Ustanawiając hipotekę nie zawsze zdajemy sobie sprawę, jak długo może ona obciążać naszą nieruchomość. Co więcej, nie zdajemy sobie sprawy, że może obciążać nieruchomość i widnieć w księdze wieczystej do końca naszego długiego życia. A przecież hipoteka zmniejsza wartość nieruchomości, może wręcz odstraszać nabywców, a także trudniej już obciążoną nieruchomość wykorzystać ponownie jako zabezpieczenie kolejnych wierzytelności. Dlatego warto wcześniej wiedzieć, czy łatwo można pozbyć się hipoteki.

Na wstępie kilka słów o samej hipotece, przydatnych dla całego cyklu poświęconego hipotece.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną na nieruchomości stanowiącej własność innej osoby (innej niż wierzyciel). Ta inna osoba może być jednocześnie dłużnikiem osobistym, ale nie musi. Co to znaczy? Hipoteka zabezpiecza wierzytelność wynikającą ze stosunku prawnego, którym np. może być kredyt bankowy: Pan A zaciąga kredyt w Banku B (wierzyciel) i zabezpiecza spłatę kredytu hipoteką na swojej działce budowlanej. Wówczas Pan A jest dłużnikiem osobistym i jednocześnie rzeczowym. Ale gdyby kredyt Pana A został zabezpieczony na nieruchomości życzliwego kolegi Z, to wówczas Pan A pozostaje dłużnikiem osobistym, a kolega Z staje się dłużnikiem rzeczowym. Czym się różnią dłużnik osobisty i dłużnik rzeczowy? Dłużnik osobisty odpowiada za dług całym swoim majątkiem, natomiast dłużnik rzeczowy odpowiada „rzeczą” a tym samym odpowiada maksymalnie do wysokości ustanowionego zabezpieczenia, ale zawsze maksymalnie do kwoty uzyskanej z egzekucji nieruchomości (nawet gdyby zabezpieczony dług był wyższy i hipoteka była wyższa niż cena uzyskana za nieruchomość w egzekucji). Na czym zatem polega i co daje hipoteka? Otóż wierzyciel może:

• dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką (w drodze postępowania egzekucyjnego);
• bez względu na to, czyją własnością stała się nieruchomość (na tym polega dług rzeczowy);
• i – co ważne – z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Jak działa hipoteka najlepiej zobrazować na przykładzie. Pan M pożyczył Pani K 400.000 złotych. Pani K zabezpieczyła zwrot pieniędzy ustanawiając hipotekę na swojej garsonierze (lokal wyodrębniony z księgą wieczystą) w wysokości 500.000 zł. Pani K wydała połowę kwoty na szaloną podróż przez wszystkie kontynenty. Po miesiącu Pani K sprzedała garsonierę Małżeństwu ZZ za cenę obniżoną z powodu ciążącej hipoteki a otrzymane pieniądze wraz z drugą połową pożyczki zainwestowała w akcje firmy, która następnie upadła. Gdy nadszedł ustalony termin zwrotu pożyczki z odsetkami Pani K była bez pieniędzy. Pan M wystąpił do sądu przeciwko Pani K, uzyskał wyrok nakazujący zapłatę kwoty pożyczki, odsetek i kosztów sądowych. Na tej podstawie komornik wszczął egzekucję, ale okazało się, że Pani M nie ma swoich nieruchomości, jedynie stary samochód. Komornikowi udało się jeszcze zająć drobne oszczędności Pani K, łącznie wierzyciel otrzymał 30.000 zł. Mało. Więc postanowił zaspokoić się z garsoniery. Potrzebny był mu wyrok przeciwko ZZ. Wyrok przeciwko Małżeństwu ZZ ograniczał możliwość zaspokojenia się przez Pana M tylko do garsoniery (dług rzeczowy). Komornik przeprowadził egzekucję, ale wcześniej pojawili się jeszcze inni wierzyciele Państwa ZZ, nieposiadający hipoteki, za to z prawomocnymi wyrokami. Garsoniera została sprzedana za 300.000 zł. Po potrąceniu kosztów komorniczych reszta kwoty uzyskanej ze sprzedaży trafiła do Pana M. Finał:

• Pan M nie otrzymał zwrotu całej kwoty pożyczki, nie mówiąc o odsetkach i poniesionych kosztach;
• Państwo ZZ stracili mieszkanie, ale nie odpowiadają już więcej wobec Pana M; natomiast muszą spłacić swoich pozostałych wierzycieli;
• Pani K też została z niczym, poza wspomnieniami z podróży, a w dodatku ciąży jeszcze na niej dług osobisty – pozostała część kwoty pożyczki, odsetki, więc gdy pojawią się jakieś dochody lub majątek (np. spadek), to mogą zostać zajęte przez komornika, o ile roszczenia się nie przedawnią.    

Gdybyśmy wprowadzili jednak pewną modyfikację, polegającą na tym, że komornikowi udało się wyegzekwować całą kwotę należną Panu M, ponieważ natrafił na oszczędności Pani K w wysokości 1 miliona. Wówczas, z chwilą zaspokojenia Pana M, wygasłaby hipoteka na sprzedanej garsonierze. Konieczne byłoby jeszcze jej wykreślenie z księgi wieczystej, ale to już inny problem. Rzecz w tym, że hipoteka wygasa, gdy wygaśnie zabezpieczona nią wierzytelność, a wygaśnie najczęściej na skutek jej zapłaty. Tu konieczna uwaga – wygaśnięcie to nie to samo co przedawnienie, o czym jeszcze dalej.  

Wprowadźmy inną modyfikację do przykładu. Hipoteka była ustanowiona w wysokości 100.000, a Państwo ZZ nie mieli innych długów. Państwo ZZ postanowili zatrzymać garsonierę, wartą przecież co najmniej 3 razy więcej niż wynosiła hipoteka. Dlatego zapłacili całą kwotę, lecz nie wierzytelności Pana M (ponad 400.000) ale odpowiadającą wysokości hipoteki – 100.000. W ten sposób, co prawda Pan M nie otrzymał zwrotu całej pożyczki, więc jego wierzytelność nie wygasła w całości, ale dłużnicy rzeczowi (Państwo ZZ) w całości spłacili swój dług i tak uwolnili nieruchomość od hipoteki.

Po tym wstępie przejdźmy jednak do tematu wiodącego, czyli do przedawnienia.

Dość powszechną wiedzą jest to, że roszczenia majątkowe (w tym pieniężne) przedawniają się. Przedawnienie oznacza, że dłużnik powołując się na nie, może skutecznie odmówić zapłaty, a sąd zmuszony będzie oddalić pozew o przedawnione roszczenie. Takie przedawnione roszczenie nadal istnieje, co znaczy, że gdyby dłużnik nawet przez pomyłkę je zaspokoił (np. zapominając o możliwości podniesienia zarzutu przedawnienia), to nie może domagać się zwrotu zapłaconej kwoty.

Okresy przedawnienia uległy zmianom w lipcu 2018 roku. Dość jednak powiedzieć, że w każdym wypadku trzeba sprawdzić, ile wynosi okres przedawnienia dla roszczenia zabezpieczonego hipoteką. Mogą być one różne dla roszczeń wynikających z różnych umów. Pozostając przy ostatnim przykładzie powyżej, roszczenie o zwrot pożyczki przedawni się z końcem roku, w którym upłynie 6 lat od dnia następującego po dniu, w którym pożyczka miała być najpóźniej zwrócona. Żeby to zobrazować: gdyby Pan M i Pani K zawarli umowę we wrześniu 2018 roku, a termin zwrotu całości pożyczki z odsetkami został określony na 31 marca 2019 roku, to roszczenie Pana M w stosunku do Pani K o zwrot pożyczki przedawni się z dniem 31 grudnia 2025 roku. A to oznacza, że jeżeli do dnia 31 grudnia 2025 roku Pan M nie wszcząłby sprawy sądowej o zapłaty albo w inny sposób nie przerwałby biegu przedawnienia, to musiałby się liczyć z tym, że gdyby później zażądał zwrotu pieniędzy, to Pani K mogłaby skutecznie odmówić zapłaty, powołując się na przedawnienie roszczenia.

W ten sposób dochodzimy do sedna sprawy. Czy Państwo ZZ również mogliby powołać się na przedawnienie roszczenia, odmówić zapłaty i dodatkowo zażądać od wierzyciela zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

Odpowiedź nie jest tak optymistyczna dla dłużnika rzeczowego (Państwo ZZ) jak dla dłużnika osobistego. Paradoks polega na tym, że pomimo przedawnienia roszczenia wobec dłużnika osobistego (Pani K) wierzyciel (Pan M) może nadal uzyskać zaspokojenie z obciążonej nieruchomości (garsoniera) i co więcej bez żadnego ograniczenia w czasie. Jedyne ograniczenie polega na tym, że zaspokojenie obejmować może wyłącznie należność główną (kwota pożyczki) a nie roszczenia uboczne (odsetki). Dlaczego „paradoks”? Bo dłużnik osobisty, ten który „nabroił” może stać się w pewnym momencie wolnym od obowiązku zapłaty, zaś ten który na przykład chciał mu pomóc, pozwalając na ustanowienie hipoteki na swojej nieruchomości (dłużnik rzeczowy), musi nadal liczyć się z ryzykiem zażądania przez wierzyciela zapłaty i egzekucji. Mówi o tym art. 77 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Kogo ta sytuacja może najbardziej zaboleć? Tych, którzy w zaufaniu, z chęci pomocy lub z powodu relacji osobistych postanowili pomóc dłużnikowi osobistemu, godząc się na ustanowienia hipoteki na swojej nieruchomości, często nie otrzymując nic w zamian. 

Dotyczyć to może także tych, którzy kupują nieruchomość obciążoną hipoteką – warto wówczas dokładnie wyjaśnić, jakie były losy wierzytelności zabezpieczonej hipoteką oraz losy samej hipoteki. Jeżeli hipoteka wygasła, to warto wówczas zadbać o odpowiednie dokumenty, umożliwiające wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.