publikacje

Czy orzeczenie TSUE z 22 września 2020 r. oznacza zmierzch najmu krótkoterminowego?

Radosław Nikiel
Radosław Nikiel
adwokat, partner

Na wstępie krótko o samym orzeczeniu, podjętym w składzie Wielkiej Izby Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w Luksemburgu (TSUE) r. (sygn. akt C-724/18 i C-727/18)  w dniu 22 września 2020r. Otóż jego istota sprowadza się do tego, że dopuszczalne jest wprowadzenie przez kraje członkowskie Unii Europejskiej systemu zezwoleń na wielokrotny krótkoterminowy wynajem lokalu mieszkalnego. Innymi słowy możliwe jest określenie kryteriów, które lokale mieszkalne mogą być przeznaczone na najem krótkoterminowy oraz wprowadzenie reglamentacji tego rodzaju działalności.

Orzeczenie zapadło na kanwie sporu z właścicielami mieszkań położonych w Paryżu, wykorzystywanych faktycznie w celu najmu krótkoterminowego, gdzie jakiś czas temu wprowadzono obowiązek uzyskiwania zezwoleń na tego rodzaju najem, jako formę działalności usługowej. Francuski sąd kasacyjny zwrócił się do TSUE z wnioskiem o rozstrzygnięcie prejudycjalne na temat zgodności wprowadzonych w prawie francuskim ograniczeń z dyrektywą 2006/123, dotyczącą usług na rynku wewnętrznym.

TSUE rozstrzygając na korzyść Francji, uznał, że nadrzędnym jest interes ogólny (społeczny), polegający na konieczności zapobiegania niedoborowi lokali przeznaczonych na cele mieszkalne, wynajmowanych na długi okres i dlatego dopuszczalny jest system zezwoleń na najem krótkoterminowy, aczkolwiek przy spełnieniu kilku warunków:

  • chodzi o działalność wykonywaną zawodowo lub niezawodowo, polegającą na wielokrotnym, krótkoterminowym i odpłatnym wynajmie wyposażonych lokali mieszkalnych klientom będącym przejazdem, nie dokonującym w lokalu zameldowania; taka działalność stanowi – zdaniem TSUE – świadczenie usług w rozumieniu wymienionej dyrektywy;
  • system zezwoleń musi być z jednej strony uzasadniony (w świetle przepisów dyrektywy) mając na względzie nadrzędny interes ogółu, co oznacza, że celu tego systemu nie można osiągnąć w inny sposób (zachowanie zasady proporcjonalności),  a to dotyczy także kryteriów udzielania zezwoleń;
  • regulacja powinna być jasna, jednoznaczna, obiektywna, nie może mieć charakteru dyskryminującego.

Tyle w dużym skrócie na temat samego orzeczenia, z którym można zapoznać się w Internecie jak również z jego bardziej szczegółowymi opisami.

Czy zatem orzeczenie TSUE oznacza koniec najmu krótkoterminowego? Zdecydowanie nie. Po pierwsze konieczne są do podjęcia odpowiednie regulacje prawne na poziomie prawa krajowego oraz ewentualnie prawa lokalnego. Po wtóre – na co także zwraca uwagę TSUE – wprowadzenie ograniczeń w najmie krótkoterminowym nie może być całkowicie dowolne, ale musi mieć swoje uzasadnienie oraz odpowiadać zasadzie proporcjonalności podjętych środków do interesu chronionego poprzez reglamentację takiego najmu. Z drugiej strony, biorąc pod uwagę tempo wprowadzania w Polsce rozmaitych zmian w prawie w ostatnich latach, może się okazać, że nawet za kilka miesięcy, na skutek uchwalenia nowych przepisów, najem krótkoterminowy wejdzie w nową fazę. W każdym razie, planując tego typu inwestycje w lokale mieszkalne, należy mieć na uwadze potencjalne zagrożenie, polegające na możliwości wprowadzenia do polskiego systemu prawnego dodatkowych ograniczeń w wykorzystaniu lokali na najem krótkoterminowy.

Problem najmu krótkoterminowego jednak jest znacznie szerszy. Pojawiał się on w dyskusji publicznej w wielu krajach od kilku lat. Ma on wpływ na obserwowane, dynamiczne zmiany w funkcjonowaniu dużych miast europejskich, m.in. polegające na systematycznym wyludnianiu dzielnic śródmiejskich z ich stałych mieszkańców (sztandarowym przykładem jest Barcelona, ale dotyczy to także Wenecji, Paryża, a w Polsce np. Krakowa). Pozostaje to w ścisłym związku z uwarunkowaniami ekonomicznymi i prawnymi, prowadzącymi do wzrostu atrakcyjności najmu krótkoterminowego, który jest dużo bardziej dochodowy od najmu długoterminowego i nie niesie ryzyk związanych np. z ograniczeniami w wypowiadaniu umowy najmu i późniejszą eksmisją mieszkańców.

Od lat obserwujemy zwłaszcza w dużych miastach i miastach turystycznych  wzrost popytu na mieszkania oraz wzrost ich cen, co jest związane z rozwojem rynku najmu krótkoterminowego, a z drugiej strony widoczne jest zmniejszenie podaży mieszkań w celu najmu długoterminowego i wzrost czynszów. Kolejne kraje i miasta dostrzegając w tym poważny problem,  wprowadzają regulacje prawne mające przeciwdziałać opisywanemu zjawisku.

W tym kontekście nie przeceniałbym roli omawianego orzeczenia TSUE. Bowiem już na gruncie obowiązujących w Polsce przepisów możliwe są albo wręcz istnieją restrykcje wymierzone w możliwość prowadzenia działalności, polegającej na najmie krótkoterminowym. Inną sprawą jest, na ile te regulacje są egzekwowane.

Obawiam się, że jednak pokusa wprowadzenia nowych przepisów, bazujących na omawianym orzeczeniu TSUE, może być duża, bo jak to często bywa w Polsce, łatwiej jest wprowadzić nowy  system zezwoleń niż skutecznie egzekwować istniejące regulacje. Przemawia za tym również to, że – zgodnie z doniesieniami prasowymi – polski rząd był aktywny w toku tej sprawy i zajął stanowisko zbieżne z zapadłym orzeczeniem.

Krótko więc o problemach, jakie niesie zagadnienie najmu krótkoterminowego. Przede wszystkim należy jednak odpowiedzieć sobie na pytanie, czym jest najem krótkoterminowy? W tym zakresie pomocne może być przytoczone wyżej stanowisko TSUE. Można też najogólniej powiedzieć, że to co dziś rozumiemy pod pojęciem najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych, to najem w celu zaspokojenia potrzeby towarzyszącej innym, wiodącym celom, jak np. turystycznym, biznesowym itp., podobnie jak zamieszkanie w hotelu, a nie jest to najem w celu zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej jako jednej z podstawowych potrzeb ludzkich. Dlatego tzw. „najem krótkoterminowy” nie powinien być definiowany przez czas trwania albo nie wyłącznie przez okres najmu, lecz przez cel, jakiemu służy osobie korzystającej z lokalu.

Skoro tak, to systematyczne oferowanie lokalu mieszkalnego w celu najmu krótkoterminowego nieść będzie wiele konsekwencji i tym samym prowadzić będzie do stwierdzenia, że działalność taka już dzisiaj podlega wielu ograniczeniom lub szczególnym regulacjom, innym niż dla długoterminowego najmu lokali mieszkalnych:

  • taka działalność stanowić będzie działalność gospodarczą (zakładając jej zarobkowy charakter);
  • inne będą zasady opodatkowania przychodów, a także wiele dalszych obowiązków wynikających z  prawa podatkowego;
  • pojawią się obowiązki ewidencyjne związane z prowadzoną działalnością;
  • usługi mogą zostać objęte podatkiem VAT;
  • zmianie może ulec stawka podatku od nieruchomości;
  • działalność ta może podlegać przepisom szczególnym, regulującym np. usługi turystyczne;
  • dalszą konsekwencją może być obowiązek zapewnienia w lokalu szczególnych warunków sanitarnych i  przeciwpożarowych;
  • powstanie pytanie o dopuszczalność prowadzenia takiej działalności w konkretnym lokalu z uwagi na przepisy prawa budowlanego i prawa zagospodarowania przestrzennego (kwestia dopuszczalnego przeznaczenia);
  • a to nie koniec, bo wiele mieszkań znajduje się w dodatkowych reżimach prawnych, wynikających z ustawy o własności lokali (wspólnoty mieszkaniowe), czy z prawa spółdzielczego (spółdzielnie mieszkaniowe).

Mając powyższe na uwadze, pojawiające się komentarze, mówiące, iż omawiane orzeczenie TSUE stanowi w istocie naruszenie czy ograniczenie wolności gospodarczej, są być może nieco przesadzone. Nie biorą one pod uwagę, że już na gruncie obowiązujących przepisów prawa polskiego istnieją ograniczenia w możliwości wykorzystywania lokali o przeznaczeniu mieszkalnym na cele najmu krótkoterminowego, rozumianego  jako działalność parahotelowa.

Ponieważ stanowi to obszerne zagadnienie i nie jest bezpośrednio związane z omawianym orzeczeniem TSUE, będzie to przedmiotem odrębnego, późniejszego opracowania.

Radosław Nikiel, adwokat, założyciel i parter zarządzający Nikiel Wójcik Noworyta; od początku działalności zawodowej związany z prawem nieruchomości; kieruje praktyką prawa nieruchomości, inwestycji i postepowań administracyjnych. 

Pozostałe publikacje

Udostępnij:

Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
  • Jeżeli interesują Cię inne nasze publikacje,
    zapraszamy do subskrypcji newslettera.
*pola wymagane
  • trojkat kontakt
*pola wymagane