Duzi inwestorzy, firmy inwestujące w nieruchomości, deweloperzy – wiedzą, że audyt nieruchomości to oczywistość, głównie dlatego, że inwestują w nie duże pieniądze.

Nie będę pisał w szczegółach o tym, czym audyt jest, co obejmuje – o tym może innym razem. Mniej więcej wszyscy mają wyobrażenie. Audyt służy zbadaniu sytuacji prawnej, w jakiej znajduje się nieruchomość, by ocenić potencjalne ryzyka i zagrożenia wiążące się z zakupem lub z możliwością wykorzystania nieruchomości na zamierzone cele.

Na wstępie jednak chciałbym przytoczyć dwa przykłady z naszej praktyki:

1.

Osoba fizyczna sprzedała dom i chciała kupić dla siebie mieszkanie. Trafiła na ofertę mieszkania w kamienicy, ogłaszanego od dwóch lat przez kilkanaście agencji. Mieszkanie spełniało wszystkie jej oczekiwania i w dodatku miało atrakcyjną cenę. Ale to, że przez długi czas się nie sprzedało, dawało do myślenia. Zaczęliśmy badać ofertę. Okazało się, że na sprzedaż są udziały w kamienicy, bo lokal nie stanowi odrębnej własności i na dodatek toczy się postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności z pewnymi elementami spornymi. Czyli to nie lokal był przedmiotem sprzedaży, ale udziały, zaś lokal miał być wydany w posiadanie wraz ze sprzedażą udziałów w kamienicy.

To wystarczało, żeby odstraszyć potencjalnych kupujących. Część z nich dlatego, że niemożliwe było uzyskanie przez nich kredytu hipotecznego (bo lokal nie był wyodrębniony i nie miał swojej księgi wieczystej). Pozostali bali się wizji niepewnego postępowania sądowego o zniesienie współwłasności. Zbadaliśmy więc, jaki może być jego prawdopodobny finał. Mówiąc w skrócie, okazało się, że oferta dotyczyła większego udziału w kamienicy, niż konieczny do pokrycia lokalu. To spowodowało naszą pozytywną rekomendację. Cena korzystna – lokal był tańszy o około 80 tysięcy w stosunku do podobnych na rynku, ale z uregulowaną sytuacją prawną. Kupujący nie potrzebował kredytu na zakup, więc brak wyodrębnienia lokalu nie stanowił problemu. Prawdopodobieństwo, że współwłaściciel, który je posiada nie dostanie go w wyniku zniesienia współwłasności – bliskie zeru. No i na koniec – zniesienie współwłasności powinno prowadzić do otrzymania w przyszłości przez kupującego – w wyniku rozliczeń między współwłaścicielami – około 50 tysięcy spłaty.

Zgodnie z rekomendacją klient kupił udziały (mieszkanie), w którym mieszka do dzisiaj bez żadnych przeszkód. Sprawa sądowa skończyła się przyznaniem za nadwyżkę udziałów kwoty nieco ponad 50 tysięcy złotych.

2.

Duży, doświadczony deweloper zleca rutynowo audyt nieruchomości przeznaczonej pod budowę osiedla w zabudowie wielomieszkaniowej. Dla inwestycji wydane zostało kilka lat wcześniej pozwolenie na budowę, które wygasłoby, gdyby nie rozpoczęcie budowy. Wszystko wydaje się być w jak najlepszym porządku, czyli „w papierach wszystko gra”, łącznie z pozwoleniem budowlanym. Tylko wpisy w dzienniku budowy wzbudziły nasze zainteresowanie. Z reguły odwiedzamy audytowane nieruchomości i tak też stało się w tym wypadku. Zastaliśmy szczere pole i żadnego śladu jakichkolwiek robót przygotowawczych, nie mówiąc o budowlanych. Brak było ogrodzenia a nawet tablicy informacyjnej budowy. Na dodatek z dokumentów wynikało, że mieszkańcy sąsiedniego osiedla są niezbyt przyjaźnie nastawieni do inwestycji. Być może dlatego, że niezabudowana działka służyła im do wyprowadzenia psów i spacerów, a poza tym nikt przecież nie lubi budowy po sąsiedzku.

Czyli ryzyko polegało na możliwości zakwestionowania ważności pozwolenia budowlanego. To z kolei oznaczałoby albo długi spór administracyjny, albo – z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – konieczność uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy i nowego pozwolenia budowlanego. W każdym wypadku oznaczałoby to minimum ponad rok opóźnienia. Dlatego deweloper rezygnuje z zakupu.

Właściwie oba te przykłady prowadzą do jednoznacznego wniosku – audyt nieruchomości przed jej zakupem jest celowy. Trzeba pamiętać, że nie każdy audyt przynosi spektakularne wnioski czy ustalenia, ale to nie oznacza, że jest zbędny.

W ostatnich dwóch latach zaobserwowaliśmy to, o czym mówi się już w środowisku inwestorów nieruchomościowych, że „łatwe” nieruchomości w dużych miastach w zasadzie są jak na lekarstwo. Te nieruchomości, które są oferowane, obarczone są z reguły jakimiś „niedoskonałościami”. Oznacza to, że przed audytami stają nowe oczekiwania. Nie chodzi tylko o identyfikację problemów, zagrożeń czy ryzyk. Chodzi także o to, by określić ich konsekwencje i to w różnych scenariuszach – od najczarniejszego do najbardziej korzystnego. Bo same wykryte problemy, to niekoniecznie wystarczająca przeszkoda w zakupie. Obrazuje to przykład nr 2, w którym inwestor podjął decyzję, nie chcąc ponosić ryzyka ewentualnego odsunięcia w czasie realizacji inwestycji.

Czasem to, co przez jednych uznane jest za problem, dla innych stanowić może wręcz zaletę. Do tego nawiązuje przykład nr 1. Najczęściej polega to na tym, że wykryte niedoskonałości stają się pretekstem, podstawą do negocjacji obniżenia ceny, przy założeniu, że kupujący wie, jak poradzić sobie z wykrytym problemem.

Jednak to mimo wszystko rzadkość, żeby w przypadku zakupu mieszkań, domów lub działek na potrzeby osobiste były zlecane audyty. Z reguły uważane jest to za zbędny koszt. I trzeba przyznać, że w znakomitej większości transakcje te przebiegają bez niespodzianek. Niemniej jednak, jeżeli kupujący nie ma bladego pojęcia o nieruchomościach, albo ma pojęcie i dostrzega coś nietypowego w nieruchomości lub w samej transakcji, to warto dołożyć do transakcji niewielki (w stosunku do ceny nieruchomości) wydatek, by zapewnić sobie spokój i bezpieczeństwo pieniędzy. Temu służy to, co w naszej praktyce nazywamy „małym audytem”, którego zakres ograniczony jest do zbadania określonych zagadnień związanych z nieruchomością (jak w przykładzie nr 1) lub po prostu do weryfikacji podstawowych parametrów nieruchomości od własności poczynając, przez obciążenia nieruchomości do jej przeznaczenia i możliwości wykorzystania.

Takie ograniczone badanie może też dotyczyć lokali kupowanych od deweloperów. To, że umowy deweloperskie są sporządzane w formie aktu notarialnego nie daje pełnych informacji lub gwarancji bezpieczeństwa. Notariusze często pomijają aspekt abuzywności klauzul umownych (klauzule niedozwolone), a także nie dostrzegają niektórych aspektów umów, mogących rodzić potencjalne problemy, co jest o tyle zrozumiałe, że ich rola kończy się na zawarciu umowy, a późniejsze konflikty na jej tle są rozstrzygane z udziałem adwokatów czy radców prawnych.

Niezależnie od wyników audytu, koniec końców najważniejsze znaczenie mają postanowienia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a w tym treść oświadczeń i zapewnień zbywcy. Ustalenia audytu mogą być tu pomocne, ale nigdy nie zastąpią właściwie zredagowanej umowy.