Autor: Bartłomiej Irlik

radca prawny, senior associate

Kategorie
Bez kategorii

Ochrona konsumencka także dla jednoosobowego przedsiębiorcy od 1 stycznia 2021 r.?

Pozornie niewielka nowelizacja Kodeksu Cywilnego oraz ustawy o prawach konsumenta, która zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2021 r., może wywołać niemałe zamieszanie w obrocie gospodarczym. Ustawodawca zdecydował bowiem, że w określonych sytuacjach jednoosobowy przedsiębiorca musi być traktowany jak konsument, a więc do umów z jednoosobowym przedsiębiorcą będą miały zastosowania przepisy o klauzulach niedozwolonych, konsumenckiego prawa do odstąpienia od umowy oraz przepisy o rękojmi za wady. Zawierając umowę z jednoosobowym przedsiębiorcą trzeba będzie zatem bardzo uważać. Praktycznie w każdej branży należy zweryfikować obowiązujące procedury i wzory dokumentów celem ich dostosowania do nowego otoczenia prawnego, które będzie obowiązywać w nowym roku.

Ustawą z dnia 31 lipca 2019 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ograniczenia obciążeń regulacyjnych (dalej jako ustawa nowelizująca) ustawodawca zmienił przepisy Kodeksu Cywilnego o klauzulach niedozwolonych oraz o rękojmi za wady. Znowelizowana została także ustawa o prawach konsumenta z dnia 30 maja 2014 r. w zakresie prawa do dostąpienia od umowy. Zmiany mają służyć wzmocnieniu pozycji przedsiębiorcy – osoby fizycznej z relacjach z innymi przedsiębiorcami.

Cel nowych regulacji

Pierwotnie znowelizowane przepisy miały wejść w życie 1 czerwca 2020 r. Ostatecznie jednak, na podstawie przepisów tzw. pierwszej Tarczy Antykryzysowej, wydłużono termin rozszerzenia pewnych uprawnień konsumenckich na osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą i przesunięto go na dzień 1 stycznia 2021 r.

W uzasadnieniu ustawy nowelizującej  ustawodawca wskazał, że praktyka stosowania kodeksowej definicji konsumenta doprowadziła do sytuacji, w której:

 „(…) Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, zawierając umowę z innym przedsiębiorcą – profesjonalistą (oferującym świadczenie z zakresu swojej branży lub specjalizacji) jest traktowana także jako podmiot profesjonalny, nawet wtedy, gdy umowa ta nie jest bezpośrednio związana z branżą lub specjalizacją, którą ta osoba wykonuje/reprezentuje”.

Projektodawca wyjaśnił dalej, że wobec powyższego:

„Rodzi to dysproporcję w zakresie praw i obowiązków podmiotów występujących w danej czynności prawnej. Przedsiębiorca dokonujący czynności prawnej z innym przedsiębiorcą, gdy nie dysponuje on odpowiednią wiedzą i doświadczeniem koniecznym do oceny przedmiotu tej czynności, nie może korzystać z ochrony konsumenckiej, mimo, że znajduje się w tym zakresie w tej samej sytuacji, w jakiej znajduje się konsument (z założenia podmiot nieprofesjonalny).”

Analizowana nowelizacja ma zatem w założeniu niwelować tę dysproporcję i wzmocnić pozycję indywidualnych przedsiębiorców w sprawach, w których niekoniecznie muszą oni posiadać niezbędną wiedzę i doświadczenie zawodowe.

Rozszerzenie konsumenckiego prawa do odstąpienia od umowy

Od 1 stycznia 2021 r. zacznie obowiązywać przepis art. 38a ustawy o prawach konsumenta, zgodnie z którym:

„Przepisy dotyczące konsumenta zawarte w niniejszym rozdziale (rozdział dotyczy prawa do odstąpienia od umowy – przyp. autor) stosuje się do osoby fizycznej zawierającej umowę bezpośrednio związaną z jej działalnością gospodarczą, gdy z treści tej umowy wynika, że nie posiada ona dla tej osoby charakteru zawodowego, wynikającego w szczególności z przedmiotu wykonywanej przez nią działalności gospodarczej, udostępnionego na podstawie przepisów o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.”

W nowym roku trzeba będzie zatem zadbać m. in. o to, aby przedsiębiorcę, o którym mowa powyżej, poinformować o przysługującym mu prawie odstąpienia od umowy i skutkach jego wykonania – w razie zaniechania tego obowiązku, prawo do odstąpienia do umowy wygasa nie po 14 dniach, a po 12 miesiącach i 14 dniach. Konsekwencje zaniechania w powyższym zakresie mogą okazać się zatem bardzo dotkliwe.

Klauzule niedozwolone także w relacjach z jednoosobowymi przedsiębiorcami

Mianem klauzuli niedozwolonej (inaczej nazywanej abuzywną) określa się postanowienie umowy:

  • zawieranej z konsumentem,
  • niedotyczące głównych świadczeń stron (np. ceny),

które nie zostało indywidualnie uzgodnione,

  • a przy tym które kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

Jeżeli w umowie z konsumentem znajdzie się taka klauzula, to klauzula nie będzie go wiązała , wobec czego konsument nie musi się do niej stosować. Najczęściej z problemem klauzul niedozwolonych można było spotkać się we wszelkiego rodzaju wzorcach umownych i regulaminach, które są jednostronnie narzucane konsumentom (np. w obrocie bankowym, ale także na rynku deweloperskim czy w branży e-commerce).

Dotychczas przedsiębiorca zawierając umowę z drugim przedsiębiorcą nie mógł się powoływać na ochronę wynikającą z klauzul abuzywnych – uzasadnieniem dla takiego rozwiązania było generalne założenie, że przedsiębiorcy prowadzą profesjonalną działalność, a zatem powinni być w stanie należycie zadbać o swoje interesy. Przepisy Kodeksu Cywilnego przewidywały tylko jeden wyjątek – możliwość powoływania się na klauzulę abuzywną miał do tej pory wyłącznie ubezpieczający będący osobą fizyczną zawierającą umowę związaną bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Ustawą z nowelizującą wprowadzono do Kodeksu Cywilnego przepis art. 3855, zgodnie z którym:

„Przepisy dotyczące konsumenta, zawarte w art. 3851-3853 (chodzi o przepisy dotyczące klauzul niedozwolonych – autor), stosuje się do osoby fizycznej zawierającej umowę bezpośrednio związaną z jej działalnością gospodarczą, gdy z treści tej umowy wynika, że nie posiada ona dla niej charakteru zawodowego, wynikającego w szczególności z przedmiotu wykonywanej przez nią działalności gospodarczej, udostępnionego na podstawie przepisów o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.”

Tym samym w określonej sytuacji jednoosobowy przedsiębiorca będzie mógł się powołać na klauzulę niedozwoloną w zawartej z nim umowie i uchylić się od jej stosowania.

Zmiany w przepisach o rękojmi

Ustawodawca zdecydował się także na zmiany w przepisach o rękojmi. Dodane przepisy art. 5564 Kodeksu Cywilnego oraz 5565 Kodeksu Cywilnego rozszerzają stosowanie przepisów o rękojmi także na osobę fizyczną zawierającą umowę bezpośrednio związaną z jej działalnością gospodarczą, gdy z treści tej umowy wynika, że nie posiada ona dla tej osoby charakteru zawodowego, wynikającego w szczególności z przedmiotu wykonywanej przez nią działalności gospodarczej, udostępnionego na podstawie przepisów o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. W przypadku takiego przedsiębiorcy nie obowiązywać będzie w szczególności wymóg niezwłocznego zbadania rzeczy i zawiadomienia o wadzie (art. 563 Kodeksu Cywilnego). Nie musi on także sprzedawać rzeczy, jeżeli istnieje niebezpieczeństwo jej pogorszenia (art. 567 § 2 Kodeksu Cywilnego. W pozostałym zakresie należy stosować do niego takie przepisy, jak do konsumenta.

Kiedy stosować nowe przepisy?

Podmiotowy zakres zastosowania nowelizacji jest tożsamy. Aby móc w określonych sytuacjach przyznać jednoosobowemu przedsiębiorcy pewne uprawnienia konsumenckie niezbędne jest łącznie zaistnienie następujących okoliczności:

  • stroną umowy musi być osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą (przepisy nie dotyczą zatem np. osób prawnych);
  • zawierana umowa musi być bezpośrednio związana z działalnością gospodarczą osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą;
  • z treści tej umowy wynikać musi, że umowa nie posiada charakteru zawodowego dla osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą.

Wydaje się, że kluczowe znaczenie dla możliwości stosowania nowych przepisów będzie miało praktyczne rozumienie pojęcia „charakteru zawodowego umowy”. Ustawodawca już w samych przepisach odsyła do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej w celu ustalenia, czy treść umowy wiąże się z przedmiotem działalności danego przedsiębiorcy, jednakże jest to jedynie kryterium pomocnicze i nie jedyne, jakie można zastosować.

Często może się ono okazać także mylące – niektórzy przedsiębiorcy nie do końca zdając sobie sprawę z roli, jaką ma pełnić określenie przedmiotu działalności, niejako na zapas deklarują wykonywanie działalności w zakresie możliwie największej liczby przedmiotów działalności. Czy zatem szewc, który w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej deklaruje także wykonywanie czynności w ramach „Wykonywania pozostałych robót budowlanych wykończeniowych” (PKD 43.39.Z) nie będzie mógł się powoływać na klauzulę niedozwoloną w umowie z wykonawcą, który będzie remontował jego zakład szewski? Literalne rozumienie znowelizowanych przepisów może prowadzić do takiego wniosku. Być może zatem pośrednią konsekwencją analizowanej nowelizacji będzie uporządkowanie wpisów w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej w taki sposób, aby odzwierciedlały one rzeczywiście wykonywaną działalność.

W praktyce konieczne może okazać się każdorazowe analizowanie, czy dana umowa zawierana z przedsiębiorcą będącym osobą fizyczną ma dla niego charakter zawodowy. Jednym z proponowanych rozwiązań w tym zakresie może być modyfikacja wzorców umownych poprzez dodawanie stosownych oświadczeń o charakterze zawodowym danej umowy, przy czym paradoksalnie także takie postanowienie będzie mogło być uznane za klauzulę niedozwoloną, a zatem jest to rozwiązanie, które nie będzie eliminowało całego ryzyka. Inne rozwiązanie, to przyjęcie z góry, że osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą będą zawsze traktowani jak konsumenci, bez dokonywania oceny czy umowa ma dla takiego przedsiębiorcy charakter zawodowy

Wykładania pojęcia „charakteru zawodowego umowy” z pewnością będzie nastręczała wiele praktycznych problemów. Pierwsze miesiące funkcjonowania nowych przepisów powinny dać odpowiedź na pytanie, jak praktyka i orzecznictwo będzie kształtować rozumienie powyższego pojęcia.

Wprowadzona nowelizacja z pewnością jest dużym wyzwaniem, w szczególności dla rynku e-commerce, który w ostatnich miesiącach dynamicznie się rozwija. Zautomatyzowane procesy sprzedażowe powinny bowiem uwzględniać fakt, że dany przedsiębiorcą składający zamówienie „na firmę” i na fakturę, powinien jednak być traktowany jak konsument, co wymusza zastosowanie przewidzianych dla konsumentów, np. poinformowania o prawie do odstąpienia od umowy.

Należy podkreślić jednak, że nowe przepisy nie znajdą zastosowania do umów zawartych przed 1 stycznia 2021 r., wobec czego nie ma konieczności ich aneksowania.

Bartłomiej Irlik – radca prawny, specjalizujący się m.in. w obsłudze prawnej procesów inwestycyjnych i budowlanych; odpowiedzialny za obszar praktyki w zakresie prawa ochrony środowiska.

Kategorie
Bez kategorii

Od 1 grudnia 2020 – zwiększone kary dla pracodawców za „wspieranie” dłużników alimentacyjnych

Już 1 grudnia 2020 r. wejdzie w życie nowelizacja Kodeksu pracy uchwalona jeszcze w 2018 r., przewidująca zwiększoną odpowiedzialność finansową pracodawców za niektóre wykroczenia przeciwko prawom pracownika. Zmiany dotyczą pracowników będących dłużnikami alimentacyjnymi.

Dotychczas przepisy Kodeksu Pracy wskazywały jedynie na ogólną zasadę odpowiedzialności pracodawcy za brak potwierdzenia na piśmie zawartej z pracownikiem umowy o pracę przed dopuszczeniem go do pracy. W takiej sytuacji pracodawcy groziła grzywna w wysokości od 1.000 zł do 30.000 zł. Bez znaczenia dla odpowiedzialności pracodawcy pozostawała jednak kwestia okoliczności osobistych dotyczących samego pracownika.

Od 1 grudnia 2020 r. pracodawcy grozić będzie wyższa grzywna w kwocie od 1.500 zł do 45.000 zł za zatrudnienie bez potwierdzenia na piśmie zawartej umowy o pracę dłużnika alimentacyjnego, czyli osoby:

  • wobec której toczy się egzekucja świadczeń alimentacyjnych oraz egzekucja należności budżetu państwa powstałych z tytułu świadczeń wypłacanych w przypadku bezskuteczności egzekucji alimentów
  • oraz która zalega ze spełnieniem tych świadczeń za okres dłuższy niż 3 miesiące,

Takiej samej grzywnie podlegać będzie pracodawca, który osobie opisanej powyżej wypłaci wynagrodzenie wyższe niż wynikające z zawartej z nią umowy o pracę, bez jednoczesnego dokonania potrąceń na zaspokojenie świadczeń alimentacyjnych.

Zatrudnienie dłużnika alimentacyjnego bez zawarcia pisemnej umowy albo wypłacanie mu wynagrodzenia obok tego wynikającego z umowy będzie zatem od 1 grudnia 2020 r. niosło istotne, zwiększone ryzyko odpowiedzialności materialnej po stronie pracodawcy.

Co ciekawe, brak jest analogicznych regulacji w stosunku do osób wykonujących pracę lub świadczących usługi na podstawie tytułów prawnych innych niż umowa w pracę, w tym w szczególności umowy zlecenia i umowy o dzieło.

Warto dodać, że omawiana ustawa z 2018 r. wcześniej znowelizowała także przepisy Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie kwot z wynagrodzenia o pracę nie podlegających egzekucji w przypadku dłużników alimentacyjnych. Przed wejściem w życie analizowanych przepisów sumy wyasygnowane na pokrycie wydatków lub wyjazdów w sprawach służbowych w całości nie podlegały egzekucji. Była to często stosowana furtka umożliwiająca przekazanie dodatkowych środków dłużnikom alimentacyjnym. Aktualnie należności inne niż diety, wypłacane z tytułu podróży służbowych (takie jak np. zwrot kosztów, przejazdów, dojazdów środkami komunikacji miejscowej, noclegów oraz innych niezbędnych udokumentowanych wydatków) w dalszym ciągu nie podlegają egzekucji. Egzekucji na zaspokojenie roszczeń z tytułu alimentów podlega natomiast 50% diet z tytułu podróży służbowej. Objęcie dopuszczalnością egzekucji części diet za podróże służbowe służyć ma zwiększeniu ściągalności należności alimentacyjnych.

Należy pamiętać, że pracodawca jest odpowiedzialny za należyte realizowanie zajęć egzekucyjnych, dokonywanie potrąceń oraz współdziałanie z organami egzekucyjnymi. Zaniechania w tym zakresie mogą spowodować wymierzenie pracodawcy przez komornika sądowego grzywny w kwocie do 5.000 zł, która może być wielokrotnie powtarzana i która może być kumulowana z karami nakładanymi na podstawie przepisów Kodeksu Pracy. Analogiczna sankcja może być zastosowana także wobec zleceniodawców lub zamawiających, u których dokonane zostanie zajęcie wynagrodzenia należnego ich współpracownikom.

Bartłomiej Irlik – radca prawny, specjalizujący się m.in. w obsłudze prawnej procesów inwestycyjnych i budowlanych; odpowiedzialny za obszar praktyki w zakresie prawa ochrony środowiska.

Kategorie
Bez kategorii

Istotne zmiany w Prawie budowlanym od 19 września 2020 r. – omówienie najważniejszych elementów nowelizacji

Od 19 września 2020 r. zaczęły obowiązywać znowelizowane przepisy Prawa budowlanego (PrBud). Zmiany są duże i mają służyć uproszczeniu oraz uporządkowaniu procedur. Dotyczą w zasadzie każdego etapu procesu budowlanego – od uzyskania pozwolenia na budowę, przez wykonywanie robót budowlanych i ich odbiór, aż po kwestie dotyczące zrealizowanych już inwestycji. Niniejsze opracowanie służyć ma wskazaniu i omówieniu najważniejszych zmian, obejmujących:

  1. Ułatwienia w ustaleniu, kiedy potrzebne jest pozwolenie budowlane, kiedy zgłoszenie budowy lub robót, a kiedy są one zbędne.
  2. Dalsze ograniczenie kręgu stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.
  3. Zmiany w procedurze uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
  4. Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych na nowych zasadach.
  5. Ograniczenia w możliwości stwierdzania nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
  6. Legalizacja samowoli budowlanej po nowemu.
  7. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę nie zawsze ze zgodą jej adresata.

1. Ułatwienia w ustaleniu, kiedy potrzebne jest pozwolenie budowlane, kiedy zgłoszenie budowy lub robót, a kiedy są one zbędne

Wielokrotne nowelizacje PrBud doprowadziły do sytuacji, w której przepisy określające, jakie roboty budowlane wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę, jakie zgłoszenia, a jakie można wykonywać bez dodatkowych formalności, stały się zupełnie nieprzejrzyste. Problemy z ustaleniem, czy dana inwestycja wymaga pozwolenia na budowę, zgłoszenia, czy jest zwolniona z tych obowiązków, mieli nie tylko prywatni inwestorzy, ale także Ci duzi, komercyjni, jak również architekci czy wykonawcy robót budowlanych.

Nowelizacja PrBud porządkuje zagadnienia dotychczas uregulowane w szeregu przepisów, często na zasadzie wyjątków od wyjątków. Zasadą pozostaje konieczność uzyskania pozwolenia na budowę, natomiast znowelizowany przepis art. 29 PrBud wyraźnie dzieli i wskazuje:

  • jakie budowy lub roboty budowlane zwolnione są z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymagają zgłoszenia (ust. 1 i ust. 3);
  • jakie budowy lub roboty budowlane zwolnione są z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz z obowiązku zgłoszenia (ust. 2 i ust. 4);
  • jakie są wyjątki od powyższych zasad.

W pewnym uproszczeniu możemy powiedzieć, że utrzymany został podział na 3 grupy budów lub robót budowlanych:

  1. wymagające pozwolenia budowlanego (zasada);
  2. wymagające jedynie zgłoszenia określone w art. 29 ust.  1 i ust. 3;
  3. nie wymagające zachowania żadnej z powyższych procedur określone w art. 29 ust. 2 i ust. 4.

Trzeba oczywiście pamiętać o wyjątkach dotyczących kwalifikowania poszczególnych budów lub prac do jednej z w/w grup, jak chociażby zaostrzających wymagania, a dotyczących np. robót przy obiekcie lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków (ust. 7), czy oddziałujących na środowisko lub na terenach chronionych (ust. 6).

Zaszły oczywiście pewne zmiany w sposobie (przesłankach) kwalifikowania poszczególnych budów lub robót budowlanych do wymienionych wyżej grup. Nie są to jednak zmiany o „rewolucyjnym” charakterze, a w dużym stopniu powielone zostały dotychczasowe rozwiązania.  Niemniej, warto także na te zmiany zwrócić uwagę.

2. Dalsze ograniczenie kręgu stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę

Nowelizacja objęła także pojęcie „obszaru oddziaływania obiektu” (art. 3 pkt 20 PrBud), które ma fundamentalne znaczenia dla określenia kręgu stron postępowania w sprawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Dotychczasowa definicja stanowiła, że przez obszar oddziaływania obiektu „należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu”. W nowym brzmieniu wpływ ograniczony został jedynie do zabudowy z pominięciem zagospodarowania, które to słowo zostało usunięte z przepisu.

Na gruncie dotychczasowej definicji słusznie wskazywano, że zmiany w zagospodarowaniu to pojęcie szersze, niż zmiany w zabudowie. W związku z tym, ustalając obszar oddziaływania obiektu brano pod uwagę szereg dodatkowych elementów, które w założeniu ustawodawcy nie powinny mieć teraz znaczenia. Do takich elementów należy m. in. zwiększenie hałasu na terenach sąsiednich, czy np. zmiany w natężeniu ruchu drogowego.

Omawiana zmiana ma prowadzić do dalszego ograniczenia kręgu stron postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, a w konsekwencji do uproszczenia i skrócenia procedury. Z tej perspektywy należałoby ją ocenić pozytywnie. Z drugiej strony, biorąc pod uwagę ustanowienie terminu, w którym możliwe jest stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę (o czym poniżej), dalsze ograniczenie kręgu osób powiadamianych o jej wydaniu może mieć negatywne konsekwencje i tworzyć pole do nadużyć.

3. Zmiany w procedurze uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę

Zmiany wprowadzone nowelizacją PrBud dotyczą także procedury uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nowelizacja wprowadziła całkowicie nowy podział składowych projektu budowlanego, wskazując, że składa się nań:

  1. projekt zagospodarowania działki lub terenu;
  2. projekt architektoniczno-budowlany;
  3. projekt techniczny.

Zmiana ta nie ma jedynie charakteru symbolicznego, ponieważ po nowelizacji decyzją o pozwoleniu na budowę organ administracji ma zatwierdzać jedynie projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym. Projekt techniczny nie będzie weryfikowany na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę – inwestor będzie zobowiązany do jego przedłożenia dopiero organowi nadzoru budowlanego, a nie organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Będzie to miało miejsce na etapie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie.

Zmiana ta ma bardzo duże znaczenie praktyczne, ponieważ projekt techniczny obejmuje elementy, które często udaje się doprecyzować, lub które trzeba zmieniać dopiero w toku realizacji inwestycji. Zgodnie z nowelizacją PrBud, projekt techniczny zawiera:

  • projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
  • charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,
  • projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
  • dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych (w zależności od potrzeb),
  • inne opracowania projektowe.

Brak konieczności szczegółowego badania i opracowywania tych zagadnień na etapie starania się o wydanie pozwolenia na budowę z pewnością powinien przyspieszyć postępowania administracyjne w tych sprawach.

Znowelizowane przepisy szczegółowo określają, co powinny zawierać projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, co może mieć praktyczne konsekwencje dla uczestników procesu inwestycyjnego. Dla przykładu, projekt architektoniczno-budowlany powinien zawierać informację o liczbie projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych.

Powstaje pytanie, czy zmiany w tym zakresie, np. na skutek zamiaru połączenia dwóch lokali w jeden, na etapie wykonawczym w odpowiedzi np. na prośbęnabywcy, będą wymagały zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, czy też nie. Trzeba bowiem pamiętać, że po nowelizacji ustawy o własności lokali z 2017 r. ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje m. in. zgodnie z pozwoleniem na budowę – w analizowanym przykładzie liczba lokali w pierwotnie zatwierdzonym projekcie architektoniczno-budowlanym byłaby inna, niż liczba lokali faktycznie wykonanych. Pozornie zatem niewielka zmiana wprowadzona nowelizacją Prawa budowlanego może rodzić poważne problemy np. dla branży deweloperskiej.

Warto odnotować jednak, że nowy podział projektu budowlanego nie jest wymagany od pierwszego dnia obowiązywania znowelizowanych przepisów PrBud. Zgodnie z przepisem przejściowym, w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji inwestor do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę albo wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, albo zgłoszenia budowy może dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów obowiązujących przed dniem 19 września 2020 r.

4. Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych na nowych zasadach

Nowelizacja dotyczy także procedury uzyskania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Zmianom w tym zakresie przyświecał ten sam cel, co całej nowelizacji – uporządkowanie i uproszczenie. Odnotowania wymaga w szczególności fakt, że uzyskanie odstępstwa będzie możliwe, tak jak dotychczas, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, ale także – co stanowi nowość – przed wydaniem decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Ustawodawca zdecydował się także na doprecyzowanie zagadnienia, które budziło pewne wątpliwości. Na podstawie dotychczasowych przepisów, wniosek w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo miał także zawierać pozytywną opinię innych zainteresowanych organów „w zależności od potrzeb”. W praktyce na gruncie tego zwrotu powstawało wiele wątpliwości. Od 19 września 2020 r. wspomniany zwrot zniknął z ustawy, a w jego miejsce pojawiło się wskazanie konkretnych organów:

  • wymóg pozytywnej opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków – w przypadku obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub do gminnej ewidencji zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską;
  • wymóg ekspertyzy rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz postanowienie wyrażającego zgodę na zastosowanie rozwiązań zamiennych w stosunku do wymagań ochrony przeciwpożarowej, o którym mowa w art. 6a ust. 2 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej – w przypadku odstępstwa od przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego;
  • wymóg pozytywnej opinii państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego – w przypadku odstępstw dotyczących wymagań higienicznych i zdrowotnych.

Co istotne, usunięto dotychczasowe wątpliwości w zakresie możliwości uznawania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych dla inwestycji zrealizowanych w ramach samowoli budowlanej. Do tej pory, nie bez oporów, ale jednak przyjmowało się, że było to możliwe. Praktyka ta była korzystna dla inwestorów, którzy uzyskiwali możliwość zalegalizowania także takich samowoli budowlanych, które bez uzyskania odstępstwa nigdy nie byłyby możliwe do zrealizowania zgodnie z prawem. Tymczasem nowelizacja Prawa budowlanego w tym zakresie zaostrzyła regulację, gdyż obecnie nie jest możliwe uzyskania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych w postępowaniach dotyczących rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy, a zatem w postępowaniach dotyczących samowoli budowlanej.

5. Ograniczenia w możliwości stwierdzania nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie

Jednym z istotniejszych nowych przepisów wprowadzonych nowelizacją jest art. 37b PrBud, zgodnie z którym nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat.

Jest to zmiana o bardzo daleko idących konsekwencjach prawnych, ale także praktycznych. Bodaj po raz pierwszy wprowadzono do naszego systemu prawnego legalizowanie decyzji administracyjnych wydanych m.in. bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa. Co więcej, legalizacja ma następować w stosunkowo krótkim czasie po wydaniu decyzji, co – biorąc pod uwagę realia czasu trwania postepowań administracyjnych i sądowo-administracyjnych – znacząco ogranicza możliwość eliminowania z obrotu bezprawnych decyzji.

Dotychczas możliwość stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę była ograniczona terminem 10 lat tylko w stosunku do kilku, „mniej istotnych” przesłanek nieważności decyzji administracyjnej, wymienionych w art. 156 § 1 pkt. pkt. 1, 3, 4, 7 k.p.a. Natomiast w razie wydania decyzji bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa, decyzji niewykonalnej lub decyzji której wykonanie wywołałoby czyn zagrożony karą (art. 156 § 1 pkt. pkt. 2, 5, 6 k.p.a.), nie istnieją ograniczenia w czasie odnośnie możliwości stwierdzania ich nieważności, chyba że decyzje takie wywołały nieodwracalne skutki prawne.

W praktyce zatem okazywało się, że postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę toczyły się w stosunku do inwestycji zrealizowanych przed kilkunastu czy kilkudziesięciu laty, jeżeli mieliśmy do czynienia np. z rażącym naruszeniem prawa. Często w toku tych postępowań w celu obrony przed stwierdzeniem nieważności podnoszono zarzut wywarcia przez decyzję nieodwracalnych skutków prawnych, jednak nie zawsze taka taktyka obrony okazywała się skuteczna.

Z jednej strony dokonana zmiana przepisów zmierza do wzmocnienia trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę, której wykonanie przeważnie jest kosztowne dla inwestora, zaś je wzruszenie może mieć bardzo istotne, negatywne konsekwencji np. dla aktualnych użytkowników inwestycji. Rozwiązanie, które zostało zaproponowane w nowelizacji Prawa budowlanego sięga jednak bardzo daleko – termin 5 lat na stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę biegnie od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia. Nie ma zatem znaczenia, czy i kiedy inwestycja została zrealizowana, jak również bez znaczenia pozostaje to, czy przed upływem 5 lat zdołano wszcząć postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. W praktyce zatem w okresie 5 lat od doręczenia lub ogłoszenia decyzji o pozwoleniu na budowę postępowanie w sprawie stwierdzenia jej nieważności powinno zostać nie tylko wszczęte, ale i zakończone w administracyjnym toku instancji (czyli także przed organem drugiej instancji na wypadek, gdyby od decyzji stwierdzającej nieważność wniesiono odwołanie).

Dotrzymanie tego terminu może w wielu przypadkach okazać się bardzo trudne, dlatego analizowana zmiana powinna doprowadzić także do zwiększenia sprawności działania organów administracji publicznej, które powinny bardziej efektywnie rozpatrywać sprawy dotyczące stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. Czas pokaże, czy efekt ten uda się osiągnąć jedynie poprzez zmianę przepisu prawa materialnego.

Z drugiej zaś strony, jeżeli nie dojdzie do stwierdzenia nieważności decyzji w okresie 5 lat od jej doręczenia lub ogłoszenia, to w majestacie prawa może dochodzić do realizacji inwestycji, które są w sposób rażący i oczywisty niezgodne z prawem. A w powiązaniu z systematycznym ograniczaniem kręgu stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę, coraz trudniejsze może być szybkie eliminowanie z obiegu decyzji kwalifikujących się do uznania ich za nieważne. Innymi słowy, upływ 5 lat automatycznie prowadzić będzie do braku możliwości wyeliminowania z porządku prawnego oczywistego bezprawia.

Niejako na pocieszenie przewidziano po upływie 5 lat możliwość stwierdzenia wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa (poprzez odpowiednie stosowanie art. 158 § 2 k.p.a.), co otwiera ścieżkę odszkodowawczą, niemniej jednak często jest to kwestia wtórna wobec skutków, jakie może wywrzeć utrzymywanie w obrocie niezgodnej z prawem decyzji oraz pozostawienie inwestycji zrealizowanej w oparciu o tę decyzję.

Nietrudno sobie wyobrazić sytuację, gdy np. w wyniku przeoczenia urzędników inwestorowi uda się uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę wieloetapowej, wielorodzinnej zabudowy na terenie, na którym obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza jedynie zabudowę jednorodzinną. Następnie, aby nie zwracać na inwestycję uwagi np. sąsiadów lub mediów, rozpoczęcie budowy można opóźnić o prawie 3 lata (decyzja o pozwoleniu na budowę co do zasady wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna). Zanim ktokolwiek zorientowałby się, że realizowana inwestycja w sposób rażący narusza prawo, inwestor potrzebowałby jedynie dwóch lat bierności urzędników lub opóźniania i blokowania postępowania administracyjnego w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji, aby okazało się, że grupa kilkudziesięciometrowych bloków stoi zgodnie z prawem pośród niskiej zabudowy jednorodzinnej. De lege ferenda należałoby się zastanowić, czy do zachowania terminu 5 lat nie powinno wystarczyć samo wszczęcie postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę.

Rozwiązanie bardzo podobne do wyżej opisanego wprowadzono w art. 59h PrBud, a dotyczy ono niemożności stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Różnica polega na tym, że bieg terminu 5 lat rozpoczyna się od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. A zatem w tym przypadku ustawodawca był bardziej liberalny, bo ostateczność decyzji organu pierwszej instancji następuje później niż chwila doręczenia lub ogłoszenia decyzji.

W obu przypadkach nie ma mowy o prawomocności decyzji. Ma to o tyle znaczenie, że wniesienie skargi do sądu administracyjnego na decyzję o pozwoleniu na budowę lub decyzję o pozwoleniu na  użytkowanie nie wstrzymuje biegu terminu do stwierdzenia nieważności decyzji. Warto o tym pamiętać.

6. Legalizacja samowoli budowlanej po nowemu

Nowelizacja objęła także istotne zmiany w zakresie legalizacji samowoli budowlanych.

Po pierwsze, w przypadku inwestycji, w których od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, zrealizowanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego będzie wszczynał tzw. uproszczone postępowanie legalizacyjne.

Co szczególnie istotne z perspektywy inwestorów, w toku uproszczonego postępowania legalizacyjnego nie będzie nakładanyobowiązek zapłaty opłaty legalizacyjnej. Co więcej, organ nadzoru budowlanego nie będzie badał w żadnym zakresie zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inwestor zobowiązany będzie jedynie do przedłożenia:

  • oświadczenia składanego pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego;
  • ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującej, czy stan techniczny obiektu budowlanego:
    • nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
    • pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Są to zatem dokumenty, które mają jedynie potwierdzić istniejący stan rzeczy. Nie bez przyczyny zatem wskazuje się, że nowelizacja PrBud w zasadzie wprowadziła abolicję dla samowoli budowlanych ukończonych przed ponad dwudziestu laty.

Przedłożenie powyższych dokumentów i ich pozytywna weryfikacja przez organ nadzoru budowlanego będzie skutkowała wydaniem decyzji o legalizacji, która będzie stanowić samodzielną podstawę użytkowania obiektu budowlanego.

Po drugie, nastąpiło przeredagowanie przepisów dotyczących postępowania legalizacyjnego, co ma zwiększyć przejrzystość całej procedury. Wprowadzono także zmiany służące jej uproszczeniu. Podkreślenia wymaga, że inwestor zyskuje możliwość dobrowolnej rezygnacji z postępowania legalizacyjnego. Dotychczas procedura legalizacji toczyła się niezależnie od woli inwestora, a finalnie i tak często kończyła się nakazem rozbiórki z uwagi na brak wniesienia opłaty legalizacyjnej lub przedłożenia wymaganych dokumentów. Nowelizacja PrBud stanowi, że organ na etapie wydania postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych będzie pouczał inwestora o możliwości zalegalizowania obiektu oraz konieczności uiszczenia opłaty legalizacyjnej wraz z zasadami jej ustalenia – w odpowiedzi na powyższe inwestor w ciągu 30 dni będzie miał prawo do złożenia wniosku o zalegalizowanie samowoli budowlanej. Jeżeli się na to zdecyduje, to wówczas zostanie na niego nałożony obowiązek przedstawienia określonych dokumentów w terminie, który nie będzie mógł być krótszy niż 60 dni. Jeżeli inwestor nie złoży wniosku o zalegalizowanie samowoli budowlanej, to organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o rozbiórce obiektu.

Warto podkreślić, że nowe przepisy nie mają zastosowania do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem 19 września 2020 r., albowiem w takiej sytuacji zgodnie z przepisem przejściowym stosowane będą przepisy dotychczasowe.

7. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę nie zawsze ze zgodą jej adresata

Istotne ułatwienie z perspektywy inwestorów nastąpiło w procedurze przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę. Taka sytuacja w przeważającej większości przypadków związana jest ze zmianą właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości. Dotychczas sam ten fakt nie wystarczył do przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę i każdorazowo wymagana była zgoda byłego właściciela/użytkownika wieczystego (a zatem pierwotnego adresata decyzji).

Znowelizowany przepis art. 40 PrBud stanowi, że zgoda dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, nie będzie wymagana, jeżeli własność lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę, po wydaniu tej decyzji przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora.

Pozostaje niejasne, czy w praktyce wystarczające będzie oświadczenie nabywcy nieruchomości o posiadanym prawie do nieruchomości, które jest przecież wymagane w każdym przypadku wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę, czy też organy żądać będą dołączenia dowodu przejścia własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości w miejsce zgody dotychczasowego inwestora.  Literalne brzmienie przepisu wskazuje, że wystarczające powinno być oświadczenie, o ile jednak wskaże ono na rodzaj przysługującego prawa do nieruchomości i fakt jego nabycia. Tym bardziej, że zarówno poprzedni jak i nowy inwestor (art. 40 ust. 3 PrBud)  są stronami postępowania o przeniesienie pozwolenia na budowę. Zatem uproszczenie dotyczy zmniejszenia ilości dokumentów dołączanych do wniosku, natomiast nie wyłącza to z postępowania administracyjnego poprzedniego adresata pozwolenia na budowę.

Trzeba zwrócić uwagę, że przepisy art. 40 posługują się pojęciami „dotychczasowy inwestor” i „nowy inwestor”. Uproszczenie polegające na braku obowiązku dołączenia zgody dotychczasowego inwestora dotyczy wyłącznie przypadku, gdy „dotychczasowy inwestor” był jednocześnie zbywcą własności/użytkowania wieczystego, a „nowy inwestor” jest jednocześnie nabywcą własności/użytkowania wieczystego. Skoro tak, to sama zmiana właściciela nie musi oznaczać zmiany inwestora, gdyż inwestorem mogła być wcześniej osoba trzecia a nie poprzedni właściciel. W takich przypadkach, jeżeli dojdzie do zmiany własności nieruchomości elementem chroniącym dotychczasowego inwestora jest to, że z mocy prawa jest on stroną postępowania administracyjnego o przeniesienie pozwolenia budowlanego.

Należy zaznaczyć jeszcze jedną kwestię. Co prawda w coraz mniejszym stopniu, ale nadal występuje w obrocie prawo użytkowania wieczystego. Do przeniesienia użytkowania wieczystego (inaczej niż w wypadku własności) nie jest wystarczające zawarcie umowy (np. umowy sprzedaży), ale konieczny jest jeszcze wpis w księdze wieczystej (art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), co jak wiadomo – trwa czasem wiele miesięcy od złożenia wniosku. Ale to jest już zagadnienie do odrębnego omówienia.

Bartłomiej Irlik – radca prawny, specjalizujący się m.in. w obsłudze prawnej procesów inwestycyjnych i budowlanych; odpowiedzialny za obszar praktyki w zakresie prawa ochrony środowiska.