Powiedzieć, że aktualnie nieruchomości drożeją na potęgę to właściwie nic nie powiedzieć, bo każdy z nas to obserwuje. Na wzrost cen wpływają m.in. rosnące ceny materiałów budowlanych i robocizny. 

W tej dynamicznie zmieniającej się rzeczywistości pojawia się po stronie deweloperów pokusa aby zmienić reguły gry w trakcie gry, tzn. podnieść cenę mieszkania lub domu, tłumacząc podwyżkę tym, że drożeją materiały budowlane np. stal, kruszywo, cement, drewno, izolacje termiczne, rynny, paliwo itp., a ponadto koszty pracy. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy czas realizacji projektu jest wydłużony.

Czy na pewno deweloperzy mogą to zrobić i narzucić nowe warunki cenowe?

Zanim odpowiemy na to pytanie (przy czym zakładamy, że nabywcą jest konsument), trzeba w pierwszej kolejności sprawdzić:

1. czy w umowie deweloperskiej znajdują się postanowienia przewidujące taką możliwość?
2. czy tego typu postanowienia są w ogóle dopuszczalne i czy nie stanowią tzw. klauzul niedozwolonych (abuzywnych)?

Zgodnie z art.  22 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, umowa deweloperska zawiera cenę nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej.

Przyjmuje się co do zasady, że cena powinna być określona w sposób jednoznaczny i ostateczny oraz zawierać wszystkie elementy cenotwórcze, w tym także koszty materiałów budowlanych i robocizny. Innymi słowy: regułą powinna być „nienaruszalność” ceny, co służyć ma ochronie nabywcy (a taki jest przecież cel w/w ustawy zgodnie zresztą z  jej nazwą).

Okazuje się jednak, że są w sytuacje w której deweloper może domagać się zmiany ceny.

W praktyce spotkać można postanowienia umowne, które przewidują modyfikację ceny w przypadku zmian stawek podatku VAT, czy też zmiany ostatecznej powierzchni lokalu. Klauzule te uznaje się za dozwolone pod warunkiem, że „działają w dwie strony” (tzn. cena będzie obniżona, w przypadku obniżenia podatku/zmniejszenia powierzchni lokalu), a nadto konsumentowi będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy, gdyby cena uległa zwiększeniu. Stosowanie takich rozwiązań umownych nie jest traktowane w orzecznictwie sądów jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów – stosownie do art. z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym.

Niektórzy autorzy uznają, że podobnie podejść trzeba do zagadnienia waloryzacji ceny w przypadku zmiany cen materiałów budowlanych/robocizny. Deweloper może wprowadzić do umowy klauzulę, zgodnie z którą klient zobowiązany będzie zapłacić wyższą cenę, jeśli np. zdrożeją materiały budowalne, ale pod warunkiem precyzyjnego uzasadnienia podwyżki np. w oparciu o „twarde dane” publikowane przez Główny Urząd Statystyczny (np. wskaźnik cen produkcji budowlano – montażowej publikowanego przez GUS na stronie stat.gov.pl) albo niezależny serwis monitorujący ceny w budownictwie (np. Skocenbud). Innymi słowy: taka waloryzacja powinna być uzależniona od jasnych, obiektywnych i niezależnych od dewelopera kryteriów (por. także uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2007 r. III CZP 62/07).

Ponadto konieczne jest wspomniane wcześniej zagwarantowanie klientowi umownego prawa odstąpienia w przypadku takiej „podwyżki”, co wynika już wprost z art. 385 (3) pkt 20 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy. Wydaje się, że dodatkowym warunkiem powinna być też „symetryczność” tej klauzuli, czyli zastrzeżenie dla konsumenta prawa do obniżenia ceny, na wypadek gdyby ceny tych materiałów spadły.

A teraz polemicznie.

Moim zdaniem powyższe stanowisko jest obarczone istotnymi  słabościami, bo można wyobrazić sobie argumentację przeciwną – odwołującą się do nienaruszalności i stabilności ceny jako gwarancji bezpieczeństwa konsumenta (zwłaszcza, gdy posiłkuje się on kredytem i de facto taka zmiana mogłaby oznaczać konieczność zwiększenia kwoty kredytu, na co nie zawsze przecież kredytobiorca może liczyć). Ponadto deweloper nie powinien przerzucać ryzyk rynkowych na konsumentów, ponieważ i tak na ogół wkalkulowane jest to w jego (niemałą przecież często ) marżę. Wydaje się zatem, że prawo odstąpienia nie jest tu wystarczającą rekompensatą i  „pocieszeniem” dla konsumenta, który będzie musiał szukać sobie nowego lokalu i ponosić wszelkie tego konsekwencje organizacyjne i finansowe. Poza tym trzeba sobie zadać pytanie, od jakiego poziomu zmian cen materiałów/robocizny, można mówić o możliwości zmiany ceny lokalu? Czy zmiana na poziomie 1% jest już dostatecznym uzasadnieniem? Jaki odstęp czasowy pomiędzy zawarciem umowy,  zakończeniem inwestycji usprawiedliwiałby taką waloryzację? Np. czy okres 1 roku byłby wystarczający? Powstaje też pytanie, czy wystarczająca będzie zmiana jednego komponentu cenotwórczego (np. tylko ceny stali), czy powinniśmy jednak jako punkt odniesienia wziąć „koszyk cenowy” materiałów budowlanych i robocizny, a jeśli tak , to jaka powinna być struktura takiego koszyka?

Wydaje się, że zmienność rynku, w tym wahania cen są nieodłącznym elementem prowadzenia każdego biznesu. Deweloperzy mają zresztą możliwości, aby przed takimi zmianami się zabezpieczyć – choćby w umowach z wykonawcami. Ponadto nie muszą decydować się na model, w którym odstęp czasowy pomiędzy zawarciem umowy, a zakończeniem budowy będzie nadmiernie wydłużony. Jeżeli jednak wybierają model „przedsprzedażowy”, to skutki takiego wyboru (m.in. wzrostu cen wykonawstwa) powinni ponosić oni, nie zaś klienci.

Warto też zauważyć, że ustawodawca preferuje zasadę pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać) oraz zasadę nominalizmu.  Zasady te pozwalają na ingerencję w treść umowy tylko w wyjątkowych przypadkach- np.  nadzwyczajnej zmiany stosunków (tzw. klauzula rebus sic stantibus). Jednocześnie kodeks cywilny zakazuje powoływania się na tę klauzulę przedsiębiorcom w przypadku świadczeń pieniężnych w umowach z konsumentami (art. 358(1) § 4 k.c.). Można więc twierdzić, ze omawiana klauzula waloryzacyjna stanowiłaby  obejście w/w reguł.