Wstęp

1 sierpnia 2024 r. wejdzie w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – dalej jako: „Rozporządzenie”. Zawiera ono szereg zmian m.in. próbujących chociaż częściowo zwalczyć zjawisko tzw. „patodeweloperki”. W niniejszym artykule zostaną przedstawione wybrane zagadnienia, które w opinii autora są istotne z punktu widzenia projektowania zamierzenia budowlanego. W celu kompleksowego zaznajomienia się ze zmianami należy sięgnąć do lektury całego Rozporządzenia. Rozporządzenie miało obowiązywać od 1 kwietnia 2024 r. jednakże termin ten został przesunięty na 1 sierpnia 2024 r. rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 27 marca 2024 r. (Dz.U. 2024 poz. 474).

Rozważania należy zacząć od tego co oznacza zamierzenie budowlane. Odpowiedzi można szukać w art. 33 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowalne (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 ze zm. – dalej jako: „p. b”), zgodnie z którym „pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. (…) Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu (…) dla całego zamierzenia budowlanego”.

Z powyższego przepisu wynika, że zamierzenie budowlane to całość inwestycji, której dotyczy projekt budowlany. W przypadku gdy zamierzenie budowlane obejmuje więcej niż jeden obiekt, a pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub ich zespołów, zamierzenie budowlane oznacza całość inwestycji wynikającej z projektu zagospodarowania działki lub terenu.

Przepisy przejściowe

Niewątpliwie aktualnie wiele zamierzeń budowlanych jest na etapie projektowania albo budowy zatem istotna jest odpowiedź na pytanie, do których z nich będą miały zastosowanie przepisy Rozporządzenia.

Informacji należy szukać w przepisach przejściowych. Otóż Rozporządzenie będzie miało zastosowanie dla każdego zamierzenia budowlanego, chyba że przed dniem wejścia w życie Rozporządzenia (a więc do 31 lipca 2024 r.) w stosunku do zamierzenia budowlanego:

• został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
• została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
• zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
• została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 p. b. orazdecyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 p. b.

W powyższych wypadkach zastosowanie mają przepisy dotychczasowe.

Inwestorzy, których zamierzenia budowlane są na etapie projektowym albo zakończyli etap projektowy nie rozpoczynając etapu administracyjnego, powinni rozpocząć go jak najszybciej i do 31 lipca 2024 r. spełnić jedną z w/w przesłanek. W przeciwnym razie może okazać się, że dokumentacja projektowa nie spełnia nowych wymogów, a w konsekwencji niezbędna będzie jej zmiana.

Wybrane zmiany

1. Zwiększenie odległości

Dotychczasową zasadą było sytuowanie budynków w odległości od granicy działki nie mniejszej niż:

• 4 m w wypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
• 3 m w wypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy (Rozporządzenie zmieniło spójnik „i” na „lub”).

Rozporządzeniem wprowadzono dodatkowe odległości, które dotyczą budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji naziemnych. Odnośnie do tego budynku odległość od granicy nie może być mniejsza niż 5m. Nie ma przy tym znaczenia, czy ściana zwrócona w stronę granicy posiada okna lub drzwi czy też nie. W przypadku jednak, gdy budynek zwrócony jest ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy działki Rozporządzenie dopuszcza możliwość zmniejszenia odległości poprzez sytuowanie budynku do 1,5m od granicy lub bezpośrednio przy niej – o ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość.

Kolejną zmianą dotyczącą odległości jest zmiana wyjątku sytuowania budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej. Będzie to dopuszczalne, jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany (dotychczas mowa była o ścianie, a nie o całej długości ściany)do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W Rozporządzeniu znalazł się również nowy zapis dotyczący odległości od granicy działki budowlanej, która nie może być mniejsza niż 3m od balkonu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym o wysokości ponad 4 kondygnacji naziemnych.

Odległości wskazane powyżej nie będą miały zastosowania w sytuacji, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem.

Wprowadzono również szczególny obowiązek sytuowania budynku produkcyjnego lub magazynowego o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m² w odległości nie mniejszej niż 30 m od ściany istniejącego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, względnie projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy przy braku sprzeciwu organu (lub wydaniu zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu).

2. Miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych

Dotychczas bez żadnych ograniczeń miejsca postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, mogły być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków. Rozporządzenie zmniejszyło tę ilość do maksymalnie 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych, „[…] jednak nie mniejszej niż 1” (§20 Rozporządzenia). Przepis ten został bardzo niefortunnie zredagowany, bowiem nie jest jasne, do czego odnosi się wymóg minimalny 1 miejsca postojowego. Czy chodzi o obowiązek utworzenia 1 miejsca dla niepełnosprawnych na terenie, czy obowiązek dotyczy usytuowania 1 miejsca w odległościach mniejszych niż wymagane ogólnie dla miejsc postojowych, gdy jednocześnie ograniczenie ilościowe dotyczy możliwości (a nie obowiązku) sytuowania miejsc dla osób niepełnosprawnych bez ograniczeń odległości względem budynku.

3. Teren biologicznie czynny

Rozporządzenie zmienia parametry dotyczące procentu powierzchni działki, którą należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego.

Pozostawiono dotychczasowe minimum 25% doprecyzowując jednak, że dotyczy to działek budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz budynków oświaty i wychowania. Procent ten może być inny o ile wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wprowadzono jednak obowiązek zagwarantowania co najmniej 20% powierzchni działki przeznaczonej pod publicznie dostępne place o powierzchni powyżej 1000 m² jako teren biologicznie czynny. Uwaga – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może modyfikować tą wartość wyłącznie w górę.

Wyjaśniając – przez publicznie dostępny plac należy rozumieć ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną; przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jako użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga, oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr.

4. Place zabaw

Rozporządzenie wprowadza szereg zmian dotyczących projektowania placu zabaw wprowadzając obowiązek wykonania placu zabaw, w tym dostępnego dla osób ze szczególnymi potrzebami, przy budowie jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, gdy liczba mieszkań w obu przypadkach przekracza 20.

Przy wykonywaniu placu zabaw dla dzieci przewidziano:

• obowiązek jego wykonania tak, aby co najmniej 30% powierzchni znajdowało się na terenie biologicznie czynnym,
• obowiązek jego wykonania w taki sposób, aby co najmniej 50% jego powierzchni było nasłonecznione przez co najmniej 2 godziny liczone w dniach równonocy (w godzinach 10⁰⁰ do 16⁰⁰); w wypadku zabudowy śródmiejskiej nasłonecznienie nie może być krótsze niż godzina,
• ogrodzenie co najmniej żywopłotem, a w przypadku ogrodzenia od strony drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego, obowiązek wykonania ogrodzenia z materiałów i w sposób zapewniający bezpieczeństwo ludziom i zwierzętom – w takim wypadku ogrodzenie nie może być niższe niż 1,0 m oraz musi posiadać furtkę o szerokości co najmniej 1,2 m, która nie utrudnia dostępu osób ze szczególnymi potrzebami,
• minimalną powierzchnię, a to:
  • 1 m² na każde mieszkanie – gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 21 do 50 mieszkań,
  • 50 m² – gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 51 do 100 mieszkań,
  • 0,5 m² na każde mieszkanie – gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 101 do 300 mieszkań,
  • 200 m² –gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się powyżej 300 mieszkań,

z zastrzeżeniem możliwości podzielenia placu zabaw na części o ile powierzchnia każdej z nich nie jest mniejsza niż 50 m²,

• obowiązek, aby jego wyposażenie oraz nawierzchnia spełniały wymagania określone w Polskich Normach,
• obowiązek zapewnienia wyposażenia o różnej funkcji zabawy dostosowanej do różnych kategorii wiekowych dzieci, umożliwiającego jedoczesne korzystanie z niego przez co najmniej 5 dzieci na każde 20 m² powierzchni placu zabaw,
• zakaz jego wykonania na stropodachu znajdującym się powyżej 5 m nad poziomem terenu,
• w razie wykonania placu zabaw na stropodachu kondygnacji naziemnej obowiązek odsunięcia placu zabaw od krawędzi stropodachu o 10 m, zabezpieczenia przed wypadnięciem dzieci oraz wyrzuceniem zabawek jak również zlokalizowanie go na powierzchni ogólnodostępnej ogrodzonej balustradą o wysokości nie mniejszej niż 1,6 m uniemożliwiającej wspinanie i zapewniającej bezpieczeństwo.

Pozostawiono natomiast odległości placów zabaw, boisk dla dzieci i młodzieży, miejsc rekreacyjnych od linii rozgraniczających ulicę, dróg, ciągów pieszo-jezdnych, okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz miejsc gromadzenia odpadów, która zasadniczo nadal wynosi co najmniej 10 m.

Rozporządzenie wprowadza również wyjątki od obowiązków dotyczących placu zabaw, a to:

• w wypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20:
  • możliwość odstąpienia od wykonania placu zabaw, w sytuacji, gdy:
    • w odległości do 750 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się budynek, istnienie publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci,
    • w/w budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej, a zamiast placu zabaw dla dzieci wewnątrz budynku zostanie wykonana sala zabaw o powierzchni identycznej jak dla placu zabaw, nie mniejszej niż 50 m²,
  • możliwość zmniejszenia powierzchni placu zabaw do 50% lecz nie mniej niż 20 m², w razie gdy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej,
• w wypadku budowy zespołu budynków mieszalnych wielorodzinnych znajdujących się w zabudowie śródmiejskiej, w których liczba mieszkań przekracza 20:
  • możliwość odstąpienia od wykonania placu zabaw, gdy w odległości do 300 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się zespół budynków, istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci,
  • możliwość zmniejszenia powierzchni placu zabaw do 50 % lecz nie mniej niż 20 m².

5. Miejsca rekreacyjne

Dla budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, wprowadzono obowiązek wykonania miejsc rekreacyjnych (również dla osób ze szczególnymi potrzebami). Muszą one być wyposażone w miejsca do wypoczynku, a 30 % powierzchni miejsca rekreacyjnego musi znajdować się na terenie biologicznie czynnym.

6. Nowe obowiązki związane z lokalem użytkowym

Jedną z istotnych zmian jest wprowadzenie minimalnej powierzchni użytkowej lokalu użytkowego, wynoszącej 25 m².

Od tej zasady przewidziano jednak kilka wyjątków:

• dopuszczalne jest wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni użytkowej, gdy znajduje się on na 1 lub 2 kondygnacji naziemnej i posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku,
• nie dotyczy to budynków zamieszkania zbiorowego lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy, jak również w innych budynkach, dla których przed 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę względnie zostało dokonane zgłoszenie budowy przy braku sprzeciwu organu (lub wydaniu zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu).

Konieczne do odnotowania jest to, że w ostatnim wypadku przepis określa odmiennie zakres jego stosowania w stosunku do opisanych na wstępie przepisów przejściowych. Z jego brzmienia wynika, że nie stosuje się tego wyjątku w wypadku złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, jeśli decyzja nie zostanie wydana do dnia 31 lipca 2024 roku. Innymi słowy, obowiązek zachowania minimalnej powierzchni lokalu dotyczy także tych zamierzeń budowlanych, co do których toczyć się będzie postępowanie administracyjne o wydanie pozwolenia budowlanego w dniu wejścia w życie znowelizowanych przepisów Rozporządzenia (1 sierpnia 2024 r.).

7. Oddzielenie balkonów i loggii

Rozporządzenie wprowadza także wymagania dotyczące oddzielenia balkonów i loggii w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych.

W wypadku, gdy balkony sąsiednich lokali mieszkalnych w takim budynku znajdują się na jednej płycie balkonowej należy wykonać pełne oddzielenie pionowe stałą przegrodą zapewniającą komfort użytkowania o przepuszczalności światła nie mniejszej niż 30% i nie większej niż 50%. Przegroda powinna mieć wysokość co najmniej 2,2 m mierzoną od poziomu posadzki balkonu oraz szerokość nie mniejszą niż 2m. Jeżeli balkon ma szerokość mniejszą niż 2m przegroda wynosi co najmniej szerokość balkonu uwzględniając szerokość balustrady.

Wymagania dotyczące przegrody stosuje się także do stykających się ze sobą loggii w opisywanych budynkach.

Przegroda może zostać pominięta przy określaniu minimalnej odległości budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów pod względem zapewnienia naturalnego oświetlenia tych pomieszczeń oraz spełnienia wymaganego minimalnego czasu nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych.

8. Obowiązek zapewnienia pomieszczeń gospodarczych

Rozporządzenie reguluje również obowiązek zapewnienia w budynku mieszkalnym wielorodzinnym pomieszczenia gospodarczego o powierzchni co najmniej 15 m² przeznaczonego na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych. Powinno ono zostać zlokalizowane w pobliżu wejścia do budynku lub na kondygnacji podziemnej, o ile jest dla niej zapewniony dostęp dźwigiem przystosowanym do przewodu mebli, chorych na noszach i osób niepełnosprawnych lub pochylnią z uwzględnieniem warunków określonych w §70 Rozporządzenia.

Pomieszczenie gospodarcze o powierzchni co najmniej 15m² może zostać również zapewnione w postaci budynku gospodarczego, altany lub wiaty.

9. Akustyka

Wprowadzono nowe wymagania dotyczące izolacyjności akustycznej drzwi wejściowych do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej na poziomie nie mniejszym niż 37 dB.

Nadto określono, że ściany wewnętrzne i stropy oddzielające lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym powinny spełniać wymagania akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym określone w Polskiej Normie.

Wprowadzono również, że w przypadku wykonywania robót budowlanych w lokalach w budynku mieszkalnym (jednorodzinnym z dwoma lokalami lub w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej, jak również wielorodzinnym) roboty nie mogą pogorszyć wymagań akustycznych określonych w analizie w zakresie rozwiązań technicznych i materiałowych mających na celu spełnienie wymagań akustycznych, o której mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 34 ust. 6 pkt 1 p. b.

10. Pozostałe zmiany

Oprócz zmian wymienionych powyżej Rozporządzenie wprowadza m.in.:

• zmianę wymagań dotyczących pomieszczeń dostosowanych i przeznaczonych wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci albo do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami, do których będzie stosować się wymagania jak dla pomieszczeń higienicznosanitarnych,
• obowiązek wydzielenia pomieszczenia, wyposażonego w umywalkę, dostosowanego i przeznaczonego wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci w budynku gastronomii, handlu lub usług o powierzchni użytkowej pow. 1000 m², a także stacji paliw o powierzchni użytkowej pow. 100 m²,
• obowiązek wydzielenia pomieszczenia, wyposażonego w umywalkę, dostosowanego i przeznaczonego do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami w budynku:

1. przeznaczonym na potrzeby administracji publicznej o powierzchni użytkowej pow. 2000 m²,
2. przeznaczonym na potrzeby kultury, sportu, handlu, usług lub obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym lub lotniczym o powierzchni użytkowej pow. 10.000 m²
3. stacji paliw o powierzchni użytkowej pow. 300 m² zlokalizowanej przy autostradzie lub drodze ekspresowej,
4. przeznaczonym na potrzeby opieki zdrowotnej,

które:

• posiada powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 12 m² i szerokość co najmniej 3 m,
• posiada wyposażenie umożliwiające przewinięcie dorosłej osoby ze szczególnymi potrzebami w pozycji leżącej,
• jest zlokalizowane w odległości nie większej niż 20 m od wejścia do budynku, na tej samej kondygnacji co wejście.

Obowiązek zapewnienia pomieszczania dostosowanego i przeznaczonego wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci jak również do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami nie ma zastosowania do stacji paliw zlokalizowanej na terenie zamkniętym.

Ponadto pomieszczanie dostosowane i przeznaczone do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami może być urządzone w ustępie ogólnodostępnym dla osób niepełnosprawnych, jeżeli dodatkowo spełnia warunki określone powyżej.

Wymagania dotyczące wydzielenia pomieszczenia dostosowanego i przeznaczonego do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami nie dotyczy budynków, dla których przed dniem 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę względnie zostało dokonane zgłoszenie budowy przy braku sprzeciwu organu (lub wydaniu zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu).