Wstęp

Jednym z podstawowych obowiązków przy realizacji inwestycji deweloperskich jest sporządzenie prospektu informacyjnego, którego istotą jest kompleksowe przedstawienie w ujednoliconej formie określonych informacji o deweloperze, a także o nieruchomości objętej inwestycją i jej otoczeniu.

Na mocy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowej ustawy deweloperskiej, która w przeważającym zakresie weszła w życie z dniem 1 lipca 2022 r.) wprowadzono szereg zmian – zarówno co do zakresu informacji objętych prospektem, jak i dodatkowych obowiązków związanych ze sporządzaniem i przekazywaniem prospektu – w stosunku do ustawy z 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Z kolei z dniem 24 września 2023 r. – na mocy ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – weszły w życie zmiany nowej ustawy deweloperskiej w zakresie części III prospektu informacyjnego.

Obowiązek sporządzania i dostarczenia prospektu informacyjnego

Jedną z istotnych zmian jest termin doręczenia prospektu informacyjnego nabywcom. O ile zarówno na gruncie ustawy z 2011 roku, jak i nowej ustawy deweloperskiej obowiązkiem dewelopera było samo sporządzenie prospektu informacyjnego przed rozpoczęciem sprzedaży, tak na gruncie uchylonej ustawy, doręczenie prospektu potencjalnemu nabywcy jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej było obowiązkowe jedynie, jeżeli osoba ta zażądała doręczenia prospektu. W przeciwnym wypadku deweloper musiał jedynie dysponować sporządzonym prospektem, a nabywca mógł go otrzymać dopiero przy zawieraniu umowy deweloperskiej (ponieważ zgodnie z art. 20 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku prospekt stanowił integralną część umowy deweloperskiej).

W aktualnym stanie prawnym na dewelopera został nałożony obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy deweloperskiej niezależnie od zgłoszenia takiego żądania przez potencjalnego nabywcę. Co więcej, w nowej ustawie deweloperskiej ustawodawca określił, że obowiązek doręczenia prospektu należy wypełnić nie tylko przed zawarciem umowy deweloperskiej, ale już przed zawarciem umowy rezerwacyjnej (poprzedzającej zawarcie umowy deweloperskiej), która to umowa została uregulowana po raz pierwszy właśnie w nowej ustawie deweloperskiej. Co więcej, w porównaniu do ustawy z 2011 r. katalog umów, przed zawarciem których należy doręczyć prospekt nabywcy, jest szerszy i obejmuje nie tylko umowę deweloperską (zobowiązującą do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu), ale także umowy zobowiązujące dewelopera do przeniesienia własności lokalu (nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym) nawet, jeżeli obiekty te zostały już przyjęte do użytkowania (a zatem umowa nie obejmuje już obowiązku wybudowania budynku) i umów rezerwacyjnych poprzedzających te umowy.

Zasadniczo nie uległ modyfikacjom tryb wprowadzania i informowania nabywców o zmianach w treści prospektu informacyjnego. Zmiany te powinny być dokonywane na mocy aneksu do prospektu informacyjnego (zmiany załącznika do prospektu) lub – z wyraźnym zaznaczeniem zmian – w formie nowego prospektu (nowego załącznika do prospektu).

Zmianom nie uległy również kary grożące za:

– niewypełnienie obowiązku sporządzenia prospektu informacyjnego (zagrożenie karą grzywny),

– za zatajenie bądź podanie nieprawdziwych informacji w treści prospektu (zagrożenie grzywną, karą ograniczenia wolności lub karą pozbawienia wolności do lat 2).

Ewentualna odpowiedzialność karna nie wyłącza przy tym prawa nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeżeli informacje zawarte w tej umowie są sprzeczne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, jak również w sytuacji niedoręczenia nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami (lub informacji o ich zmianach).

Zawartość części ogólnej prospektu informacyjnego

Nowa ustawa deweloperska rozszerzyła zakres danych identyfikacyjnych i kontaktowych dewelopera wskazywanych w prospekcie. Zgodnie z nową ustawą deweloperską należy wskazać adres miejsca wykonywania działalności gospodarczej przez dewelopera, adres siedziby, a także adresy punktów, w których przedstawiana jest oferta lokali mieszkalnych (domów jednorodzinnych), zamiast adresu lokalu przedsiębiorstwa.

W zakresie zmian w części informacji dotyczących nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego należy w pierwszej kolejności wskazać na nowy obowiązek wskazywania oprócz adresu i numeru działki ewidencyjnej także numeru obrębu ewidencyjnego. Taka zmiana ma na celu bardziej precyzyjne oznaczenie położenia nieruchomości.

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła obowiązek wskazania jakie akty planowania przestrzennego (lub inne akty prawne) obowiązują dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim (zadaniem inwestycyjnym). Należy przez to rozumieć następujące akty: plan ogólny gminy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, miejscowy plan odbudowy, a także inne akty (rozporządzenia, zarządzenia i uchwały) w sprawach:

• dotyczących Inwestycji, Inwestycji Towarzyszących oraz obszaru otoczenia CPK – które to pojęcia należy rozumieć zgodnie z ustawą o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (zatem jako budowę lotniska użytku publicznego wraz z inwestycjami – takimi jak drogi, sieci, urządzenia, rurociągi – przestrzennie i funkcjonalnie powiązanymi z lotniskiem, inwestycje wskazane w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wykazu Inwestycji towarzyszących w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego, a także obszaru otoczenia CPK, który został określony rozporządzeniem Ministra Funduszy i Polityki Regionalnej w sprawie obszaru otoczenia Centralnego Portu Komunikacyjnego);
• lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej – o których mowa w ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących;
• ustanowienia form ochrony przyrody lub ich otulin (parku narodowego, rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego, obszaru chronionego krajobrazu, obszaru Natura 2000, pomnika przyrody, stanowiska dokumentacyjnego, użytku ekologicznego, zespołu przyrodniczo-krajobrazowego, ochrony gatunkowej roślin, zwierząt i grzybów) – które określa ustawa o ochronie przyrody;
• ustanowienia strefy ochronnej terenu ochrony bezpośredniej i terenu ochrony pośredniej ujęcia wody – zgodnie z ustawą Prawo wodne;
• wyznaczenia obszarów cichych w aglomeracji lub obszarów cichych poza aglomeracją – o których mowa w art. 11b ustawy Prawo ochrony środowiska, a które mogą być wyznaczane na mocy uchwał rady powiatu;
• utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania – tworzonych zgodnie z art. 135 ustawy Prawo ochrony środowiska na mocy uchwały sejmiku województwa lub rady powiatu;
• uznania zabytku za pomnik historii – co zgodnie z art. 15 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, następuje na mocy rozporządzenia Prezydenta);
• określenia granic obszaru Pomnika Zagłady i jego strefy ochronnej, utworzenia parku kulturowego – zgodnie z odpowiednio ustawą o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady oraz ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
• ustalenia zasad i warunków sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabarytów, standardów jakościowych oraz rodzajów materiałów budowlanych – co może następować w drodze uchwały rady gminy, zgodnie z art. 37a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy wspomnieć, że w aktualnym stanie prawnym obowiązującym jest wzór prospektu informacyjnego w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, która wprowadziła zmiany w części III prospektu – Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego. Zmiany w tym zakresie sprowadzają się do aktualizacji aktów planowania przestrzennego wskazywanych w prospekcie, co wynika z nowelizacji ustaw z zakresu planowania przestrzennego (wprowadzenie planów ogólnych gminy w miejsce studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy). W związku ze zmianami w zakresie ustaw dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego, wyszczególniono również dodatkowe parametry podlegające zamieszczeniu w prospekcie (dot. intensywności zabudowy, a także maksymalnych wysokości zabudowy i powierzchni zabudowy). W związku z treścią art. 64 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, do czasu wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, ilekroć w prospekcie wymagane jest wskazanie danych dotyczących planu ogólnego gminy, należy odnieść się do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jeżeli w dacie sporządzania nie obowiązuje plan ogólny gminy, a następnie w toku sprzedaży inwestycji taki plan wejdzie w życie, deweloper powinien dokonać aktualizacji prospektu i odwoływać się już do obowiązującego planu ogólnego, zamiast do studium.

W zakresie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prospekt informacyjny powinien wskazywać informacje dotyczące:

• przeznaczenia terenu;
• maksymalnej intensywności zabudowy;
• maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy;
• maksymalnej wysokości zabudowy;
• maksymalnej powierzchni zabudowy;
• minimalnego udziału procentowego powierzchni biologicznie czynnej;
• minimalnej liczby miejsc do parkowania;
• warunków ochrony środowiska i życia ludzi, przyrody i krajobrazu;
• wymagań dotyczących zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią;
• warunków ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
• wymagań dotyczących ochrony innych terenów lub obiektów podlegających ochronie na podstawie przepisów odrębnych;
• warunków i szczegółowych zasad obsługi w zakresie komunikacji;
• warunków i szczegółowych zasad obsługi w zakresie infrastruktury technicznej.

Z kolei, w razie braku miejscowego planu ustawodawca określił, że zamiast lakonicznego wskazywania na brak planu, w prospekcie należy wskazać ustalenia decyzji o warunkach zabudowy (decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego) dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim (zadaniem inwestycyjnym). Ustawodawca wymaga wskazania poniższych parametrów:

• funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu,
• sposobu użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu,

a także następujących cech zabudowy i zagospodarowania terenu:

• gabarytów;
• formy architektonicznej;
• usytuowania linii zabudowy;
• intensywności wykorzystania terenu;
• warunków ochrony środowiska i zdrowia ludzi, przyrody i krajobrazu;
• wymagań dotyczących zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią;
• warunków ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
• wymagań dotyczących ochrony innych terenów lub obiektów podlegających ochronie na podstawie przepisów odrębnych;
• warunków i szczegółowych zasad obsługi komunikacji; warunków i szczegółowych zasad obsługi w zakresie infrastruktury technicznej;
• minimalnego udziału procentowego powierzchni biologicznie czynnej;
• nadziemnej intensywności zabudowy;
• wysokości zabudowy.

Zakres danych wskazywanych w przypadku braku miejscowego planu dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym jest zatem nieznacznie szerszy niż w przypadku terenu objętego planem miejscowym, co stanowi istotną różnicę w stosunku do wymogów wynikających z ustawy z 2011 r.

W stosunku do nieobowiązującej już ustawy z 2011 roku, która w odniesieniu do działek sąsiadujących wymagała wskazania informacji z zakresu planowania przestrzennego jedynie co do ich przeznaczenia w planie, dopuszczalnej wysokości zabudowy i dopuszczalnym procencie zabudowy, nowa ustawa deweloperska nakłada obowiązek wskazania większego zakresu informacji. Ustawodawca doprecyzował, że wskazywane dane mają dotyczyć działek (lub ich fragmentów) znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim (zadaniem inwestycyjnym). W aktualnym stanie prawnym, w odniesieniu do takich nieruchomości sąsiadujących należy wskazać informacje o:

• przeznaczeniu terenu;
• maksymalnej intensywności zabudowy;
• maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy;
• maksymalnej powierzchni zabudowy;
• maksymalnej wysokości zabudowy;
• maksymalnego udziału procentowego powierzchni biologicznie czynnej;
• minimalnej liczbie miejsc do parkowania.

W przeciwieństwie do obszaru objętego inwestycją, w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek (lub ich fragmentów) sąsiadujących wskazuje się jedynie informację o braku planu. Nie przewidziano obowiązku, aby w takim wypadku należało wskazywać na decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (nawet jeżeli zostały wydane).

Podobnie jak na gruncie ustawy z 2011 roku, również w oparciu o nową ustawę deweloperską, deweloper powinien zamieścić w prospekcie informacje dotyczące inwestycji przewidzianych w promieniu 1 km – przy czymobecnie odległość jest obliczana od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym (tj. częścią przedsięwzięcia deweloperskiego dotyczącego jednego lub większej liczby budynków, które mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną), zaś zgodnie z ustawą z 2011 r. odległość należało liczyć od „przedmiotowej nieruchomości” – w szczególności inwestycji dotyczących:

• budowy lub rozbudowy dróg,
• budowy linii szynowych oraz przewidzianych korytarzy powietrznych,
• inwestycji komunalnych takich jak:
  • oczyszczalnie ścieków,
  • spalarnie śmieci,
  • wysypiska,
  • cmentarze.

Nowa ustawa deweloperska nie określa w jaki sposób należy obliczać wskazaną wyżej odległość. Uzasadnienie projektu ustawy zawiera jedynie stwierdzenie, że przywołany obowiązek dotyczy „inwestycji planowanych w promieniu 1 km od nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie”. Zasadnym jest zatem przyjęcie, że promień 1 kilometra należy liczyć od granic terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym. Przyjęcie, bowiem, że odległość miałaby być wyznaczana przykładowo od środka nieruchomości byłoby sprzeczne z dosłownym brzmieniem ustawy, a także z jej celem (jakim jest przede wszystkim ochrona nabywców nieruchomości) i prowadziłoby do zmniejszania terenu podlegającego weryfikacji.

Ustawa z 2011 r. nie określała katalogu dokumentów, w których mogły być zawarte takie informacje, ograniczając się do wskazania, że należy podać informacje „zawarte w publicznie dostępnych dokumentach” – de facto to deweloper musiał samodzielnie ustalić w jakiego rodzaju dokumentach mogą znajdować się informacje podlegające zamieszczeniu w prospekcie. Nowa ustawa deweloperska jest znacznie bardziej precyzyjna i określa (wzór prospektu wymienia kolejne akty, zatem można przyjąć, że jest to katalog zamknięty), że w prospekcie należy wskazać informacje zawarte w:

• miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego;
• decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• decyzjach o środowiskowych uwarunkowaniach;
• uchwałach o obszarach ograniczonego użytkowania;
• miejscowych planach odbudowy;
• mapach zagrożenia powodziowego i mapach ryzyka powodziowego.

Ponadto, deweloper powinien wskazać ustalenia następującego rodzaju decyzji w zakresie rozmieszczenia inwestycji celu publicznego mogących mieć znaczenia dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim (zadaniem inwestycyjnym):

• o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;
• o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
• o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego;
• o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;
• o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej;
• o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej;
• o ustaleniu lokalizacji regionalnej sieci szerokopasmowej;
• o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego;
• o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie infrastruktury dostępowej;
• o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w sektorze naftowym.

W zakresie informacji dotyczących budynku, zrezygnowano z obowiązku wskazywania terminu, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości (ta informacja została przeniesiona do części indywidualnej), a w to miejsce wprowadzono obowiązek wskazania daty zakończenia budowy domu jednorodzinnego (odrębną pozycją pozostaje planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych – co może mieć zastosowanie w odniesieniu do budynków innych niż dom jednorodzinny).

Ponadto obowiązek wskazywania informacji o gwarancji instytucji finansowej gwarantującej zwrot środków nabywcy lokalu w razie nieprzeniesienia odrębnej własności w terminie określonym w umowie został zastąpiony obowiązkiem wskazania wysokości stawki procentowej, według której jest obliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – co koresponduje z utworzeniem tej instytucji w oparciu o przepisy nowej ustawy deweloperskiej.

Dodatkowo, zakres ujawnianych informacji rozszerzono o wskazanie numeru zgłoszenia budowy wraz ze wskazaniem organu, do którego dokonano zgłoszenia oraz informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ, a także daty uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

Warto zauważyć, że w obowiązującym stanie prawnym przepisy nowej ustawy deweloperskiej (w tym obowiązek sporządzenia prospektu) stosuje się nie tylko w odniesieniu do budynków będących w budowie (lub przed jej rozpoczęciem), ale także do umów, w których deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności lokalu (nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym) – a zatem już po zakończeniu budowy i przyjęciu obiektu do użytkowania – które to umowy nie były objęte zakresem ustawy z 2011 r.

Zakres części indywidualnej prospektu informacyjnego

Również w części indywidualnej prospektu nowa ustawa deweloperska określiła szereg dodatkowych informacji, które należy wskazać. Na gruncie ustawy z 2011 roku część indywidualna prospektu informacyjnego była mało rozbudowana, bowiem należało wskazać jedynie:

• cenę m² powierzchni lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego;
• określić położenie domu jednorodzinnego lub budynku w którym ma znajdować się lokal będący przedmiotem umowy:
  • liczbę kondygnacji,
  • technologię wykonania,
  • standard prac wykończeniowych nieruchomości wspólnej,
  • liczbę lokali w budynku,
  • liczbę miejsc garażowych i postojowych,
  • dostępne media w budynku,
  • informację o dostępie do drogi publicznej;
• określić usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku;
• wskazać powierzchnię i układ pomieszczeń wraz z informacją o zakresie i standardzie prac wykończeniowych wykonywanych przez dewelopera).

Obecnie zakres wskazywanych informacji jest znacznie szerszy. Na gruncie nowej ustawy deweloperskiej, deweloper powinien wskazać w prospekcie informacyjnym dodatkowo:

• cenę (całkowitą) lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego);
• powierzchnię użytkową lokalu (domu);
• cenę m² powierzchni użytkowej (obecnie ustawodawca precyzuje, że wymóg wskazania ceny m² należy odnosić do „powierzchni użytkowej” a nie „powierzchni” jako takiej) lokalu lub domu;
• termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę;
• informację o lokalu użytkowym nabywanym równocześnie z lokalem mieszkalnym (domem jednorodzinnym);
• cenę lokalu użytkowego (lub ułamkowej części własności lokalu użytkowego);
• termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności (ułamkowej części własności) lokalu użytkowego.

Ponadto – jak przyjmuje się w piśmiennictwie – jeżeli stosowne zaświadczenie zostało wydane bądź ustanowiono odrębną własność lokalu, należy wskazać również:

• datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego;
• datę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Załączniki do prospektu informacyjnego

Warto dodać, że nowa ustawa deweloperska rozszerza także katalog załączników do prospektu informacyjnego. Na gruncie ustawy z 2011 roku, do prospektu należało dołączyć: rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej. W aktualnym stanie prawnym obok rzutu kondygnacji oraz wzoru umowy należy dołączyć także szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).

Podsumowanie

Nowa ustawa deweloperska znacznie rozszerzyła (a częściowo doprecyzowała) zakres informacji, które należy wskazać w prospekcie informacyjnym, co wynika przede wszystkim z dążenia ustawodawcy do zapewnienia nabywcom możliwie szczegółowych danych dotyczących nabywanych nieruchomości. Ponadto, obowiązek doręczenia prospektu został nałożony również w wypadku zawierania umów zobowiązujących do przeniesienia własności w sytuacji, gdy budynek został już wybudowany i oddany do użytkowania.

Niewątpliwie przygotowanie prospektu informacyjnego stało się bardziej czasochłonne, wymaga rozszerzonego zakresu badania dokumentów i zbieranych informacji, co wiąże się ze zwiększeniem odpowiedzialności dewelopera i wzrostem ryzyka w razie nieprawidłowego przygotowania prospektu.