszczególnych budów lub prac do jednej z w/w grup, jak
chociażby zaostrzających wymagania, a dotyczących np. robót przy obiekcie lub
na obszarze wpisanym do rejestru zabytków (ust. 7), czy oddziałujących na środowisko
lub na terenach chronionych (ust. 6).
Zaszły oczywiście pewne zmiany w sposobie
(przesłankach) kwalifikowania poszczególnych budów lub robót budowlanych do
wymienionych wyżej grup. Nie są to jednak zmiany o „rewolucyjnym” charakterze,
a w dużym stopniu powielone zostały dotychczasowe rozwiązania. Niemniej, warto także na te zmiany zwrócić
uwagę.
2. Dalsze ograniczenie kręgu stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę
Nowelizacja objęła także pojęcie „obszaru
oddziaływania obiektu” (art. 3 pkt 20 PrBud), które ma fundamentalne znaczenia
dla określenia kręgu stron postępowania w sprawie decyzji o pozwoleniu na
budowę. Dotychczasowa definicja stanowiła, że przez obszar oddziaływania
obiektu „należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na
podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem
ograniczenia w zagospodarowaniu, w
tym zabudowy, tego terenu”. W nowym brzmieniu wpływ ograniczony został jedynie
do zabudowy z pominięciem zagospodarowania, które to słowo zostało usunięte z
przepisu.
Na gruncie dotychczasowej definicji słusznie
wskazywano, że zmiany w zagospodarowaniu to pojęcie szersze, niż zmiany w
zabudowie. W związku z tym, ustalając obszar oddziaływania obiektu brano pod
uwagę szereg dodatkowych elementów, które w założeniu ustawodawcy nie powinny
mieć teraz znaczenia. Do takich elementów należy m. in. zwiększenie hałasu na
terenach sąsiednich, czy np. zmiany w natężeniu ruchu drogowego.
Omawiana zmiana ma prowadzić do dalszego ograniczenia kręgu stron postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, a w konsekwencji do uproszczenia i skrócenia procedury. Z tej perspektywy należałoby ją ocenić pozytywnie. Z drugiej strony, biorąc pod uwagę ustanowienie terminu, w którym możliwe jest stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę (o czym poniżej), dalsze ograniczenie kręgu osób powiadamianych o jej wydaniu może mieć negatywne konsekwencje i tworzyć pole do nadużyć.
3. Zmiany w procedurze uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę
Zmiany wprowadzone nowelizacją PrBud dotyczą także
procedury uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Nowelizacja wprowadziła całkowicie nowy podział składowych
projektu budowlanego, wskazując, że
składa się nań:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu;
- projekt architektoniczno-budowlany;
- projekt techniczny.
Zmiana ta nie ma jedynie charakteru symbolicznego,
ponieważ po nowelizacji decyzją o pozwoleniu na budowę organ administracji ma zatwierdzać
jedynie projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem
architektoniczno-budowlanym. Projekt techniczny nie będzie weryfikowany na
etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę – inwestor będzie zobowiązany
do jego przedłożenia dopiero organowi nadzoru budowlanego, a nie organowi administracji
architektoniczno-budowlanej. Będzie to miało miejsce na etapie składania
wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie.
Zmiana ta ma bardzo duże znaczenie praktyczne, ponieważ projekt techniczny obejmuje elementy, które często udaje się doprecyzować, lub które trzeba zmieniać dopiero w toku realizacji inwestycji. Zgodnie z nowelizacją PrBud, projekt techniczny zawiera:
- projektowane
rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń
statyczno-wytrzymałościowych,
- charakterystykę
energetyczną – w przypadku budynków,
- projektowane
niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
- dokumentację
geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów
budowlanych (w zależności od potrzeb),
- inne opracowania
projektowe.
Brak konieczności szczegółowego badania i
opracowywania tych zagadnień na etapie starania się o wydanie pozwolenia na
budowę z pewnością powinien przyspieszyć postępowania administracyjne w tych
sprawach.
Znowelizowane przepisy szczegółowo określają, co powinny
zawierać projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt
architektoniczno-budowlany, co może mieć praktyczne konsekwencje dla
uczestników procesu inwestycyjnego. Dla przykładu, projekt
architektoniczno-budowlany powinien zawierać informację o liczbie projektowanych do wydzielenia lokali, z
wyszczególnieniem lokali mieszkalnych.
Powstaje pytanie, czy zmiany w tym zakresie, np. na
skutek zamiaru połączenia dwóch lokali w jeden, na etapie wykonawczym w
odpowiedzi np. na prośbęnabywcy, będą wymagały zmiany decyzji o pozwoleniu na
budowę, czy też nie. Trzeba bowiem pamiętać, że po nowelizacji ustawy o
własności lokali z 2017 r. ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu
mieszkalnego następuje m. in. zgodnie z pozwoleniem na budowę – w analizowanym
przykładzie liczba lokali w pierwotnie zatwierdzonym projekcie
architektoniczno-budowlanym byłaby inna, niż liczba lokali faktycznie
wykonanych. Pozornie zatem niewielka zmiana wprowadzona nowelizacją Prawa
budowlanego może rodzić poważne problemy
np. dla branży deweloperskiej.
Warto odnotować jednak, że nowy podział projektu
budowlanego nie jest wymagany od pierwszego dnia obowiązywania znowelizowanych
przepisów PrBud. Zgodnie z przepisem przejściowym, w terminie 12 miesięcy
od dnia wejścia w życie nowelizacji inwestor do wniosku o wydanie decyzji o
pozwoleniu na budowę albo wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego,
albo zgłoszenia budowy może dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie
przepisów obowiązujących przed dniem 19 września 2020 r.
4. Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych na nowych zasadach
Nowelizacja dotyczy także procedury uzyskania
odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Zmianom w tym zakresie
przyświecał ten sam cel, co całej nowelizacji – uporządkowanie i uproszczenie.
Odnotowania wymaga w szczególności fakt, że uzyskanie odstępstwa będzie możliwe,
tak jak dotychczas, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, ale także – co
stanowi nowość – przed wydaniem decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Ustawodawca zdecydował się także na doprecyzowanie
zagadnienia, które budziło pewne wątpliwości. Na podstawie dotychczasowych
przepisów, wniosek w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo
miał także zawierać pozytywną opinię innych zainteresowanych organów „w
zależności od potrzeb”. W praktyce na gruncie tego zwrotu powstawało wiele
wątpliwości. Od 19 września 2020 r. wspomniany zwrot zniknął z ustawy, a w
jego miejsce pojawiło się wskazanie konkretnych organów:
- wymóg pozytywnej
opinii wojewódzkiego konserwatora
zabytków – w przypadku obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków
lub do gminnej ewidencji zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych
na obszarach objętych ochroną konserwatorską;
- wymóg ekspertyzy rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń
przeciwpożarowych oraz postanowienie wyrażającego zgodę na zastosowanie
rozwiązań zamiennych w stosunku do wymagań ochrony przeciwpożarowej, o
którym mowa w art. 6a ust. 2 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie
przeciwpożarowej – w przypadku odstępstwa od przepisów dotyczących
bezpieczeństwa pożarowego;
- wymóg pozytywnej
opinii państwowego wojewódzkiego
inspektora sanitarnego – w przypadku odstępstw dotyczących wymagań
higienicznych i zdrowotnych.
Co istotne, usunięto dotychczasowe wątpliwości w
zakresie możliwości uznawania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych dla
inwestycji zrealizowanych w ramach samowoli budowlanej. Do tej pory, nie bez
oporów, ale jednak przyjmowało się, że było to możliwe. Praktyka ta była
korzystna dla inwestorów, którzy uzyskiwali możliwość zalegalizowania także
takich samowoli budowlanych, które bez uzyskania odstępstwa nigdy nie byłyby
możliwe do zrealizowania zgodnie z prawem. Tymczasem nowelizacja Prawa
budowlanego w tym zakresie zaostrzyła regulację, gdyż obecnie nie jest możliwe uzyskania odstępstwa
od przepisów techniczno-budowlanych w postępowaniach dotyczących rozpoczęcia i
prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy, a zatem w postępowaniach dotyczących samowoli
budowlanej.
5. Ograniczenia w możliwości stwierdzania nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie
Jednym z istotniejszych nowych przepisów wprowadzonych
nowelizacją jest art. 37b PrBud, zgodnie z którym nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od
dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło
5 lat.
Jest to zmiana o bardzo daleko idących konsekwencjach
prawnych, ale także praktycznych. Bodaj po raz pierwszy wprowadzono do naszego systemu
prawnego legalizowanie decyzji administracyjnych wydanych m.in. bez podstawy
prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa. Co więcej, legalizacja ma następować w
stosunkowo krótkim czasie po wydaniu decyzji, co – biorąc pod uwagę realia
czasu trwania postepowań administracyjnych i sądowo-administracyjnych –
znacząco ogranicza możliwość eliminowania z obrotu bezprawnych decyzji.
Dotychczas możliwość stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę była ograniczona terminem 10 lat tylko w stosunku do kilku, „mniej istotnych” przesłanek nieważności decyzji administracyjnej, wymienionych w art. 156 § 1 pkt. pkt. 1, 3, 4, 7 k.p.a. Natomiast w razie wydania decyzji bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa, decyzji niewykonalnej lub decyzji której wykonanie wywołałoby czyn zagrożony karą (art. 156 § 1 pkt. pkt. 2, 5, 6 k.p.a.), nie istnieją ograniczenia w czasie odnośnie możliwości stwierdzania ich nieważności, chyba że decyzje takie wywołały nieodwracalne skutki prawne.
W praktyce zatem okazywało się, że postępowania w
sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę toczyły się w
stosunku do inwestycji zrealizowanych przed kilkunastu czy kilkudziesięciu
laty, jeżeli mieliśmy do czynienia np. z rażącym naruszeniem prawa. Często w toku
tych postępowań w celu obrony przed stwierdzeniem nieważności podnoszono zarzut
wywarcia przez decyzję nieodwracalnych skutków prawnych, jednak nie zawsze taka
taktyka obrony okazywała się skuteczna.
Z jednej strony dokonana zmiana przepisów zmierza do
wzmocnienia trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę, której wykonanie
przeważnie jest kosztowne dla inwestora, zaś je wzruszenie może mieć bardzo
istotne, negatywne konsekwencji np. dla aktualnych użytkowników inwestycji. Rozwiązanie,
które zostało zaproponowane w nowelizacji Prawa budowlanego sięga jednak bardzo
daleko – termin 5 lat na stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na
budowę biegnie od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia. Nie ma zatem znaczenia, czy i kiedy inwestycja została zrealizowana,
jak również bez znaczenia pozostaje to, czy przed upływem 5 lat zdołano wszcząć
postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę.
W praktyce zatem w okresie 5 lat od doręczenia lub ogłoszenia decyzji o pozwoleniu
na budowę postępowanie w sprawie stwierdzenia jej nieważności powinno zostać nie tylko wszczęte, ale i zakończone
w administracyjnym toku instancji (czyli także przed organem drugiej instancji
na wypadek, gdyby od decyzji stwierdzającej nieważność wniesiono odwołanie).
Dotrzymanie tego terminu może w wielu przypadkach
okazać się bardzo trudne, dlatego analizowana zmiana powinna doprowadzić także
do zwiększenia sprawności działania organów administracji publicznej, które
powinny bardziej efektywnie rozpatrywać sprawy dotyczące stwierdzenia
nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. Czas pokaże, czy efekt ten uda się
osiągnąć jedynie poprzez zmianę przepisu prawa materialnego.
Z drugiej zaś strony, jeżeli nie dojdzie do
stwierdzenia nieważności decyzji w okresie 5 lat od jej doręczenia lub
ogłoszenia, to w majestacie prawa może
dochodzić do realizacji inwestycji, które są w sposób rażący i oczywisty
niezgodne z prawem. A w powiązaniu z systematycznym ograniczaniem kręgu
stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę, coraz trudniejsze może być szybkie
eliminowanie z obiegu decyzji kwalifikujących się do uznania ich za nieważne. Innymi
słowy, upływ 5 lat automatycznie prowadzić będzie do braku możliwości
wyeliminowania z porządku prawnego oczywistego bezprawia.
Niejako na pocieszenie przewidziano po upływie 5 lat
możliwość stwierdzenia wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa (poprzez
odpowiednie stosowanie art. 158 § 2 k.p.a.), co otwiera ścieżkę odszkodowawczą, niemniej jednak często jest to
kwestia wtórna wobec skutków, jakie może wywrzeć utrzymywanie w obrocie
niezgodnej z prawem decyzji oraz pozostawienie inwestycji zrealizowanej w
oparciu o tę decyzję.
Nietrudno sobie wyobrazić sytuację, gdy np. w wyniku
przeoczenia urzędników inwestorowi uda się uzyskać decyzję o pozwoleniu na
budowę wieloetapowej, wielorodzinnej zabudowy na terenie, na którym
obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza jedynie
zabudowę jednorodzinną. Następnie, aby nie zwracać na inwestycję uwagi np.
sąsiadów lub mediów, rozpoczęcie budowy można opóźnić o prawie 3 lata (decyzja
o pozwoleniu na budowę co do zasady wygasa, jeżeli budowa nie została
rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się
ostateczna). Zanim ktokolwiek zorientowałby się, że realizowana inwestycja w
sposób rażący narusza prawo, inwestor potrzebowałby jedynie dwóch lat bierności
urzędników lub opóźniania i blokowania postępowania administracyjnego w sprawie
stwierdzenia nieważności decyzji, aby okazało się, że grupa
kilkudziesięciometrowych bloków stoi zgodnie z prawem pośród niskiej zabudowy
jednorodzinnej. De lege ferenda należałoby się zastanowić, czy do
zachowania terminu 5 lat nie powinno wystarczyć samo wszczęcie postępowania w
sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę.
Rozwiązanie bardzo podobne do wyżej opisanego
wprowadzono w art. 59h PrBud, a dotyczy ono niemożności stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Różnica
polega na tym, że bieg terminu 5 lat rozpoczyna się od dnia, w którym decyzja o
pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna.
A zatem w tym przypadku ustawodawca był bardziej liberalny, bo ostateczność
decyzji organu pierwszej instancji następuje później niż chwila doręczenia lub
ogłoszenia decyzji.
W obu przypadkach nie ma mowy o prawomocności decyzji.
Ma to o tyle znaczenie, że wniesienie skargi do sądu administracyjnego na
decyzję o pozwoleniu na budowę lub decyzję o pozwoleniu na użytkowanie nie wstrzymuje biegu terminu do
stwierdzenia nieważności decyzji. Warto o tym pamiętać.
6. Legalizacja samowoli budowlanej po nowemu
Nowelizacja objęła także istotne zmiany w zakresie
legalizacji samowoli budowlanych.
Po pierwsze, w przypadku inwestycji, w których od
zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, zrealizowanych bez wymaganej
decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo
wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego będzie
wszczynał tzw. uproszczone postępowanie
legalizacyjne.
Co szczególnie istotne z perspektywy inwestorów, w
toku uproszczonego postępowania legalizacyjnego nie będzie nakładanyobowiązek zapłaty opłaty legalizacyjnej. Co
więcej, organ nadzoru budowlanego nie będzie badał w żadnym zakresie zgodności
inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją
o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inwestor zobowiązany będzie jedynie do przedłożenia:
- oświadczenia
składanego pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do
dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- geodezyjnej
inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego;
- ekspertyzy
technicznej, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia
budowlane, wskazującej, czy stan techniczny obiektu budowlanego:
- nie stwarza
zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
- pozwala na
bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub
zamierzonym sposobem użytkowania.
Są to zatem dokumenty, które mają jedynie potwierdzić
istniejący stan rzeczy. Nie bez przyczyny zatem wskazuje się, że nowelizacja PrBud
w zasadzie wprowadziła abolicję dla samowoli budowlanych ukończonych przed
ponad dwudziestu laty.
Przedłożenie powyższych dokumentów i ich pozytywna
weryfikacja przez organ nadzoru budowlanego będzie skutkowała wydaniem decyzji
o legalizacji, która będzie stanowić samodzielną podstawę użytkowania obiektu
budowlanego.
Po drugie, nastąpiło przeredagowanie przepisów
dotyczących postępowania legalizacyjnego, co ma zwiększyć przejrzystość całej
procedury. Wprowadzono także zmiany służące jej uproszczeniu. Podkreślenia
wymaga, że inwestor zyskuje możliwość
dobrowolnej rezygnacji z postępowania legalizacyjnego. Dotychczas procedura
legalizacji toczyła się niezależnie od woli inwestora, a finalnie i tak często kończyła
się nakazem rozbiórki z uwagi na brak wniesienia opłaty legalizacyjnej lub
przedłożenia wymaganych dokumentów. Nowelizacja PrBud stanowi, że organ na
etapie wydania postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych będzie pouczał inwestora o możliwości
zalegalizowania obiektu oraz konieczności uiszczenia opłaty legalizacyjnej wraz
z zasadami jej ustalenia – w odpowiedzi na powyższe inwestor w ciągu 30 dni
będzie miał prawo do złożenia wniosku o zalegalizowanie samowoli budowlanej.
Jeżeli się na to zdecyduje, to wówczas zostanie na niego nałożony obowiązek
przedstawienia określonych dokumentów w terminie, który nie będzie mógł być
krótszy niż 60 dni. Jeżeli inwestor nie złoży wniosku o zalegalizowanie
samowoli budowlanej, to organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o rozbiórce
obiektu.
Warto podkreślić, że nowe przepisy nie mają zastosowania do spraw wszczętych i niezakończonych
przed dniem 19 września 2020 r., albowiem w takiej sytuacji zgodnie z
przepisem przejściowym stosowane będą przepisy dotychczasowe.
7. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę nie zawsze ze zgodą jej adresata
Istotne ułatwienie z perspektywy inwestorów nastąpiło
w procedurze przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę. Taka sytuacja w
przeważającej większości przypadków związana jest ze zmianą właściciela
(użytkownika wieczystego) nieruchomości. Dotychczas sam ten fakt nie wystarczył
do przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę i każdorazowo wymagana była
zgoda byłego właściciela/użytkownika wieczystego (a zatem pierwotnego adresata
decyzji).
Znowelizowany przepis art. 40 PrBud stanowi, że zgoda
dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, nie będzie
wymagana, jeżeli własność lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego
nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę, po wydaniu tej decyzji
przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora.
Pozostaje niejasne, czy w praktyce wystarczające
będzie oświadczenie nabywcy nieruchomości o posiadanym prawie do nieruchomości,
które jest przecież wymagane w każdym przypadku wniosku o przeniesienie
pozwolenia na budowę, czy też organy żądać będą dołączenia dowodu przejścia
własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości w miejsce zgody
dotychczasowego inwestora. Literalne
brzmienie przepisu wskazuje, że wystarczające powinno być oświadczenie, o ile
jednak wskaże ono na rodzaj przysługującego prawa do nieruchomości i fakt jego
nabycia. Tym bardziej, że zarówno poprzedni jak i nowy inwestor (art. 40 ust. 3
PrBud) są stronami postępowania o
przeniesienie pozwolenia na budowę. Zatem uproszczenie dotyczy zmniejszenia
ilości dokumentów dołączanych do wniosku, natomiast nie wyłącza to z
postępowania administracyjnego poprzedniego adresata pozwolenia na budowę.
Trzeba zwrócić uwagę, że przepisy art. 40 posługują
się pojęciami „dotychczasowy inwestor” i „nowy inwestor”. Uproszczenie
polegające na braku obowiązku dołączenia
zgody dotychczasowego inwestora dotyczy wyłącznie przypadku, gdy
„dotychczasowy inwestor” był jednocześnie zbywcą własności/użytkowania
wieczystego, a „nowy inwestor” jest jednocześnie nabywcą własności/użytkowania
wieczystego. Skoro tak, to sama zmiana właściciela nie musi oznaczać zmiany
inwestora, gdyż inwestorem mogła być wcześniej osoba trzecia a nie poprzedni
właściciel. W takich przypadkach, jeżeli dojdzie do zmiany własności
nieruchomości elementem chroniącym dotychczasowego inwestora jest to, że z mocy
prawa jest on stroną postępowania administracyjnego o przeniesienie pozwolenia
budowlanego.
Należy zaznaczyć jeszcze jedną kwestię. Co prawda w
coraz mniejszym stopniu, ale nadal występuje w obrocie prawo użytkowania wieczystego. Do
przeniesienia użytkowania wieczystego (inaczej niż w wypadku własności) nie
jest wystarczające zawarcie umowy (np. umowy sprzedaży), ale konieczny jest jeszcze wpis w księdze wieczystej (art. 27
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), co jak
wiadomo – trwa czasem wiele miesięcy od złożenia wniosku. Ale to jest już
zagadnienie do odrębnego omówienia.
Bartłomiej Irlik – radca prawny, specjalizujący się m.in. w obsłudze prawnej procesów inwestycyjnych i budowlanych; odpowiedzialny za obszar praktyki w zakresie prawa ochrony środowiska.