Z dniem 30 kwietnia 2016 roku nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „u.k.u.r.”) w zasadniczy sposób ograniczyła możliwość zbywania nieruchomości uznawanych za nieruchomości rolne. Od czasu wejścia w życie ustawodawca stopniowo zmniejsza rygory wynikające z ustawy, również poprzez doprecyzowanie jej przepisów. Takie ograniczenie zakresu zastosowania u.k.u.r. zostało dokonane m.in. na mocy ustawy z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw, która weszła w życie 5 października 2023 r. Wprowadzone zmiany mają istotne znaczenie dla obrotu nieruchomościami, zarówno na obszarach wiejskich, jak i miejskich.
Na wstępie należy wyjaśnić, że na gruncie u.k.u.r. przez „nieruchomości rolne” należy rozumieć te nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Nieruchomości rolnych nie stanowią jednak nieruchomości, które są położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W praktyce często nieruchomość (także kwalifikowana jako rolna) nie ma jednolitego przeznaczenia – przykładowo, częściowo leży w obszarach przeznaczonych na cele rolne, a w pozostałej części leży w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Ograniczenie zakresu nieruchomości objętych ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego
Zgodnie z dotychczasowym brzmieniem art. 1a pkt 1 lit. b ustawy, przepisów u.k.u.r. nie stosowało się m.in. do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Takie brzmienie przepisu wyłączającego stosowanie ustawy stwarzało istotne wątpliwości interpretacyjne – czy jako nieruchomości rolne w rozumieniu ustawy należało kwalifikować nieruchomości o całkowitej powierzchni nie mniejszej niż 0,3 ha (niezależnie od wielkości użytków rolnych wchodzących w skład nieruchomości), czy też jedynie te nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych tworzących nieruchomość wynosiła co najmniej 0,3 ha. Praktyka (w tym Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) skłaniała się ku pierwszemu z przywołanych poglądów, przyjmując wykładnię literalną art. 1a pkt 1 lit. b) u.k.u.r. Z tej przyczyny reżimom ustawy poddawane były również nieruchomości, w których jedynie niewielka część stanowiła użytki rolne. Zasadność stosowania literalnej wykładni potwierdza również uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw, gdzie wskazano: „Obecnie, jeżeli nieruchomość rolna będąca przedmiotem obrotu ma powierzchnię całkowitą co najmniej 0,3 ha, to do jej nabycia stosuje się już przepisy u.k.u.r. Oznacza to, że przepisy u.k.u.r. mają także zastosowanie do nieruchomości tzw. „mieszanych”, gdzie tylko część (często nieprzekraczająca 0,3 ha) stanowi użytki rolne – mimo, że takie nieruchomości nie mają praktycznego znaczenia dla poprawy struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych, a niejednokrotnie położone są np. wśród zabudowy mieszkaniowej i są nabywane w celu realizacji takiej zabudowy.”.
Do dnia 4 października 2023 roku obowiązywały zatem istotne ograniczenia w zakresie obrotu nieruchomościami, w których nawet niewielkie obszary stanowiły użytki rolne. Pomijając samą generalną zasadę określającą, że nabywcą nieruchomości rolnej może być jedynie rolnik indywidualny, również inne instytucje u.k.u.r. (w szczególności prawo pierwokupu) były stosowane do takich nieruchomości. Dla przykładu, sprzedaż nieruchomości, na którą składały się użytki rolne o powierzchni 0,1 ha oraz tereny budowlane o powierzchni 1 ha była objęta prawem pierwokupu. Dopiero po upływie terminu do wykonania prawa pierwokupu (lub oświadczeniu o nieskorzystaniu z takiego prawa pierwokupu) możliwe było zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości. Bezsprzecznie jednak stosowanie obostrzeń wynikających z u.k.u.r. do nieruchomości o zasadniczym przeznaczeniu pod zabudowę, której znikoma część ma przeznaczenie rolne, nie wydawało się zasadne i z całą pewnością nie prowadziło do realizacji celów wskazanych w art. 1 u.k.u.r.
Na skutek zmian, które weszły w życie z dniem 5 października 2023 r., ustawodawca doprecyzował art. 1a ust. 1 pkt 1 lit. b u.k.u.r., wskazując, że ustawy nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha (oraz udziałów we współwłasności takich nieruchomości). Powyższe wyłączenie w nowym brzmieniu odnosi się zatem jedynie do powierzchni użytków rolnych, niezależnie od tego jaka jest całkowita powierzchnia nieruchomości.
Przywołana zmiana nie tylko istotnie ogranicza zakres nieruchomości objętych prawem pierwokupu przysługującym Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, ale przede wszystkim „uwalnia” obrót nieruchomościami o znikomej powierzchni użytków rolnych (które dotychczas podlegały reżimowi u.k.u.r.), pozwalając na ich nabywanie większej liczbie osób (bez ograniczenia kręgu nabywców do osób będących rolnikami indywidualnymi). W konsekwencji, zainteresowane podmioty uzyskają możliwość nabycia nieruchomości, których jedynie niewielką część stanowią użytki rolne (mniej niż 0,3 ha), a także późniejszego zagospodarowania nieruchomości bez konieczności realizacji wynikającego z art. 2b ust. 1 u.k.u.r. obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego na terenie nabytej nieruchomości (przez okres 5 lat od daty nabycia), czy zakazu zbywania nabytej nieruchomości innym podmiotom. W większości przypadków również proces sprzedaży nieruchomości zostanie uproszczony, a to dzięki wyeliminowaniu konieczności zapewnienia możliwości skorzystania z prawa pierwokupu.
W kontekście przywołanych wyżej zmian, znaczenia nabiera konieczność zapewnienia aktualności danych ujawnionych w ewidencji gruntów – w szczególności w zakresie klasyfikacji użytków gruntowych. W dużej mierze to właśnie od klasyfikacji gruntów ujawnionej w ewidencji gruntów będzie uzależnione stosowanie przepisów u.k.u.r. do konkretnych transakcji w przedmiocie nieruchomością. Brak aktualizacji klasyfikacji użytków gruntowych tworzących nieruchomość może przesądzić o tym, że nieruchomość będzie traktowana jako nieruchomość rolna, na którą składają się użytki rolne o powierzchni co najmniej 0,3 ha. W konsekwencji nieruchomość ta będzie objęta rygorami wynikającymi z ustawy (np. konieczne będzie zapewnienie Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa możliwości wykonania prawa pierwokupu). Aktualne pozostają jednak poglądy, wedle których samo tylko oznaczenie użytku – co do zasady – nie powinno stanowić jedynego (bezwzględnego) kryterium określenia, że dana nieruchomość jest – niezależnie od stosowania u.k.u.r. – nieruchomością rolną (tak: Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, red. K. Osajda, P. Popardowski, art. 2, a także powołane tam Wspólne Stanowisko Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa oraz Krajowej Rady Notarialnej z 27.2.2020 r. w sprawie stosowania w praktyce ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego), aczkolwiek nie można wykluczyć, że stanowisko to zostanie zweryfikowane w praktyce obrotu nieruchomościami.
Opisane wyżej zmiany należy ocenić pozytywnie. Dla ustalenia zakresu przedmiotowego ustawy ustawodawca zrezygnował ze stosowania kryterium powierzchni nieruchomości, a w jego miejsce wprowadził kryterium powierzchni użytków rolnych. Taka nowelizacja ułatwi obrót nieruchomościami, w których użytki rolne stanowią jedynie znikomą część, zatem ich poddawanie rygorom u.k.u.r. było niecelowe i nieproporcjonalne w stosunku do wyrażonych w art. 1 u.k.u.r. celów ustawy.
Częściowe objęcie nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
Literalnie, na poziomie ustawowym nadal nie zostało jednak rozstrzygnięte, w jaki sposób należy klasyfikować nieruchomości, które częściowo są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a częściowo nie. W takim przypadku, w świetle dotychczasowej praktyki wydaje się, że – w zależności od spełnienia poszczególnych kryteriów – nie można wykluczyć, że cała nieruchomość zostanie uznana za nieruchomość rolną. Konieczne wydaje się w takim przypadku w pierwszej kolejności przeprowadzenie oceny, czy nieruchomość – z wyłączeniem tej części, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona na cele inne niż rolne – spełnia definicję nieruchomości rolnej oraz czy powierzchnia użytków rolnych tej nieruchomości wynosi co najmniej 0,3 ha.
Jak wspomniano powyżej, przed wejściem w życie zmian z dniem 5 października 2023 roku, wystarczające było, że jakakolwiek część nieruchomości o powierzchni co najmniej 0,3 ha miała charakter rolny. Po znowelizowaniu u.k.u.r. pojawiają się wątpliwości czy powierzchnia użytków rolnych uwzględniana przy ocenie, spełnienia kryterium wyłączenia stosowania u.k.u.r. obejmuje wszystkie użytki tworzące nieruchomość, czy też powinna być ograniczona wyłącznie do tej części nieruchomości, która nie jest położona w obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Wprawdzie w doktrynie wyrażane są również postulaty, aby – w przypadku gdy jedynie część nieruchomości jest przeznaczona w planie miejscowym na cele inne niż rolne – uwzględniać przeznaczenie, które jest dominujące w odniesieniu do całej nieruchomości (tak: Z. Truszkiewicz, Nieruchomość rolna i gospodarstwo rolne w rozumieniu u.k.u.r., „Krakowski Przegląd Notarialny” 2016/2), jednak takie poglądy są zasadniczo krytykowane, co więcej są one sprzeczne ze wspólnym stanowiskiem opracowanym niegdyś przez Agencję Nieruchomości Rolnych oraz Krajową Radę Notarialną (por.: D. J. Łobos-Kotowska, M. Stańko [w:] D. J. Łobos-Kotowska, M. Stańko, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2023, art. 2.).
Stosując wykładnię funkcjonalną należałoby stwierdzić, że skoro część nieruchomości jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, to nawet jeżeli w tej części są położone użytki rolne, nie powinny być one uwzględniane przy określaniu powierzchni użytków rolnych dla celu ustalenia, czy do nieruchomości rolnej stosuje się przepisy u.k.u.r. Przyjmując taką wykładnię, problematyczne może okazać się określenie konkretnej powierzchni użytków rolnych, które stanowią część nieruchomości położoną na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele inne niż rolne, a które nie. Z braku szczegółowych przepisów w tym zakresie, wydaje się, że ze względów ostrożnościowych, strony transakcji powinny zlecić wykonanie odpowiednich pomiarów (obliczeń) geodezyjnych.
Należy jednak zauważyć, że wyłączenie stosowania ustawy w odniesieniu do gruntów, w których użytki rolne stanowią mniej niż 0,3 ha jest wyjątkiem od zasady stosowania ustawy do gruntów rolnych. Wobec braku szczegółowych przepisów odnoszących się do sytuacji częściowego objęcia nieruchomości planem miejscowym, praktyka najpewniej będzie skłaniała się ku unikaniu stosowania rozszerzającej wykładni wyłączeń przewidzianych w ustawie (por: Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, red. K. Osajda, P. Popardowski, art. 1a.). Zachodzi zatem ryzyko, że w tak problematycznych (granicznych) przypadkach praktyka (w szczególności notarialna) będzie z ostrożności skłaniała się ku stosowaniu wykładni literalnej – przyjmując, że jeżeli pozostała (nieprzeznaczona na cele inne niż rolne) część nieruchomości jest nieruchomością rolną, to określając wielkość użytków rolnych należy uwzględniać ich powierzchnię w obrębie całej nieruchomości.
W praktyce wypracowano zasadniczo jednolity pogląd, wedle którego również nieruchomość, która jest częściowo przeznaczona w planie miejscowym na cele inne niż rolne (tj. jest częściowo objęta planem miejscowym lub jedynie w części jest położona w terenie przeznaczonym w planie miejscowym na cele inne niż rolne), może być uznana za nieruchomość rolną (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2012 roku, sygn. IV CSK 93/12, a także W. Gonet [w:] P. A. Blajer, W. Gonet, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2020, art. 2.). Takie stanowisko przemawia za przyjęciem wykładni literalnej w zakresie opisanego problemu co do mieszanego przeznaczenia nieruchomości. Gdyby wolą ustawodawcy było uwzględnianie powierzchni użytków położonych jedynie na obszarze, który nie jest w miejscowym planie przeznaczony na cele inne niż rolne, to takie zastrzeżenie zostałoby poczynione w ustawie (szczególnie mając na względzie, że uzasadnienie projektu ustawy nowelizującej wskazuje, że ustawodawcy znane są problemy co do obejmowania reżimem u.k.u.r. również nieruchomości, których jedynie niewielka cześć ma charakter rolny). Tymczasem wyłączenie stosowania ustawy odniesiono do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, bez jakiegokolwiek ograniczenia zakresu badania powierzchni użytków rolnych.
Zmiany dotyczące zasiedzenia nieruchomości rolnych
Należy również zwrócić uwagę na pewną niekonsekwencję ustawodawcy – obecnie, po wejściu w życie zmian – w obrębie u.k.u.r. funkcjonują dwa wzajemnie wykluczające się przepisy. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. a) u.k.u.r., jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w drodze jej zasiedzenia, Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości. Z kolei art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. m) wskazuje, że Uprawnienie, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje (…) jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje (…) przez zasiedzenie. Powyższe sprzeczności zostały również powielone w informacjach zamieszczonych na stronie internetowej Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Stosując regułę kolizyjną wykładni lex posterior derogat legi priori, należałoby przyjąć, że obowiązujący jest przepis wyłączający prawo nabycia przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nieruchomości rolnej w przypadku, jeżeli jej nabycie następuje przez zasiedzenie. Za przyjęciem wykładni wyłączającej prawo nabycia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w stosunku do nieruchomości rolnej nabywanej w drodze zasiedzenia przemawia również uzasadnienie projektu powołanej wyżej ustawy zmieniającej („Rozszerzony został katalog przypadków wyłączających stosowanie prawa nabycia przez Krajowy Ośrodek poprzez dodanie lit. k-m w pkt 2 ust. 4 art. 4 ukur. Katalog ten został uzupełniony o nabycie nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa oraz przez zasiedzenie.”).
Okres ważności zgody Dyrektora KOWR na nabycie/zbycie nieruchomości rolnej
Należy wspomnieć, że powołaną wyżej ustawą z dnia 13 lipca 2023 r. dodano m.in. przepis wprowadzający ograniczenie okresu ważności zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie nieruchomości rolnej przez wskazane podmioty inne niż rolnik indywidualny, a także zgody na zbycie (oddanie w posiadanie) nabytej nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od daty nabycia. Do 4 października 2023 roku takie zgody były wydawane bezterminowo. W obecnym stanie prawnym wydawane zgody będą ważne przez okres jednego roku od dnia, w którym decyzja administracyjna w przedmiocie wyrażenia zgody stała się ostateczna.
Prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółkach kapitałowych
Nowelizacja u.k.u.r. wchodząca w życie z dniem 5 października 2023 r. wprowadza również istotne zmiany w zakresie obrotu udziałami i akcjami w spółkach kapitałowych. Ustawodawca rozszerzył prawo pierwokupu udziałów i akcji już nie tylko na udziały (akcje) w spółce kapitałowej będącej właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha (nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha) – jak miało to miejsce dotychczas – ale także na udziały (akcje) w spółce dominującej (w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych) nad taką spółką kapitałową. Warunkiem stosowania takiego prawa pierwokupu jest oczywiście stwierdzenie, że spółka dominująca posiada udziały (akcje) w spółce kapitałowej będącej właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości rolnej (nieruchomości rolnych) o wskazanej powierzchni – sama spółka dominująca nie musi być dysponować jakimikolwiek nieruchomościami. Po wprowadzeniu zmian, strony transakcji powinny zatem przed zawarciem umowy sprzedaży udziałów (akcji) zweryfikować, czy dana spółka nie jest spółką dominującą nad spółką kapitałową, która jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha lub nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. W kontekście wcześniejszej części artykułu warto podkreślić, że przy określaniu prawa pierwokupu udziałów (akcji) ustawodawca nie posługuje się pojęciem powierzchni użytków rolnych, lecz odwołuje się do (całkowitej) powierzchni nieruchomości.
Wprawdzie ustawodawca wprowadził – jako jedno z kryteriów stosowania prawa pierwokupu – konieczność posiadania udziałów (akcji) w spółce zależnej będącej właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości rolnych, jednak nie ograniczył prawa pierwokupu udziałów (akcji) w spółce dominującej jedynie do przypadków, w których źródłem stosunku dominacji jest dysponowanie większością głosów na zgromadzeniu wspólników (walnym zgromadzeniu) z tytułu posiadanych udziałów (akcji). Wydaje się, że intencją ustawodawcy było ograniczenie prawa pierwokupu jedynie do tych spółek dominujących, które są w „bezpośrednim” stosunku dominacji, tj. posiadają udziały (akcje) w spółkach kapitałowych będących właścicielami (użytkownikami wieczystymi) nieruchomości rolnych.
Zastosowana w art. 3a ust. 1 pkt 2 u.k.u.r. konstrukcja (w dosłownym brzmieniu) obejmuje jednak również te spółki dominujące, które posiadają nawet niewielką liczbę udziałów (akcji) w spółce będącej właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości rolnych. Jeżeli zatem źródłem stosunku dominacji nie jest liczba głosów na zgromadzeniu wspólników (walnym zgromadzeniu), a spółka dominująca posiada jakąkolwiek (co jest szczególnie istotne dla prowadzonych audytów due diligence zważywszy, że zgodnie z art. 38 pkt 8 lit. c) ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym, we wpisie spółki z o.o. w rejestrze przedsiębiorców nie ujawnia się wspólników, którzy posiadają udziały przedstawiające wartość mniejszą niż 10% kapitału zakładowego) liczbę udziałów (akcji) w spółce zależnej, to sprzedaż udziałów (akcji) w tej spółce dominującej będzie objęta prawem pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. W kontekście powyższego warto przypomnieć, że zgodnie z art. 4 § 1 pkt 4 lit. d) k.s.h., spółką dominującą jest m.in. spółka handlowa, której członkowie zarządu stanowią więcej niż połowę członków zarządu innej spółki kapitałowej (tj. spółki zależnej) – o czym szerzej w dalszej części.
Pojęcie spółki dominującej
Należy zaznaczyć, że w doktrynie występują pewne rozbieżności co do wykładni art. 4 § 1 pkt 4 k.s.h. (w szczególności lit. d) wspomnianego przepisu). Literalne brzmienie art. 4 § 1 pkt 4 k.s.h. wskazuje określone sytuacje uznawane za stosunek dominacji, niezależnie od tego, czy istotnie zachodzi realna możliwość wywierania decydującego wpływu na działalność spółki zależnej. Zasadniczo treść art. 4 § 1 pkt 4 lit. a-c oraz lit. e-f k.s.h. (abstrahując od szerokiego zakresu lit. f) wynikającego z otwartości i niedookreślenia pojęcia wywierania decydującego wpływu) nie budzi większych wątpliwości; problemy ujawniają się natomiast – w szczególności w kontekście omawianych zmian w u.k.u.r. – co do interpretacji art. 4 § 1 pkt 4 lit. d k.s.h. Literalnie bowiem wskazuje, że w każdym przypadku, gdy w spółkach (nawet niepowiązanych kapitałowo) większość składu zarządu jednej ze spółek będą stanowić członkowie zarządu drugiej spółki, będzie zachodził stosunek dominacji.
Zgodnie z literalnym brzmieniem art. 4 § 1 pkt 4 k.s.h. dla ustalenia występowania stosunku dominacji nie mają znaczenia również takie kwestie, jak uprawnienia poszczególnych członków zarządu, czy zasady reprezentacji spółki (por. M. Rodzynkiewicz [w:] Kodeks spółek handlowych. Komentarz, wyd. VII, WKP 2018, art. 4.).
Dosłowne rozumienie art. 4 § 1 pkt 4 k.s.h. jest poglądem dominującym (tak: M. Michalski [w:] Kodeks spółek handlowych. Tom I. Komentarz do art. 1-150, red. A. Kidyba, Warszawa 2017, art. 4. – gdzie wskazano, że samo tylko wystąpienie okoliczności wskazanych w przedmiotowym przepisie stanowi o istnieniu stosunku dominacji). W doktrynie pojawiają się jednak również poglądy zawężające pojęcie stosunku dominacji, poprzez uwzględnienie wykładni celowościowej powołanego przepisu. Celem uniknięcia problemu potencjalnego występowania stosunku dominacji w sytuacji, gdy w rzeczywistości taki stosunek nie występuje (tj. jeden podmiot nie ma decydującego wpływu na inny), (mniejsza) część doktryny postuluje jednak, aby w pierwszej kolejności określać, czy spełniony jest wymóg wywierania decydującego wpływu. Wedle mniejszościowego poglądu dopiero spełnienie przesłanki wynikającej z wyprowadzanej klauzuli generalnej określającej, że spółką dominującą może być spółka, która wywiera decydujący wpływ na inny podmiot (tak: Grupa spółek. Zmiany towarzyszące (corporate governance, business judgement rule). Komentarz, Art. 4 KSH, R. Szyszko 2023, wyd. 1). Przyjęcie powyższej klauzuli generalnej nakazywałoby dokonywanie wykładni art. 4 § 1 pkt 4 k.s.h. w ten sposób, że dopiero jeżeli jedna spółka wywiera (lub – co do zasady – ma możliwość wywierania) dominujący wpływ na działalność drugiego podmiotu w sposób określony w kolejnych literach powołanego przepisu (art. 4 § 1 pkt 4 lit. a-f k.s.h.) możemy mówić o występowaniu stosunku dominacji, a zatem także o spółce dominującej i spółce zależnej (a wywieranie wpływu w innych okolicznościach nie prowadziłoby do powstania stosunku dominacji).
Przeciwko przyjęciu wykładni celowościowej, wedle której dla przyjęcia występowania stosunku dominacji konieczne jest stwierdzenie wywierania decydującego wpływu i – dopiero wówczas – zaistnienia jednej z przesłanek wskazanych w art. 4 § 1 pkt 4 k.s.h., przemawia z kolei art. 4 § 1 pkt 4 lit. f) k.s.h., który to przepis traktuje o uznaniu za spółkę dominującą podmiotu, który wywiera decydujący wpływ na spółkę kapitałową (lub spółdzielnię zależną) – jako samodzielną (choć bardzo szeroką), niezależną od pozostałych, przesłankę występowania stosunku dominacji. W konsekwencji, zasadnym wydaje się przyjęcie wykładni językowej, co prowadzi do uznania, że stosunek dominacji zachodzi w każdym z przypadków wymienionych w art. 4 § 1 pkt 4 k.s.h., przy czym w przypadkach, kiedy źródło stosunku dominacji wynika z przesłanek opisanych w lit. a-e powołanego przepisu, nie jest konieczne, aby występowało faktyczne wywieranie decydującego wpływu.
Za decydujące należy zatem uznać już samo ziszczenie się co najmniej jednej z przesłanek wymienionych w art. 4 § 1 pkt 4 k.s.h., tj. samo występowanie określonych powiązań, a nie występowanie aktywnych relacji pomiędzy podmiotami – takie rzeczywiste relacje są uwzględniane jedynie w przypadku, o którym mowa w lit. f) powołanego przepisu (tak: Kodeks spółek handlowych. Tom III A. Spółka akcyjna. Komentarz do art. 301-392, red. A. Opalski Art. 4 nb. 9).
Zasadniczo doktryna wskazuje, że pojęcie spółki dominującej zawarte w art. 4 § 1 pkt 4 k.s.h. obejmuje jedynie spółki polskie (tak: Kodeks spółek handlowych. Tom III A. Spółka akcyjna. Komentarz do art. 301-392, red. A. Opalski Art. 4 nb. 10), a to z uwagi na art. 17 ust. 1 ustawy Prawo prywatne międzynarodowe, zgodnie z którym osoba prawna podlega ustawodawstwu tego państwa, w którym ma siedzibę. Z tej przyczyny należy opowiedzieć się za poglądem, wedle którego prawo nabycia udziałów (akcji) w spółce dominującej nie obejmuje udziałów (akcji) w spółkach dominujących, których siedziba jest zlokalizowana poza terytorium Polski.
Dla stosowania wynikającego z u.k.u.r. prawa pierwokupu udziałów (akcji) w spółce dominującej nie ma znaczenia, czy zostało dokonane zawiadomienie o powstaniu stosunku dominacji, o którym mowa w art. 6 § 1 k.s.h.
Odwołanie do pojęcia spółki dominującej w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 k.s.h., prowadzi również do powstania wątpliwości, czy przepis art. 3a ust. 1 pkt 2 u.k.u.r. przewidujący prawo pierwokupu udziałów (akcji) należy odnosić jedynie do spółek kapitałowych – tak jak miało to miejsce w poprzednim brzmieniu art. 3a u.k.u.r. – czy (przyjmując literalną wykładnię) do spółek handlowych (a zatem także osobowych, o których z kolei traktuje art. 3b u.k.u.r. przewidujący prawo nabycia nieruchomości rolnych od spółki osobowej). Przyjęcie wykładni literalnej prowadziłoby bowiem do wniosku, że zakresem prawa pierwokupu są objęte również akcje w spółce dominującej będącej spółką komandytowo-akcyjną. Ustawodawca nie określił bowiem, że prawo pierwokupu udziałów (akcji) w spółce dominującej jest ograniczone wyłącznie do spółek kapitałowych. Dosłowna wykładnia prowadziłaby do wniosku, że skoro w spółce komandytowo-akcyjnej występują akcje, a spółka komandytowo-akcyjna może być spółką dominującą nad spółką kapitałową, to sprzedaż akcji w spółce komandytowo-akcyjnej również mogłaby być objęta prawem pierwokupu. Literalna wykładnia wspomnianego przepisu prowadzi jednak do powstania nieco absurdalnej sytuacji (biorąc pod uwagę zasadę racjonalnego prawodawcy) – trudno bowiem przyjąć, jakoby intencją ustawodawcy było poddanie reżimom ustawy kontroli obrotu akcjami spółek komandytowo-akcyjnych dominujących nad spółkami posiadającymi nieruchomości rolne w sytuacji, gdy poza taką kontrolą znajdowałyby się zmiana (czy przystąpienie nowych) komplementariuszy (którzy przecież – w przeciwieństwie do akcjonariuszy – mają prawo reprezentacji spółki) spółki dominującej – co przemawia przeciw stosowaniu wykładni literalnej. Do czasu wprowadzenia stosownych zmian legislacyjnych, rozstrzygające będzie zatem stanowisko wypracowane przez praktykę, przy czym – ze względów ostrożnościowych – stanowisko to może skłaniać ku literalnemu brzmieniu art. 3a ust. 1 pkt 2 u.k.u.r. w zw. z art. 4 § 1 pkt 4 k.s.h.
W przeciwieństwie do umowy sprzedaży nieruchomości, umowa sprzedaży udziałów (akcji) jest bardzo często zawierana bez zachowania formy aktu notarialnego (jedynie w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi), a w takiej sytuacji to wyłącznie na stronach będzie spoczywał obowiązek zapewnienia, że – jeżeli takie prawo przysługuje – Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (działający na rzecz Skarbu Państwa) zostanie zawiadomiony (przez spółkę) o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży i będzie miał możliwość skorzystania z prawa pierwokupu. Zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży, tj. bez zapewnienia możliwości skorzystania z prawa pierwokupu będzie bowiem prowadziło do nieważności umowy sprzedaży. Warto zaznaczyć, że termin do wykonania prawa pierwokupu udziałów (akcji) w spółkach kapitałowych wynosi 2 miesiące od dnia wpływu zawiadomienia (dokonywanego przez Spółkę) do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Rozszerzenie zakresu prawa nabycia udziałów (akcji) w spółce dominującej odnosi się również obrotu udziałami (akcjami) w drodze innych czynności niż umowa sprzedaży, a ponadto znajduje zastosowanie m.in. w przypadku podwyższenia kapitału zakładowego. W tym ostatnim wypadku zawiadomienie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa jest dokonywane po ujawnieniu podwyższenia kapitału zakładowego w rejestrze przedsiębiorców KRS.
Należy zaznaczyć, że prawo pierwokupu udziałów (akcji) nie obejmuje m.in. transakcji: zbycia akcji spółek, których akcje są dopuszczone do obrotu zorganizowanego (w rozumieniu ustawy o obrocie instrumentami finansowymi), zbycia udziałów (akcji) na rzecz osoby bliskiej, jak również zbycia udziałów (akcji) w celu ich umorzenia.
Podsumowanie
Opisane wyżej zmiany wskazują, że z jednej strony ustawodawca doprecyzowuje pojęcie nieruchomości rolnych, do których stosuje się przepisy u.k.u.r. – a w konsekwencji wyłącza część transakcji spod rygorów ustawy – zaś z drugiej wprowadza przepisy, które prowadzą do zwiększenia zakresu kontroli nad obrotem nieruchomościami rolnymi poprzez objęcie prawem pierwokupu i prawem nabycia dodatkowo udziałów (akcji) w spółkach dominujących nad spółkami, które są właścicielami nieruchomości rolnych.
Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, które weszły w życie z dniem 5 października 2023 roku z pewnością ułatwią obrót nieruchomościami, dzięki doprecyzowaniu, że przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, a z kolei utrudnią obrót udziałami (akcjami) spółek, w szczególności jeżeli są to spółki dominujące nad spółkami, które posiadają nieruchomości rolne. Niewątpliwie ustawodawca nie usunął wszystkich nieścisłości w u.k.u.r., niekiedy wręcz doprowadził do powstania nowych, które mogą mieć istotne znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu prawnego. Z punktu widzenia samego obrotu nieruchomościami rolnymi, zmiany, które weszły w życie dnia 5 października 2023 roku należy ocenić co do zasady pozytywnie.
Stan prawny na dzień 5 grudnia 2023 roku
Maciej Surówka, aplikant radcowski w NWN zajmuje się sprawami z zakresu prawa nieruchomości, prawa spółek i postępowania cywilnego.
