Kategorie
Bez kategorii

Istotne zmiany w Prawie budowlanym od 19 września 2020 r. – omówienie najważniejszych elementów nowelizacji

Od 19 września 2020 r. zaczęły obowiązywać znowelizowane przepisy Prawa budowlanego (PrBud). Zmiany są duże i mają służyć uproszczeniu oraz uporządkowaniu procedur. Dotyczą w zasadzie każdego etapu procesu budowlanego – od uzyskania pozwolenia na budowę, przez wykonywanie robót budowlanych i ich odbiór, aż po kwestie dotyczące zrealizowanych już inwestycji. Niniejsze opracowanie służyć ma wskazaniu i omówieniu najważniejszych zmian, obejmujących:

  1. Ułatwienia w ustaleniu, kiedy potrzebne jest pozwolenie budowlane, kiedy zgłoszenie budowy lub robót, a kiedy są one zbędne.
  2. Dalsze ograniczenie kręgu stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.
  3. Zmiany w procedurze uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
  4. Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych na nowych zasadach.
  5. Ograniczenia w możliwości stwierdzania nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
  6. Legalizacja samowoli budowlanej po nowemu.
  7. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę nie zawsze ze zgodą jej adresata.

1. Ułatwienia w ustaleniu, kiedy potrzebne jest pozwolenie budowlane, kiedy zgłoszenie budowy lub robót, a kiedy są one zbędne

Wielokrotne nowelizacje PrBud doprowadziły do sytuacji, w której przepisy określające, jakie roboty budowlane wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę, jakie zgłoszenia, a jakie można wykonywać bez dodatkowych formalności, stały się zupełnie nieprzejrzyste. Problemy z ustaleniem, czy dana inwestycja wymaga pozwolenia na budowę, zgłoszenia, czy jest zwolniona z tych obowiązków, mieli nie tylko prywatni inwestorzy, ale także Ci duzi, komercyjni, jak również architekci czy wykonawcy robót budowlanych.

Nowelizacja PrBud porządkuje zagadnienia dotychczas uregulowane w szeregu przepisów, często na zasadzie wyjątków od wyjątków. Zasadą pozostaje konieczność uzyskania pozwolenia na budowę, natomiast znowelizowany przepis art. 29 PrBud wyraźnie dzieli i wskazuje:

  • jakie budowy lub roboty budowlane zwolnione są z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymagają zgłoszenia (ust. 1 i ust. 3);
  • jakie budowy lub roboty budowlane zwolnione są z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz z obowiązku zgłoszenia (ust. 2 i ust. 4);
  • jakie są wyjątki od powyższych zasad.

W pewnym uproszczeniu możemy powiedzieć, że utrzymany został podział na 3 grupy budów lub robót budowlanych:

  1. wymagające pozwolenia budowlanego (zasada);
  2. wymagające jedynie zgłoszenia określone w art. 29 ust.  1 i ust. 3;
  3. nie wymagające zachowania żadnej z powyższych procedur określone w art. 29 ust. 2 i ust. 4.

Trzeba oczywiście pamiętać o wyjątkach dotyczących kwalifikowania poszczególnych budów lub prac do jednej z w/w grup, jak chociażby zaostrzających wymagania, a dotyczących np. robót przy obiekcie lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków (ust. 7), czy oddziałujących na środowisko lub na terenach chronionych (ust. 6).

Zaszły oczywiście pewne zmiany w sposobie (przesłankach) kwalifikowania poszczególnych budów lub robót budowlanych do wymienionych wyżej grup. Nie są to jednak zmiany o „rewolucyjnym” charakterze, a w dużym stopniu powielone zostały dotychczasowe rozwiązania.  Niemniej, warto także na te zmiany zwrócić uwagę.

2. Dalsze ograniczenie kręgu stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę

Nowelizacja objęła także pojęcie „obszaru oddziaływania obiektu” (art. 3 pkt 20 PrBud), które ma fundamentalne znaczenia dla określenia kręgu stron postępowania w sprawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Dotychczasowa definicja stanowiła, że przez obszar oddziaływania obiektu „należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu”. W nowym brzmieniu wpływ ograniczony został jedynie do zabudowy z pominięciem zagospodarowania, które to słowo zostało usunięte z przepisu.

Na gruncie dotychczasowej definicji słusznie wskazywano, że zmiany w zagospodarowaniu to pojęcie szersze, niż zmiany w zabudowie. W związku z tym, ustalając obszar oddziaływania obiektu brano pod uwagę szereg dodatkowych elementów, które w założeniu ustawodawcy nie powinny mieć teraz znaczenia. Do takich elementów należy m. in. zwiększenie hałasu na terenach sąsiednich, czy np. zmiany w natężeniu ruchu drogowego.

Omawiana zmiana ma prowadzić do dalszego ograniczenia kręgu stron postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, a w konsekwencji do uproszczenia i skrócenia procedury. Z tej perspektywy należałoby ją ocenić pozytywnie. Z drugiej strony, biorąc pod uwagę ustanowienie terminu, w którym możliwe jest stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę (o czym poniżej), dalsze ograniczenie kręgu osób powiadamianych o jej wydaniu może mieć negatywne konsekwencje i tworzyć pole do nadużyć.

3. Zmiany w procedurze uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę

Zmiany wprowadzone nowelizacją PrBud dotyczą także procedury uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nowelizacja wprowadziła całkowicie nowy podział składowych projektu budowlanego, wskazując, że składa się nań:

  1. projekt zagospodarowania działki lub terenu;
  2. projekt architektoniczno-budowlany;
  3. projekt techniczny.

Zmiana ta nie ma jedynie charakteru symbolicznego, ponieważ po nowelizacji decyzją o pozwoleniu na budowę organ administracji ma zatwierdzać jedynie projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym. Projekt techniczny nie będzie weryfikowany na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę – inwestor będzie zobowiązany do jego przedłożenia dopiero organowi nadzoru budowlanego, a nie organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Będzie to miało miejsce na etapie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie.

Zmiana ta ma bardzo duże znaczenie praktyczne, ponieważ projekt techniczny obejmuje elementy, które często udaje się doprecyzować, lub które trzeba zmieniać dopiero w toku realizacji inwestycji. Zgodnie z nowelizacją PrBud, projekt techniczny zawiera:

  • projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
  • charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,
  • projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
  • dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych (w zależności od potrzeb),
  • inne opracowania projektowe.

Brak konieczności szczegółowego badania i opracowywania tych zagadnień na etapie starania się o wydanie pozwolenia na budowę z pewnością powinien przyspieszyć postępowania administracyjne w tych sprawach.

Znowelizowane przepisy szczegółowo określają, co powinny zawierać projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, co może mieć praktyczne konsekwencje dla uczestników procesu inwestycyjnego. Dla przykładu, projekt architektoniczno-budowlany powinien zawierać informację o liczbie projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych.

Powstaje pytanie, czy zmiany w tym zakresie, np. na skutek zamiaru połączenia dwóch lokali w jeden, na etapie wykonawczym w odpowiedzi np. na prośbęnabywcy, będą wymagały zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, czy też nie. Trzeba bowiem pamiętać, że po nowelizacji ustawy o własności lokali z 2017 r. ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje m. in. zgodnie z pozwoleniem na budowę – w analizowanym przykładzie liczba lokali w pierwotnie zatwierdzonym projekcie architektoniczno-budowlanym byłaby inna, niż liczba lokali faktycznie wykonanych. Pozornie zatem niewielka zmiana wprowadzona nowelizacją Prawa budowlanego może rodzić poważne problemy np. dla branży deweloperskiej.

Warto odnotować jednak, że nowy podział projektu budowlanego nie jest wymagany od pierwszego dnia obowiązywania znowelizowanych przepisów PrBud. Zgodnie z przepisem przejściowym, w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji inwestor do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę albo wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, albo zgłoszenia budowy może dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów obowiązujących przed dniem 19 września 2020 r.

4. Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych na nowych zasadach

Nowelizacja dotyczy także procedury uzyskania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Zmianom w tym zakresie przyświecał ten sam cel, co całej nowelizacji – uporządkowanie i uproszczenie. Odnotowania wymaga w szczególności fakt, że uzyskanie odstępstwa będzie możliwe, tak jak dotychczas, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, ale także – co stanowi nowość – przed wydaniem decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Ustawodawca zdecydował się także na doprecyzowanie zagadnienia, które budziło pewne wątpliwości. Na podstawie dotychczasowych przepisów, wniosek w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo miał także zawierać pozytywną opinię innych zainteresowanych organów „w zależności od potrzeb”. W praktyce na gruncie tego zwrotu powstawało wiele wątpliwości. Od 19 września 2020 r. wspomniany zwrot zniknął z ustawy, a w jego miejsce pojawiło się wskazanie konkretnych organów:

  • wymóg pozytywnej opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków – w przypadku obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub do gminnej ewidencji zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską;
  • wymóg ekspertyzy rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz postanowienie wyrażającego zgodę na zastosowanie rozwiązań zamiennych w stosunku do wymagań ochrony przeciwpożarowej, o którym mowa w art. 6a ust. 2 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej – w przypadku odstępstwa od przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego;
  • wymóg pozytywnej opinii państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego – w przypadku odstępstw dotyczących wymagań higienicznych i zdrowotnych.

Co istotne, usunięto dotychczasowe wątpliwości w zakresie możliwości uznawania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych dla inwestycji zrealizowanych w ramach samowoli budowlanej. Do tej pory, nie bez oporów, ale jednak przyjmowało się, że było to możliwe. Praktyka ta była korzystna dla inwestorów, którzy uzyskiwali możliwość zalegalizowania także takich samowoli budowlanych, które bez uzyskania odstępstwa nigdy nie byłyby możliwe do zrealizowania zgodnie z prawem. Tymczasem nowelizacja Prawa budowlanego w tym zakresie zaostrzyła regulację, gdyż obecnie nie jest możliwe uzyskania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych w postępowaniach dotyczących rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy, a zatem w postępowaniach dotyczących samowoli budowlanej.

5. Ograniczenia w możliwości stwierdzania nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie

Jednym z istotniejszych nowych przepisów wprowadzonych nowelizacją jest art. 37b PrBud, zgodnie z którym nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat.

Jest to zmiana o bardzo daleko idących konsekwencjach prawnych, ale także praktycznych. Bodaj po raz pierwszy wprowadzono do naszego systemu prawnego legalizowanie decyzji administracyjnych wydanych m.in. bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa. Co więcej, legalizacja ma następować w stosunkowo krótkim czasie po wydaniu decyzji, co – biorąc pod uwagę realia czasu trwania postepowań administracyjnych i sądowo-administracyjnych – znacząco ogranicza możliwość eliminowania z obrotu bezprawnych decyzji.

Dotychczas możliwość stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę była ograniczona terminem 10 lat tylko w stosunku do kilku, „mniej istotnych” przesłanek nieważności decyzji administracyjnej, wymienionych w art. 156 § 1 pkt. pkt. 1, 3, 4, 7 k.p.a. Natomiast w razie wydania decyzji bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa, decyzji niewykonalnej lub decyzji której wykonanie wywołałoby czyn zagrożony karą (art. 156 § 1 pkt. pkt. 2, 5, 6 k.p.a.), nie istnieją ograniczenia w czasie odnośnie możliwości stwierdzania ich nieważności, chyba że decyzje takie wywołały nieodwracalne skutki prawne.

W praktyce zatem okazywało się, że postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę toczyły się w stosunku do inwestycji zrealizowanych przed kilkunastu czy kilkudziesięciu laty, jeżeli mieliśmy do czynienia np. z rażącym naruszeniem prawa. Często w toku tych postępowań w celu obrony przed stwierdzeniem nieważności podnoszono zarzut wywarcia przez decyzję nieodwracalnych skutków prawnych, jednak nie zawsze taka taktyka obrony okazywała się skuteczna.

Z jednej strony dokonana zmiana przepisów zmierza do wzmocnienia trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę, której wykonanie przeważnie jest kosztowne dla inwestora, zaś je wzruszenie może mieć bardzo istotne, negatywne konsekwencji np. dla aktualnych użytkowników inwestycji. Rozwiązanie, które zostało zaproponowane w nowelizacji Prawa budowlanego sięga jednak bardzo daleko – termin 5 lat na stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę biegnie od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia. Nie ma zatem znaczenia, czy i kiedy inwestycja została zrealizowana, jak również bez znaczenia pozostaje to, czy przed upływem 5 lat zdołano wszcząć postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. W praktyce zatem w okresie 5 lat od doręczenia lub ogłoszenia decyzji o pozwoleniu na budowę postępowanie w sprawie stwierdzenia jej nieważności powinno zostać nie tylko wszczęte, ale i zakończone w administracyjnym toku instancji (czyli także przed organem drugiej instancji na wypadek, gdyby od decyzji stwierdzającej nieważność wniesiono odwołanie).

Dotrzymanie tego terminu może w wielu przypadkach okazać się bardzo trudne, dlatego analizowana zmiana powinna doprowadzić także do zwiększenia sprawności działania organów administracji publicznej, które powinny bardziej efektywnie rozpatrywać sprawy dotyczące stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. Czas pokaże, czy efekt ten uda się osiągnąć jedynie poprzez zmianę przepisu prawa materialnego.

Z drugiej zaś strony, jeżeli nie dojdzie do stwierdzenia nieważności decyzji w okresie 5 lat od jej doręczenia lub ogłoszenia, to w majestacie prawa może dochodzić do realizacji inwestycji, które są w sposób rażący i oczywisty niezgodne z prawem. A w powiązaniu z systematycznym ograniczaniem kręgu stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę, coraz trudniejsze może być szybkie eliminowanie z obiegu decyzji kwalifikujących się do uznania ich za nieważne. Innymi słowy, upływ 5 lat automatycznie prowadzić będzie do braku możliwości wyeliminowania z porządku prawnego oczywistego bezprawia.

Niejako na pocieszenie przewidziano po upływie 5 lat możliwość stwierdzenia wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa (poprzez odpowiednie stosowanie art. 158 § 2 k.p.a.), co otwiera ścieżkę odszkodowawczą, niemniej jednak często jest to kwestia wtórna wobec skutków, jakie może wywrzeć utrzymywanie w obrocie niezgodnej z prawem decyzji oraz pozostawienie inwestycji zrealizowanej w oparciu o tę decyzję.

Nietrudno sobie wyobrazić sytuację, gdy np. w wyniku przeoczenia urzędników inwestorowi uda się uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę wieloetapowej, wielorodzinnej zabudowy na terenie, na którym obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza jedynie zabudowę jednorodzinną. Następnie, aby nie zwracać na inwestycję uwagi np. sąsiadów lub mediów, rozpoczęcie budowy można opóźnić o prawie 3 lata (decyzja o pozwoleniu na budowę co do zasady wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna). Zanim ktokolwiek zorientowałby się, że realizowana inwestycja w sposób rażący narusza prawo, inwestor potrzebowałby jedynie dwóch lat bierności urzędników lub opóźniania i blokowania postępowania administracyjnego w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji, aby okazało się, że grupa kilkudziesięciometrowych bloków stoi zgodnie z prawem pośród niskiej zabudowy jednorodzinnej. De lege ferenda należałoby się zastanowić, czy do zachowania terminu 5 lat nie powinno wystarczyć samo wszczęcie postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę.

Rozwiązanie bardzo podobne do wyżej opisanego wprowadzono w art. 59h PrBud, a dotyczy ono niemożności stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Różnica polega na tym, że bieg terminu 5 lat rozpoczyna się od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. A zatem w tym przypadku ustawodawca był bardziej liberalny, bo ostateczność decyzji organu pierwszej instancji następuje później niż chwila doręczenia lub ogłoszenia decyzji.

W obu przypadkach nie ma mowy o prawomocności decyzji. Ma to o tyle znaczenie, że wniesienie skargi do sądu administracyjnego na decyzję o pozwoleniu na budowę lub decyzję o pozwoleniu na  użytkowanie nie wstrzymuje biegu terminu do stwierdzenia nieważności decyzji. Warto o tym pamiętać.

6. Legalizacja samowoli budowlanej po nowemu

Nowelizacja objęła także istotne zmiany w zakresie legalizacji samowoli budowlanych.

Po pierwsze, w przypadku inwestycji, w których od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, zrealizowanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego będzie wszczynał tzw. uproszczone postępowanie legalizacyjne.

Co szczególnie istotne z perspektywy inwestorów, w toku uproszczonego postępowania legalizacyjnego nie będzie nakładanyobowiązek zapłaty opłaty legalizacyjnej. Co więcej, organ nadzoru budowlanego nie będzie badał w żadnym zakresie zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inwestor zobowiązany będzie jedynie do przedłożenia:

  • oświadczenia składanego pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego;
  • ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującej, czy stan techniczny obiektu budowlanego:
    • nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
    • pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Są to zatem dokumenty, które mają jedynie potwierdzić istniejący stan rzeczy. Nie bez przyczyny zatem wskazuje się, że nowelizacja PrBud w zasadzie wprowadziła abolicję dla samowoli budowlanych ukończonych przed ponad dwudziestu laty.

Przedłożenie powyższych dokumentów i ich pozytywna weryfikacja przez organ nadzoru budowlanego będzie skutkowała wydaniem decyzji o legalizacji, która będzie stanowić samodzielną podstawę użytkowania obiektu budowlanego.

Po drugie, nastąpiło przeredagowanie przepisów dotyczących postępowania legalizacyjnego, co ma zwiększyć przejrzystość całej procedury. Wprowadzono także zmiany służące jej uproszczeniu. Podkreślenia wymaga, że inwestor zyskuje możliwość dobrowolnej rezygnacji z postępowania legalizacyjnego. Dotychczas procedura legalizacji toczyła się niezależnie od woli inwestora, a finalnie i tak często kończyła się nakazem rozbiórki z uwagi na brak wniesienia opłaty legalizacyjnej lub przedłożenia wymaganych dokumentów. Nowelizacja PrBud stanowi, że organ na etapie wydania postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych będzie pouczał inwestora o możliwości zalegalizowania obiektu oraz konieczności uiszczenia opłaty legalizacyjnej wraz z zasadami jej ustalenia – w odpowiedzi na powyższe inwestor w ciągu 30 dni będzie miał prawo do złożenia wniosku o zalegalizowanie samowoli budowlanej. Jeżeli się na to zdecyduje, to wówczas zostanie na niego nałożony obowiązek przedstawienia określonych dokumentów w terminie, który nie będzie mógł być krótszy niż 60 dni. Jeżeli inwestor nie złoży wniosku o zalegalizowanie samowoli budowlanej, to organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o rozbiórce obiektu.

Warto podkreślić, że nowe przepisy nie mają zastosowania do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem 19 września 2020 r., albowiem w takiej sytuacji zgodnie z przepisem przejściowym stosowane będą przepisy dotychczasowe.

7. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę nie zawsze ze zgodą jej adresata

Istotne ułatwienie z perspektywy inwestorów nastąpiło w procedurze przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę. Taka sytuacja w przeważającej większości przypadków związana jest ze zmianą właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości. Dotychczas sam ten fakt nie wystarczył do przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę i każdorazowo wymagana była zgoda byłego właściciela/użytkownika wieczystego (a zatem pierwotnego adresata decyzji).

Znowelizowany przepis art. 40 PrBud stanowi, że zgoda dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, nie będzie wymagana, jeżeli własność lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę, po wydaniu tej decyzji przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora.

Pozostaje niejasne, czy w praktyce wystarczające będzie oświadczenie nabywcy nieruchomości o posiadanym prawie do nieruchomości, które jest przecież wymagane w każdym przypadku wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę, czy też organy żądać będą dołączenia dowodu przejścia własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości w miejsce zgody dotychczasowego inwestora.  Literalne brzmienie przepisu wskazuje, że wystarczające powinno być oświadczenie, o ile jednak wskaże ono na rodzaj przysługującego prawa do nieruchomości i fakt jego nabycia. Tym bardziej, że zarówno poprzedni jak i nowy inwestor (art. 40 ust. 3 PrBud)  są stronami postępowania o przeniesienie pozwolenia na budowę. Zatem uproszczenie dotyczy zmniejszenia ilości dokumentów dołączanych do wniosku, natomiast nie wyłącza to z postępowania administracyjnego poprzedniego adresata pozwolenia na budowę.

Trzeba zwrócić uwagę, że przepisy art. 40 posługują się pojęciami „dotychczasowy inwestor” i „nowy inwestor”. Uproszczenie polegające na braku obowiązku dołączenia zgody dotychczasowego inwestora dotyczy wyłącznie przypadku, gdy „dotychczasowy inwestor” był jednocześnie zbywcą własności/użytkowania wieczystego, a „nowy inwestor” jest jednocześnie nabywcą własności/użytkowania wieczystego. Skoro tak, to sama zmiana właściciela nie musi oznaczać zmiany inwestora, gdyż inwestorem mogła być wcześniej osoba trzecia a nie poprzedni właściciel. W takich przypadkach, jeżeli dojdzie do zmiany własności nieruchomości elementem chroniącym dotychczasowego inwestora jest to, że z mocy prawa jest on stroną postępowania administracyjnego o przeniesienie pozwolenia budowlanego.

Należy zaznaczyć jeszcze jedną kwestię. Co prawda w coraz mniejszym stopniu, ale nadal występuje w obrocie prawo użytkowania wieczystego. Do przeniesienia użytkowania wieczystego (inaczej niż w wypadku własności) nie jest wystarczające zawarcie umowy (np. umowy sprzedaży), ale konieczny jest jeszcze wpis w księdze wieczystej (art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), co jak wiadomo – trwa czasem wiele miesięcy od złożenia wniosku. Ale to jest już zagadnienie do odrębnego omówienia.

Bartłomiej Irlik – radca prawny, specjalizujący się m.in. w obsłudze prawnej procesów inwestycyjnych i budowlanych; odpowiedzialny za obszar praktyki w zakresie prawa ochrony środowiska.